中海、萬科、龍湖地產(chǎn)成本管控模式

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1、..WORD完美格式..地產(chǎn)公司成本管控模式第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機制中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度試行這里的項目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準，不涉及對外提供信息，與會計核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項目，總部結(jié)合實際情況確定其具體管理辦法。中海地產(chǎn)成本總體思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，

2、以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。中海地產(chǎn)成本具體做法及要求1、調(diào)整組織架構(gòu)（1）在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負責人和各地區(qū)公司財務(wù)負責人組成，負責統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責。（2）總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構(gòu)，具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。（3）總部各部門的職責分工：a投資管理部負責土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等

3、費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。b規(guī)劃設(shè)計中心負責勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。c營銷策劃中心負責營銷相關(guān)費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。d財務(wù)資金部負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負責總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)督。（4）各地區(qū)公司由財務(wù)負責人統(tǒng)領(lǐng)本公司的

4、成本管理工作，并向總部項目成本管理工作小組負責。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責任制，把目標成本分解落實到相應(yīng)部門。2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目（1）總部發(fā)展管理部負責制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》，對科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實際需要進行不定期的調(diào)整與完善。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。3、實施全過程目標成本管理：（1）在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行

5、全過程目標成本管理。..專業(yè)知識編輯整理....WORD完美格式..（2）對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報成本、盈利測算資料，經(jīng)總部項目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標值。4、管理辦法與流程：（1）可研階段:在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實際的土地成交價重新進行成本盈利預(yù)測，在10個工作日內(nèi)編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》（本表專用于財務(wù)資金部進行利息費用的計算和審核下同），經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各

6、小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。（2）市場定位階段:在公司營銷決策委員會批復(fù)定位報告后15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標（3）規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計方案

7、獲得通過后，地區(qū)公司應(yīng)在市場定位階段成本控制目標范圍內(nèi)，對規(guī)劃方案、技術(shù)指標、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設(shè)備選型等影響成本的重要內(nèi)容，反復(fù)比較各種技術(shù)方案，對影響成本的關(guān)鍵指標（如鋼筋、混凝土含量等）進行限額設(shè)計。初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進行成本盈利預(yù)測，編報《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核，報總經(jīng)理審批后，由發(fā)展管理委員會正式下達給地區(qū)公司，作為施工階段的成本控制目標。（4）施工

8、階段：a在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)對建安成本進行預(yù)測，按照已經(jīng)發(fā)生的實際成本，測算預(yù)計尚需發(fā)生的成本，編報《項目建安成本預(yù)測明細表》，經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理確認后簽發(fā)書面通知，正