成武縣基準(zhǔn)地價(jià)更新存在的問題及對策論文

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1、成武縣基準(zhǔn)地價(jià)更新存在的問題及對策論文..畢業(yè)摘要總結(jié)了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中存在的問題,提出基準(zhǔn)地價(jià)更新的對策,以促進(jìn)欠發(fā)達(dá)地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整。關(guān)鍵詞基準(zhǔn)地價(jià);更新;問題;對策;山東成武隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市建設(shè)步伐的加快,城鎮(zhèn)用地狀況不斷變化,基礎(chǔ)設(shè)施不斷改進(jìn),土地有償使用的范圍不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)營性土地的收益日趨明顯,城市地價(jià)水平隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善,城市地價(jià)的空間分布規(guī)律也在發(fā)生變化,基準(zhǔn)地價(jià)迫切需要更新1-2。為客觀反映城市地價(jià)的水平及其分布規(guī)律,以滿足政府調(diào)控土地市場的要求,基準(zhǔn)地價(jià)必須定期進(jìn)行調(diào)整

2、更新。為了提高我國城市土地價(jià)格評估的水平,..畢業(yè)加強(qiáng)對城市土地這一重要國有資產(chǎn)的管理,引導(dǎo)和促進(jìn)城市土地交易和房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展,如何科學(xué)、合理和適時(shí)地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新,充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用價(jià)值,仍然需要認(rèn)真研究。基準(zhǔn)地價(jià)更新是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性及市場變化情況,對原來的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評定3-4。進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新,首先要認(rèn)真研究在我國目前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速增長階段后城市化和城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)律,提高對城市土地開發(fā)、利用和管理特征的認(rèn)識(shí),使基準(zhǔn)地價(jià)更新能夠適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),如成武縣位于山東省菏澤市東南部,

3、土地交易市場發(fā)育不完善,基準(zhǔn)地價(jià)評估中還存在很多問題,直接或間接地影響到基準(zhǔn)地價(jià)成果。1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)工作存在的問題一是用地類型簡單,土地利用效益較低。土地市場與發(fā)達(dá)城市土地市場差異較大,商服用地相對集中,主要集中于街道兩側(cè),臨街鋪面的土地利用效益較高,因此買賣、出租等交易比較頻繁,而居住用房交易較少。近幾年,隨著成武縣經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,城區(qū)房地產(chǎn)市場也開始活躍。但由于成武縣城市人口較少、缺乏對外來人口安家的吸引力等原因,居住用房市場交易不活躍,工業(yè)用地的交易也很少。二是城市用地規(guī)模小,基礎(chǔ)設(shè)施落后。成武縣城區(qū)的繁華地帶集中在1~2

4、條主要的街道上,商業(yè)用地一般分布在街道兩旁,其用地效益較高,同時(shí)大部分居住用地也集中在附近,使得城鎮(zhèn)的用地相對集中、密集,城區(qū)面積偏小。三是城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場機(jī)制不健全。城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場大多自發(fā)形成,市場機(jī)制不如大中城市健全,土地交易不規(guī)范且管理滯后,絕大部分土地交易隱于房地交易之中。2城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中存在的問題2.1地價(jià)樣本資料不充足,樣點(diǎn)信息準(zhǔn)確性不高城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點(diǎn)資料、房屋買賣樣點(diǎn)資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)資料、征地樣點(diǎn)資料等。在成武縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中可以收集的地價(jià)樣本類型主要是鋪面出租樣本、臨街房屋買賣樣

5、本、柜臺(tái)出租樣本等,以商業(yè)用地樣本為主,而其他如非臨街房屋買賣資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和征地樣點(diǎn)等資料則難以收集,致使樣點(diǎn)數(shù)量難以滿足統(tǒng)計(jì)理論要求。雖然可以利用房地出租資料,采取收益還原法評估商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià),但由于成武縣城鎮(zhèn)房地多是出租給個(gè)體經(jīng)濟(jì),代表性不全面,單位面積地價(jià)水平一般會(huì)高于社會(huì)平均水平,據(jù)此評估的商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平常常偏高。住宅用地和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評估由于樣點(diǎn)不足,部分交易資料太老,對于新的基準(zhǔn)地價(jià)更新工作來說意義不大。2.2估價(jià)參算樣點(diǎn)分布不均,可利用率低由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成武縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公用設(shè)施等較為集

6、中,尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局,多是聚集在1條城鎮(zhèn)主街道中心或圍繞在農(nóng)貿(mào)市場周圍,尚未形成網(wǎng)絡(luò)化,服務(wù)范圍也較小。這導(dǎo)致在基準(zhǔn)地價(jià)評估中樣點(diǎn)分布不均,梯度變化較大,缺少過渡地帶。住宅出租樣點(diǎn)中由于出租人未考慮地租地價(jià),使許多樣點(diǎn)測算地價(jià)為負(fù)值,地價(jià)相差懸殊。同時(shí),隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施,大部分工業(yè)企業(yè)外遷,多集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi),城區(qū)內(nèi)部工業(yè)樣點(diǎn)較少。此外,在調(diào)查中一些被調(diào)查單位虛報(bào)瞞報(bào)數(shù)據(jù),信息嚴(yán)重失真,樣點(diǎn)租金與實(shí)際租金差距較大,從而導(dǎo)致相當(dāng)一部分樣點(diǎn)不能直接作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的資料。2.3影響地價(jià)的因素考慮不全面、不客觀基準(zhǔn)地價(jià)主要反映城鎮(zhèn)土地的平均價(jià)格,影響

7、地價(jià)水平的因素包括一般因素和區(qū)域因素,樣點(diǎn)地價(jià)要修正到級(jí)別平均開發(fā)水平和城市平均開發(fā)水平,才能評估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和城市平均地價(jià)。筆者認(rèn)為,隨著時(shí)間的推移和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化,各因素對地價(jià)影響的程度都會(huì)有所變化,尤其是土地利用規(guī)劃因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略因素等人為因素的影響較大。對于特色城鎮(zhèn),僅按照常規(guī)方案進(jìn)行地價(jià)水平修正,也不能客觀地評估其價(jià)格水平。2.4技術(shù)處理問題較多《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)主要是針對大、中城市土地定級(jí)與估價(jià)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程,其自身也還有許多需要完善的地方?！兑?guī)程》中規(guī)定的地價(jià)評估方法涉及很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和相關(guān)資料、數(shù)據(jù),而對于

8、成成武縣來說,這些指標(biāo)和資料的收集有很大的難度;同時(shí),《規(guī)程》中的估價(jià)方法也顯得與實(shí)際相脫離,估價(jià)人員在操作