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1、成武縣基準地價更新存在的問題及對策 摘要總結(jié)了城鎮(zhèn)土地分等定級及基準地價更新工作中存在的問題,提出基準地價更新的對策,以促進欠發(fā)達地區(qū)基準地價的調(diào)整。 關鍵詞基準地價;更新;問題;對策;山東成武 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,城市建設步伐的加快,城鎮(zhèn)用地狀況不斷變化,基礎設施不斷改進,土地有償使用的范圍不斷擴大,城市經(jīng)營性土地的收益日趨明顯,城市地價水平隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展、基礎設施建設的不斷完善,城市地價的空間分布規(guī)律也在發(fā)生變化,基準地價迫切需要更新[1-2]。為客觀反映城市地價的水平及其分布規(guī)律,以滿足政府調(diào)控土地市場的要求,基準地價必須定期進行調(diào)整更
2、新。為了提高我國城市土地價格評估的水平,加強對城市土地這一重要國有資產(chǎn)的管理,引導和促進城市土地交易和房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展,如何科學、合理和適時地進行基準地價更新,充分發(fā)揮基準地價的應用價值,仍然需要認真研究?；鶞实貎r更新是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟屬性及市場變化情況,對原來的城鎮(zhèn)土地基準地價進行重新評定[3-4]。進行基準地價更新,首先要認真研究在我國目前進入經(jīng)濟快速增長階段后城市化和城市建設的發(fā)展規(guī)律,提高對城市土地開發(fā)、利用和管理特征的認識,使基準地價更新能夠適應城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū),如成武縣位于山東省菏澤市東南部,土地交易市場發(fā)育
3、不完善,基準地價評估中還存在很多問題,直接或間接地影響到基準地價成果?！ ?城鎮(zhèn)土地分等定級工作存在的問題 一是用地類型簡單,土地利用效益較低。土地市場與發(fā)達城市土地市場差異較大,商服用地相對集中,主要集中于街道兩側(cè),臨街鋪面的土地利用效益較高,因此買賣、出租等交易比較頻繁,而居住用房交易較少。近幾年,隨著成武縣經(jīng)濟的迅速發(fā)展、城鎮(zhèn)化進程的加快,城區(qū)房地產(chǎn)市場也開始活躍。但由于成武縣城市人口較少、缺乏對外來人口安家的吸引力等原因,居住用房市場交易不活躍,工業(yè)用地的交易也很少。二是城市用地規(guī)模小,基礎設施落后。成武縣城區(qū)的繁華地帶集中在1~2條主要的街道上,商
4、業(yè)用地一般分布在街道兩旁,其用地效益較高,同時大部分居住用地也集中在附近,使得城鎮(zhèn)的用地相對集中、密集,城區(qū)面積偏小。三是城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場機制不健全。城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場大多自發(fā)形成,市場機制不如大中城市健全,土地交易不規(guī)范且管理滯后,絕大部分土地交易隱于房地交易之中?！ ?城鎮(zhèn)基準地價更新工作中存在的問題 2.1地價樣本資料不充足,樣點信息準確性不高 城鎮(zhèn)基準地價更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點資料、房屋買賣樣點資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓樣點資料、征地樣點資料等。在成武縣城鎮(zhèn)基準地價更新工作中可以收集的地價樣本類型主要是鋪面出租樣本、臨街房屋買賣樣本、柜臺出租樣本
5、等,以商業(yè)用地樣本為主,而其他如非臨街房屋買賣資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和征地樣點等資料則難以收集,致使樣點數(shù)量難以滿足統(tǒng)計理論要求。雖然可以利用房地出租資料,采取收益還原法評估商業(yè)用地的基準地價,但由于成武縣城鎮(zhèn)房地多是出租給個體經(jīng)濟,代表性不全面,單位面積地價水平一般會高于社會平均水平,據(jù)此評估的商業(yè)用地基準地價水平常常偏高。住宅用地和工業(yè)用地的基準地價評估由于樣點不足,部分交易資料太老,對于新的基準地價更新工作來說意義不大?！ ?.2估價參算樣點分布不均,可利用率低 由于歷史原因和經(jīng)濟發(fā)展、成武縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小,商業(yè)網(wǎng)點、公用設施等較為集中,尤其是商業(yè)網(wǎng)點
6、的布局,多是聚集在1條城鎮(zhèn)主街道中心或圍繞在農(nóng)貿(mào)市場周圍,尚未形成網(wǎng)絡化,服務范圍也較小。這導致在基準地價評估中樣點分布不均,梯度變化較大,缺少過渡地帶。住宅出租樣點中由于出租人未考慮地租地價,使許多樣點測算地價為負值,地價相差懸殊。同時,隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實施,大部分工業(yè)企業(yè)外遷,多集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi),城區(qū)內(nèi)部工業(yè)樣點較少。此外,在調(diào)查中一些被調(diào)查單位虛報瞞報數(shù)據(jù),信息嚴重失真,樣點租金與實際租金差距較大,從而導致相當一部分樣點不能直接作為基準地價評估的資料?！ ?.3影響地價的因素考慮不全面、不客觀 基準地價主要反映城鎮(zhèn)土地的平均價格,影響地價水平的因素包括一
7、般因素和區(qū)域因素,樣點地價要修正到級別平均開發(fā)水平和城市平均開發(fā)水平,才能評估級別基準地價和城市平均地價。筆者認為,隨著時間的推移和社會經(jīng)濟的變化,各因素對地價影響的程度都會有所變化,尤其是土地利用規(guī)劃因素、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略因素等人為因素的影響較大。對于特色城鎮(zhèn),僅按照常規(guī)方案進行地價水平修正,也不能客觀地評估其價格水平?！ ?.4技術(shù)處理問題較多 《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)主要是針對大、中城市土地定級與估價的一個標準規(guī)程,其自身也還有許多需要完善的地方?！兑?guī)程》中規(guī)定的地價評估方法涉及很多經(jīng)濟指標和相關資料、數(shù)據(jù),而對于成成武縣來說,這些指標
8、和資料的收集有很大的難度;同時,《規(guī)程
