2011年10月養(yǎng)老地產(chǎn)這樣做-杜麗虹《新財富》

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)這樣做　　養(yǎng)老地產(chǎn)這樣做　　構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運營商角色分離的金融生態(tài)　　萬科、保利等地產(chǎn)公司目前都在探索可行的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，保險公司也十分熱衷于將養(yǎng)老地產(chǎn)納入自己資產(chǎn)配置的范疇。此外，城堡投資、Emeritus等外資企業(yè)看好中國的養(yǎng)老市場，紛紛來華探路。借鑒美國較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈運作模式，我們認為，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運營商的角色進行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗沖擊能力最強的優(yōu)勢?！　∵@種發(fā)育有其現(xiàn)實可行性—比如地產(chǎn)公司與保險公

2、司的合作，或地產(chǎn)公司與專業(yè)運營公司的合作。至于金融工具，盡管內(nèi)地市場還沒有推出REITs，但并不缺乏多元投資人：銀行高端客戶、手握重金的保險公司、各類私募基金等。因此，融資本身不是問題，問題的核心是如何對養(yǎng)老地產(chǎn)的風險收益進行合理分配，實現(xiàn)整個系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運行?！　?010年底，萬科宣布養(yǎng)老地產(chǎn)成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”落戶北京房山，并將于2012年竣工。保利地產(chǎn)的首個養(yǎng)老項目“保利·西塘安平老年健康生活社區(qū)”也于2010年11月奠基，總投資4億元，規(guī)劃建筑面積1萬平米。此外還有眾多地產(chǎn)

3、公司都在探索可行的養(yǎng)老地產(chǎn)模式?！　≡缭?009年11月，泰康人壽就成為首家獲保監(jiān)會批準投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的保險公司，目前已斥資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，項目計劃于2013-2014年落成，其上海崇明島項目、海南三亞項目目前正在籌備中。中國人壽也在河北廊房和三亞拿地，計劃投資百億建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)?！　”M管看似養(yǎng)老項目眾多，但由于投資結(jié)構(gòu)的天然缺陷，中國還沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。目前在建和已落成的養(yǎng)老項目，多數(shù)以銷售為目的，僅是旅游地產(chǎn)的一個分支；少數(shù)出租型項目，也采用了會費模式，即，先向客戶一次性收取幾十萬元的

4、會費，以換取公寓的長期居住權(quán)，此后，每年還需再繳納一定數(shù)額的服務(wù)費。這種模式在美國稱為“持續(xù)護理退休社區(qū)”（CCRC），它是美國多類型養(yǎng)老社區(qū)的一種，在美國盈利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，主要是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運行前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。但現(xiàn)階段中國，會費模式真的能夠大規(guī)模復(fù)制嗎？中國養(yǎng)老地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的模式應(yīng)該是什么樣的？　　當養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇融資困境　　社區(qū)養(yǎng)老的重點在于服務(wù)，客戶支付會費是為了獲取長期服務(wù)，而不是長期居住權(quán)。因此，會費模式的背后需要完整的看護和醫(yī)療服

5、務(wù)支撐，使老年人真正實現(xiàn)居家養(yǎng)老，而當前多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目無法達到這一標準。中國養(yǎng)老地產(chǎn)的模式破局需要構(gòu)建一個金融生態(tài)，在各方分擔風險的同時，也分享收益?！　M模式的先天缺陷　　其實在美國，持續(xù)護理退休社區(qū)在盈利性養(yǎng)老社區(qū)中占比并不高，其中82%的社區(qū)由非盈利性機構(gòu)（半數(shù)是宗教機構(gòu)）運營；而盈利性養(yǎng)老社區(qū)中，會費收入的占比很低，收取會費的單元數(shù)通常不到養(yǎng)老單元總數(shù)的10%，租金和附加服務(wù)才是營運商收益的主要來源?！　≈援a(chǎn)生這一現(xiàn)象，主要原因是，客戶在支付了高額會費后，獲取的只是房屋的使用權(quán)，所以，除非養(yǎng)老社區(qū)的運營商

6、能夠長期提供品質(zhì)有保障的看護和醫(yī)療服務(wù)，否則客戶寧可按月租房。為了體現(xiàn)服務(wù)的長期性，收取會費的養(yǎng)老社區(qū)通常是一個混合型的社區(qū)，不僅有面向“活躍長者”的生活自理型單元，還有面向更高齡階層的生活協(xié)助型單元，以及為慢性疾病患者提供特殊護理的單元。這樣，隨著老年人身體機能的衰退，他們逐步從生活自理型單元過渡到生活協(xié)助型單元，再過渡到特殊護理型單元，從而真正實現(xiàn)在一個社區(qū)內(nèi)安度余生。由此可見，社區(qū)養(yǎng)老的重點在于服務(wù)，而不在于房子；會費的支付是為了獲取長期服務(wù)，而不是長期居住權(quán)?！　∪欢词故窃诿绹?，經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，養(yǎng)老社區(qū)的

7、服務(wù)品質(zhì)仍受到質(zhì)疑，也因此，會費模式的接受度并沒有預(yù)想的那樣高。在中國，會費模式的潛在問題更多。首先，人們習慣了擁有資產(chǎn)獲取升值收益，即使是老年人，也希望把這部分升值收益留給子女，因此，對放棄升值收益而換取服務(wù)品質(zhì)的要求更高；其次，今天在建和運營中的多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)都是以生活自理型老人為目標客戶，社區(qū)僅能提供基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)，這就意味著，隨著老年人生理機能的下降，養(yǎng)老社區(qū)的意義也在下降，所謂的長期合同也就失去了意義?！　【C上，持續(xù)護理退休社區(qū)的背后是真正的持續(xù)護理能力，而不是持續(xù)居住權(quán)，換句話說，會費模式的背后需要完整的看護和

8、醫(yī)療服務(wù)支撐，使老年人真正實現(xiàn)居家養(yǎng)老，而當前中國多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目是無法達到這一標準的。　　但如果不采用會費模式，企業(yè)就需要把大量資金長期投入到一個項目中去，這對于長期處于資金饑渴狀態(tài)的中國企業(yè)來說是不現(xiàn)實的，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展，必須先解決融資難、規(guī)模化運營難的問題?！　∑凭?構(gòu)建金融生態(tài)　　在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)