基準(zhǔn)地價(jià)更新的宏觀與微觀問題研究

《基準(zhǔn)地價(jià)更新的宏觀與微觀問題研究 》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、基準(zhǔn)地價(jià)更新的宏觀與微觀問題研究內(nèi)容摘要：基準(zhǔn)地價(jià)是政府進(jìn)行城市土地管理、地價(jià)水平宏觀調(diào)控的基本依據(jù)。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，基準(zhǔn)地價(jià)必須定期進(jìn)行調(diào)整更新。本文指出基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)注意宏觀與微觀問題。宏觀問題包括基準(zhǔn)地價(jià)的平衡以及土地估價(jià)數(shù)據(jù)信息庫的建立；微觀問題包括基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定、樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)以及更新成果的分析。　　關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)更新宏觀問題微觀問題　　　　基準(zhǔn)地價(jià)是政府進(jìn)行城市土地管理、地價(jià)水平宏觀調(diào)控的基本依據(jù)。近幾年來，土地有償使用的范圍不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)營性土地的收益日趨明顯，城市地價(jià)水平隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，城市地價(jià)的

2、空間分布規(guī)律也在發(fā)生變化。為客觀反映城市地價(jià)的水平及其分布規(guī)律，以滿足政府調(diào)控土地市場的要求，基準(zhǔn)地價(jià)必須定期進(jìn)行調(diào)整更新。本文指出基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)注意宏觀與微觀問題，宏觀問題包括基準(zhǔn)地價(jià)的平衡以及土地估價(jià)數(shù)據(jù)信息庫的建立，微觀問題包括基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定、樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)以及更新成果的分析?！　　　』鶞?zhǔn)地價(jià)更新的宏觀問題　　　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)更新的平衡　　在地價(jià)管理方面，由國家和省兩級(jí)國土資源管理部門研究和制定地價(jià)管理制度和政策，保證一定區(qū)域范圍內(nèi)的地價(jià)水平的協(xié)調(diào)和平衡，并對(duì)地價(jià)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。我國在20世紀(jì)80年代末期開始進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估試點(diǎn)，對(duì)土地這一特

3、殊商品的價(jià)格構(gòu)成及運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行探討，試圖建立城鎮(zhèn)土地價(jià)格體系，使土地資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)，以便進(jìn)一步培育和規(guī)范土地市場。隨后，城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作在全國各級(jí)城鎮(zhèn)中廣泛開展起來，全國縣級(jí)以上城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作已基本完成。雖然上述土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作都是在國家制訂的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上完成的，但是由于各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定的不一致性、土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)水平的差異、資料的準(zhǔn)確度及典型性的不同，導(dǎo)致了土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)在不同城鎮(zhèn)之間的可比性差，各地的基準(zhǔn)地價(jià)水平不協(xié)調(diào)、不平衡。因此，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地

4、價(jià)進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，建立城鎮(zhèn)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)控制體系，將各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)納入統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、可比的地價(jià)體系，是加強(qiáng)土地市場管理與土地資產(chǎn)管理的必然要求?！　「鶕?jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的相關(guān)理論和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，在實(shí)際工作中基準(zhǔn)地價(jià)平衡有兩種方案可供選擇：一是以城鎮(zhèn)土地分等成果為控制，協(xié)調(diào)各城鎮(zhèn)地價(jià)；二是以土地市場交易樣點(diǎn)為控制，協(xié)調(diào)各城鎮(zhèn)地價(jià)，并和土地分等成果相互檢驗(yàn)。具體步驟如下：收集影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等各方面的資料，以及各城鎮(zhèn)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果和最新的市場交易調(diào)查數(shù)據(jù)；界定統(tǒng)一的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)各城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行開發(fā)程度、期日等修正，對(duì)前次評(píng)估基準(zhǔn)日之后地價(jià)發(fā)

5、生較大變化的城鎮(zhèn)還要進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新；采用多因素綜合評(píng)判法進(jìn)行城鎮(zhèn)土地等級(jí)的初步劃分，并采用聚類分析等方法，結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)資料、市場交易資料和專家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行校驗(yàn)，對(duì)分等結(jié)果進(jìn)行調(diào)整并最終確定城鎮(zhèn)土地等級(jí)；以城鎮(zhèn)土地分等結(jié)果為基礎(chǔ)，廣泛征求專家意見，結(jié)合最新的市場調(diào)查資料，選擇典型城鎮(zhèn)作為基準(zhǔn)地價(jià)控制點(diǎn)，依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等綜合分值和控制點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，并采用多種數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析和空間分析方法對(duì)平衡結(jié)果進(jìn)行校驗(yàn)和調(diào)整，最終建立區(qū)域統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)體系。　?。ǘ┙⑼恋毓纼r(jià)數(shù)據(jù)信息庫　　一次的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，需要花費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力和寶貴的時(shí)間調(diào)查足夠多的樣

6、本。比如某市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估組織100多人花費(fèi)了1個(gè)多月的時(shí)間進(jìn)行外業(yè)和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)資料的調(diào)查。根據(jù)市場發(fā)育的程度，城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)要求每兩年更新一次?！　×硗?，根據(jù)某省2005年度土地估價(jià)報(bào)告的抽樣調(diào)查情況，如果按照估價(jià)方法統(tǒng)計(jì)，采用成本逼近法評(píng)估的占29.13%；采用市場比較法評(píng)估的占11.65%；采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的占47.57%；采用剩余法評(píng)估的占9.22%；采用收益還原法評(píng)估的占2.43%。而在歐美發(fā)達(dá)國家，市場比較法應(yīng)用較多。國內(nèi)市場比較法應(yīng)用不多的原因除了市場發(fā)育不夠完善外，很有可能是數(shù)據(jù)資料的收集和因素修正困難?！　∫虼?，應(yīng)充分把握基準(zhǔn)地價(jià)更新的契機(jī)，建立統(tǒng)一、全面、

7、權(quán)威的土地信息數(shù)據(jù)庫。在數(shù)據(jù)庫的建設(shè)中不能僅僅停留于位置、價(jià)格、授予者和受讓人、土地利用和結(jié)構(gòu)特征、質(zhì)量等方面的數(shù)據(jù)信息，還應(yīng)包括社會(huì)人口流動(dòng)性的變化、人均收入水平的變化、家庭人口結(jié)構(gòu)變化等與土地市場發(fā)展緊密相關(guān)的其他有效數(shù)據(jù)?！　　　』鶞?zhǔn)地價(jià)更新的微觀問題　　　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定　　基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格