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《論壇演講地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型杜麗虹》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、2011年度論壇演講杜麗虹：地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型作者:時間:2011-12-1515:10:45來源:[]代工模式為什么會收到國際地產(chǎn)企業(yè)的青睞？主要原因在就要在于待工企業(yè)的利潤率雖然不高，但高周轉(zhuǎn)模式下，企業(yè)現(xiàn)金回好，并不一定低于一體化企業(yè)?！ ≈鞒秩耍航酉聛碛姓埥裉煜挛绲诙荒甓妊葜v的嘉賓：金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹女士。她演講的題目是地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型?！ 《披惡纾航裉旌痛蠹医涣鞯念}目是地產(chǎn)企業(yè)模式轉(zhuǎn)型。這也是今天上午論壇的時候我們討論到了博弈和平衡的問題，我提到地產(chǎn)企業(yè)其實面臨的是自我的過去和自己未
2、來的博弈。所以我下午重點講講過去和未來是怎么樣的博弈關(guān)系?！ ≡谟懻撨@個話題之前，我們先討論一個問題，地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)嗎？如果這個問題問在座的媒體大多數(shù)說“是的”。但是衡量一個行業(yè)是不是暴力行業(yè)，不是看利潤率，而是看回報率，或者一個通用的指標，凈資產(chǎn)回報率。把凈資產(chǎn)回報率分解，分解成三個部分：一個是利潤率，第二個周轉(zhuǎn)率，第三是杠桿率（負債率）。利潤率很簡單地理解為地產(chǎn)項目的回報，比如說我投資100元，凈利潤率20%，也就是說樓賣出去，項目結(jié)束的時候我能夠賺25元，但是利潤率沒有時間概念，就是說25元是用多長時間
3、賺到的，他是不管的。周轉(zhuǎn)率是一個時間概念，他就是的產(chǎn)企業(yè)資金回籠的速度，也就是說我投入100元到賺回125元我用一年的時間，我們財務(wù)上講周轉(zhuǎn)率一倍的話，以年劃的投資回報率就是25%，如果你用兩年時間賺到25元，就是周轉(zhuǎn)率0.5%，那么你年劃的投資回報率不考慮負利，就是12.5%，如果你用三年時間回籠資金的話，年劃投資回報率就只有8.3%了。所以不考慮負債率差異的情況下，利潤率、周轉(zhuǎn)率就決定企業(yè)的回報率。就利潤率而言，地產(chǎn)行業(yè)的利潤率確實是比較高的。杜麗虹金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士 我們看這張表，最左側(cè)兩欄
4、是2010年的時候，A股的上市公司，21個大類行業(yè)的利潤率排名，地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤接近40%，排在21個大類行業(yè)的在第二名，僅次于飲料行料，飲料行業(yè)利潤率高，因為白酒行業(yè)平均的毛利潤率是70%以上，也就是說從利潤率的角度來看，除了茅臺就是我們地產(chǎn)行業(yè)最賺錢的。但是從周轉(zhuǎn)率來看就不是這樣的。即使是在09年的時候房子比較好賣的時候，地產(chǎn)上市公司平均存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，就是你的銷售額比上年初的總資產(chǎn)是0.45倍，這是什么意思？企業(yè)從支付土地款到完成預(yù)收、回籠資金，那一年平均需要用27個月的時間，到08年的時候低谷由于銷售周期延長
5、，土地儲備延長，平均周轉(zhuǎn)率下降一半，到0.27倍，平均的資金回籠周期是延長到44個月。2010年是32個月，2011年上半年已經(jīng)延長到42個月，已經(jīng)非常接近08年的低谷水平了。這樣的周轉(zhuǎn)率，在上市公司這21個大類行業(yè)里面，地產(chǎn)行業(yè)是排在倒數(shù)第二位的，我們的周轉(zhuǎn)速度只比金融服務(wù)業(yè)高。我們知道利潤率乘軸抓率，加上杠桿率就是回報率，所以凈資產(chǎn)回報率方面2010年地產(chǎn)上市公司平均是13.8%，不到14%，排在21個大類行業(yè)里面的第十位，其實從回報率的角度講，我們是排在正中間的，這還是2010年的數(shù)據(jù)。在2011年調(diào)控的背景之
6、下，屯低成本的上升進一步限制回報率的提升空間?！ ⊥偷氐某杀居心男┑?？成本之一，剛才提到周轉(zhuǎn)率的降低，就是如果你延長土地儲備周期，拉長銷售周期的話，你的周轉(zhuǎn)速度減慢，除非延長周期以后你的利潤率能夠有一個足夠幅度的上升，來抵消周轉(zhuǎn)率的降低，否則你的回報率會下降。第二是資金成本，這個土地無論你是用自己的錢買的，還是借來的錢拿的，這個資金都是有成本的。第三是風險的上升。隨著土地通常財務(wù)上以存貨形式記入流動資產(chǎn)，但實際中，行業(yè)低谷里頭他們的流動性并不好，所以，土地儲備占比越高的企業(yè)，可售房源的比例越小，他的資金壓力是越大的，
7、所以除非你的土地升值速度夠快，足以彌補屯地所帶來的資本成本和資本效率的損失，否則屯地降低匯報。在調(diào)控的背景下我們感受到的是我們資金成本上升，土地的升值速度在減緩。利潤率上升空間受到政策的限制，這些都使得你的屯地收益可能不足以彌補屯地的成本。這時候企業(yè)需要做模式的轉(zhuǎn)型。也就是說我們要從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)模式?！ ∈裁词侵刭Y產(chǎn)模式？當土地升值速度，表現(xiàn)在房屋的升值速度上，當升值速度足夠快，高于資本成本時，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲備更多的土地，這也是一種理性的選擇，就像房價上漲很快的時候，消費者愿意買房子一樣，只要拿著資產(chǎn)
8、，本身就可以貢獻豐厚的回報，這時候土地儲備的多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價值的最主要標準，我們稱之為這一模式為地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式?！ 〉钱斖恋?、房屋的升值速度減緩時，單純持有資產(chǎn)的回報率降低，這使土地儲備本身的價值貢獻是減弱的，甚至有時候可能會出現(xiàn)負加值貢獻，就是當你的資產(chǎn)升值速度低于你資本成本的時候，你大量持有資產(chǎn)其實是負價值貢獻，于是企業(yè)要轉(zhuǎn)向
