2009年石家莊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、河北房地產(chǎn)網(wǎng)www.hebfdc.com2009年石家莊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論一：改革開(kāi)放以來(lái)，省會(huì)居民的人均住房面積指標(biāo)上實(shí)現(xiàn)近3倍的增長(zhǎng)，且房屋質(zhì)量及配套設(shè)施也得到了根本性的改變。【數(shù)據(jù)支持】黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，石家莊市城鎮(zhèn)住宅建設(shè)以前所未有的速度持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。統(tǒng)計(jì)部門(mén)調(diào)查顯示，到2007年末，石家莊市市區(qū)居民人均建筑面積已經(jīng)達(dá)到29．29平方米，比1980年增長(zhǎng)了2．9倍。改革開(kāi)放之初，城市市區(qū)居民不僅住房面積小，而且房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，輔助設(shè)施不足。調(diào)查資料顯示，1980年，石家莊市居民人均建筑面積僅為7．53平方米。河北房地產(chǎn)網(wǎng)(內(nèi)參)-1-Te

2、l:0311-85358588河北房地產(chǎn)網(wǎng)www.hebfdc.com結(jié)論二：年輕人的婚房及城市居民改善性需求是省會(huì)住宅市場(chǎng)需求的主體，而未來(lái)三年的需求總量最高可以達(dá)到1005萬(wàn)平方米、11.17萬(wàn)套，平均每年335萬(wàn)平方米、3.72萬(wàn)套。【數(shù)據(jù)支持】（1）剛性需求步入婚齡的本市戶口青年人、外來(lái)定居人口以及在本市居住一段時(shí)間的流動(dòng)性人口對(duì)住房的需要構(gòu)成剛性需求的主要來(lái)源。據(jù)省會(huì)統(tǒng)計(jì)局、民政局提供數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，省會(huì)未來(lái)五年內(nèi)的剛性需求將超過(guò)1116.4萬(wàn)平方米、12.36萬(wàn)套。www.hebfdc.com（2）改善型需求改善型需求主要從兩個(gè)方面考慮，一是家庭人口多，人均居住面積小，需要

3、增加面積；二是由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房。據(jù)房管信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，省會(huì)未來(lái)五年內(nèi)的改善型需求將超過(guò)558.40萬(wàn)平方米、6.25萬(wàn)套。（3）被動(dòng)拆遷需求考慮到城市建設(shè)過(guò)程中，會(huì)涉及到大量被動(dòng)拆遷戶的安置需求，這里面大部分需求會(huì)原地、原項(xiàng)目消化，但也有部分因公建設(shè)施、市政建設(shè)的拆遷后而產(chǎn)生的安置問(wèn)題需要市場(chǎng)來(lái)消化，但考慮到數(shù)量比重不大，不做單獨(dú)討論。河北房地產(chǎn)網(wǎng)(內(nèi)參)-2-Tel:0311-85358588河北房地產(chǎn)網(wǎng)www.hebfdc.com（4）市場(chǎng)需求總量評(píng)估未來(lái)五年內(nèi)需求總量為1674.8萬(wàn)平米、18.61萬(wàn)套，考慮到和

4、三年大變樣的周期相符，我們以此計(jì)算出未來(lái)三年市場(chǎng)的需求總量為1005萬(wàn)平方米、11.17萬(wàn)套。結(jié)論三：城中村改造所產(chǎn)生的供應(yīng)量，將是未來(lái)三年省會(huì)住宅供應(yīng)的重要組成部分。未來(lái)三年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求基本平衡態(tài)勢(shì)?！緮?shù)據(jù)支持】（1）商品房供應(yīng)量據(jù)省會(huì)房管信息中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)計(jì)算后得知省會(huì)2005-2008年6月已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)尚未售出的剩余商品房為168.52萬(wàn)平方米，合2.07萬(wàn)套。河北房地產(chǎn)網(wǎng)(內(nèi)參)-3-Tel:0311-85358588河北房地產(chǎn)網(wǎng)www.hebfdc.com據(jù)省會(huì)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，截止2008年6月，已獲批準(zhǔn)但尚未取得開(kāi)工許可證的商品房為67.55萬(wàn)平方米，按每套90平米

5、計(jì)算，約7500套。前述兩項(xiàng)合計(jì)，則未來(lái)兩、三年商品房市場(chǎng)的供應(yīng)能力為236.07萬(wàn)平方米、2.82萬(wàn)套。（2）城中村改造產(chǎn)生的市場(chǎng)供應(yīng)量根據(jù)三年大變樣辦公室提供的數(shù)據(jù)，未來(lái)城中村改造計(jì)劃拆除面積為1034.52萬(wàn)平方米（總占地：1297萬(wàn)平方米）。扣除滿足村民住房需要外，將會(huì)產(chǎn)生新增市場(chǎng)供應(yīng)量811萬(wàn)平方米、9.01萬(wàn)套。（3）因危改所產(chǎn)生的新增供應(yīng)量據(jù)省會(huì)國(guó)土資源局、房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，兩、三年內(nèi)因危房改造所帶來(lái)的新增市場(chǎng)供應(yīng)量可以達(dá)到25萬(wàn)平米、2800余套住房。綜上所述：我市未來(lái)三年商品房市場(chǎng)供應(yīng)、城中村改造、危房改造共產(chǎn)生新增市場(chǎng)供應(yīng)1072.07萬(wàn)平方米、11.91萬(wàn)套。三年

6、內(nèi)年均供應(yīng)量為357.36萬(wàn)平方米、3.97萬(wàn)套。相比未來(lái)三年平均每年335萬(wàn)平方米、3.72萬(wàn)套的指標(biāo)預(yù)期，整個(gè)省會(huì)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供略大于求，且兩者相差極小，僅為22.36萬(wàn)平米每年，合2500套不到。結(jié)論四：年輕人婚房需求受購(gòu)買(mǎi)力局限而呈現(xiàn)減弱趨勢(shì)，實(shí)際購(gòu)房能力評(píng)價(jià)中，改善居住環(huán)境群體要明顯強(qiáng)于婚房群體。【數(shù)據(jù)支持】河北房地產(chǎn)網(wǎng)(內(nèi)參)-4-Tel:0311-85358588河北房地產(chǎn)網(wǎng)www.hebfdc.com根據(jù)此次抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在接受調(diào)查的適齡年輕人情侶共2834組樣本中，表示目前具有購(gòu)房能力的比重僅為40.26%，即三年內(nèi)可產(chǎn)生449.46萬(wàn)平方米、4.99萬(wàn)套住宅的

7、需求。52.01%的樣本明確表示短期內(nèi)不具備購(gòu)房能力，只能租賃或者寄住解決婚房問(wèn)題，另有7.73%樣本表達(dá)不夠明確，需要具體分析。本次調(diào)查結(jié)果顯示，目前石家莊住房需求仍然強(qiáng)勁，購(gòu)房者購(gòu)房的目的主要集中在改善居住環(huán)境以及結(jié)婚用房?jī)纱蟀鍓K，其中改善居住環(huán)境群體比例為58.26%，結(jié)婚用房所占比例為21.55%。河北房地產(chǎn)網(wǎng)(內(nèi)參)-5-Tel:0311-85358588河北房地產(chǎn)網(wǎng)www.hebfdc.com結(jié)論五：工薪階層是目前省會(huì)樓市最大的需求群體，其購(gòu)房