大學城商鋪定價系數(shù)專題報告

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1、大學城商鋪定價系數(shù)專題報告項目概述定價原則概述利潤最大化的項目組合調(diào)價客觀市場定價項目產(chǎn)品分析報告思維導圖項目背景項目地塊大學城片區(qū)吳家營片區(qū)斗南片區(qū)大漁片區(qū)項目地塊位于昆明呈貢大學城內(nèi)項目地塊臨近昆明大學城與吳家營片區(qū)的交界處，距離新行政中心約兩公里。項目地塊周邊主要有，昆明醫(yī)學院、云南中醫(yī)學院、云南藝術學院。項目概況經(jīng)濟技術指標：總用地面積：29.91公頃凈用地面積：22.54公頃地上總建筑面積：56.05萬平方米住宅建筑面積：50.34萬平米（3050戶）商業(yè)建筑面積：41000平米（可售）公建配套建筑面積：11320.72平米項目住宅部分為定向銷售，住宅底商及商業(yè)

2、步行街將面向市場進行銷售住宅底商獨立商業(yè)商業(yè)步行街項目概況項目背景項目概況項目情況介紹在項目情況介紹中，主要從以下六個方面對項目作出描述：項目情況地理位置環(huán)境市政配套項目規(guī)劃面積規(guī)模項目概況項目情況介紹地理位置：位于呈貢新城，大學城內(nèi)昆明醫(yī)學院旁；項目環(huán)境：目前大學城共計五個高校教職工住宅小區(qū)，均為住宅定向開發(fā)，配建部分商業(yè)，正在興建包括本項目在內(nèi)四個高校教職工住宅小區(qū)，同時均配建有部分商業(yè)。市政配套：目前除了有高校進駐以外、片區(qū)教育配套、金融配套還不夠完善，醫(yī)療配套和商業(yè)配套較為欠缺，但后市發(fā)展?jié)摿薮?；昆明大學城中的多數(shù)高校還在建設中，大學城僅有部分學校有師生入駐，未

3、來二至三年內(nèi)將逐步成熟。項目規(guī)劃：本項目商業(yè)在滿足社區(qū)配套的同時成為片區(qū)內(nèi)的一個商業(yè)中心；面積：20——1800㎡，主力戶型100——150㎡；項目規(guī)模：項目總建筑面積達56萬㎡，商業(yè)為4萬㎡，屬于大型社區(qū)商業(yè)配套，達到小型商業(yè)中心規(guī)模。項目概述定價原則概述利潤最大化的項目組合調(diào)價客觀市場定價項目產(chǎn)品分析報告思維導圖項目產(chǎn)品介紹項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品介紹主要從影響項目產(chǎn)品定價的6個方面描述項目產(chǎn)品介紹項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品介紹主要從影響項目產(chǎn)品定價的6個方面描述面積：產(chǎn)品面積為20—1800m2戶型：共有種戶型配比：以底商為主占60%，獨立商業(yè)占40%，主力產(chǎn)品面積100——

4、150㎡位置：緊臨昆明醫(yī)學院，三面臨街競爭狀況：大學城已被實力炒熱，其商業(yè)已基本售完，另一競爭對手城投早已亮相，但一直未見其它動作。使用功能：底商剪力墻結構影響及經(jīng)營限制影響商鋪價值項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品配比分析面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比50㎡以下677.151.7%289.2%50㎡-100㎡4159.2110.2%4715.5%100㎡-150㎡18433.7445.2%15651.3%150㎡-200㎡4057.049.9%247.9%200㎡-250㎡6778.2416.6%3110.2%250㎡-300㎡2984.667.3%113.6%300㎡-400㎡1974

5、.454.8%62.0%1000㎡以上1714.674.2%10.3%匯總40779.17100.0%304100.0%項目產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品配比分析區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比獨立50㎡以下0.000.0%00.0%50㎡-100㎡2675.2516.9%2925.7%100㎡-150㎡8600.9054.4%6961.1%150㎡-200㎡1341.608.5%87.1%200㎡-250㎡620.923.9%32.7%250㎡-300㎡536.073.4%21.8%300㎡-400㎡326.582.1%10.9%1000㎡以上1714.6710.8%10.9%總158

6、16.00100.0%113100.0%區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比底商50㎡以下677.152.7%2814.7%50㎡-100㎡1483.955.9%189.4%100㎡-150㎡9832.8339.4%8745.5%150㎡-200㎡2715.4410.9%168.4%200㎡-250㎡6157.3224.7%2814.7%250㎡-300㎡2448.599.8%94.7%300㎡-400㎡1647.876.6%52.6%1000㎡以上0.000.0%00.0%總24963.17100.0%191100.0%北區(qū)（潤雅苑A棟、潤雅苑G棟、潤雅苑F棟、華錦苑A棟、華

7、錦苑B棟、華錦苑C棟、華錦苑D棟、S7、S8）步行街區(qū)（S1、S2、S3、S4、S5、S6）南區(qū)（順康苑A棟、順康苑B棟、順康苑K棟、廣德苑C棟、廣德苑D棟、廣德苑J棟、廣德苑H棟、澤惠苑A棟、S9、S10）項目產(chǎn)品配比分析項目產(chǎn)品分析北區(qū)項目產(chǎn)品配比分析項目產(chǎn)品分析區(qū)域面積檔面積面積比套數(shù)套數(shù)比北區(qū)獨立50㎡以下0.000.0%00.0%50㎡-100㎡685.6023.6%834.8%100㎡-150㎡1156.2439.8%1043.5%150㎡-200㎡371.4412.8%28.7%200㎡-250㎡407.4414