[法律資料]房屋拆遷價(jià)值評(píng)估辦法

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1、2010年7月3日，北京原宣武區(qū)，一條胡同的平房墻上被畫(huà)上了大大的拆字，而有的地方已經(jīng)被拆除。陳眉語(yǔ)攝繼《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在今年1月公布實(shí)施后，住建部昨天發(fā)布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定了房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估辦法。其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》同時(shí)廢止。房屋征收評(píng)估新流程選定機(jī)構(gòu)被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。簽訂合同一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)

2、估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。實(shí)地評(píng)估估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。公示解釋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。交付報(bào)告公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。申請(qǐng)復(fù)核被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)鑒定被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

3、機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。變化1評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！卑凑铡秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似

4、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素?！窘庾x】在新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格。對(duì)此，北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志昨日表示，這與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致?！啊稐l例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的

5、進(jìn)步，征收的成本更加向市場(chǎng)靠攏變化2評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而在昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。至于評(píng)估費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人?！窘庾x】陳志表示，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不

6、能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來(lái)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過(guò)他認(rèn)為，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問(wèn)題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌拢F(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！弊兓?評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。而新的《國(guó)有土地上房

7、屋征收評(píng)估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！窘庾x】陳志認(rèn)為，過(guò)去，在房屋拆遷的補(bǔ)償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價(jià)值。但這其中，土地的價(jià)值也很大。而新的條例中，對(duì)于土地的價(jià)值有了更多的體現(xiàn)?！氨热纾谕醺貐^(qū)征收，可能這個(gè)地段的土地在征收后，要開(kāi)發(fā)成商業(yè)，將來(lái)獲得的利益很大。但如果僅按市場(chǎng)比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后