房地產(chǎn)場(chǎng)及房地產(chǎn)板塊走勢(shì)回顧

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1、行業(yè)研究靜待冬天過去——2011年2月份房地產(chǎn)行業(yè)投資策略內(nèi)部參考禁止外傳2011年1月31日2011年2月份行業(yè)投資策略投資要點(diǎn)：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及房地產(chǎn)板塊情況從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長較快，值得注意的是，土地購置費(fèi)用大幅增長，而土地購置面積增長較少，這說明，土地價(jià)格飆升。受政策及對(duì)政策的預(yù)期所影響，近一個(gè)月來，房地產(chǎn)板塊漲幅為-1.93%，大盤漲幅為-0.62%，房地產(chǎn)板塊略弱于大盤。2．11年1月26日，“新國八條”出臺(tái)政策包括貸款購買第二套住房的家庭首付比例不低于６０％

2、以及限購令的進(jìn)一步升級(jí)。特別是限購令的升級(jí)，將在很大程度上限制投資性以及投機(jī)性的購房。不過需要注意的是，限購令是把雙刃劍，限購的同時(shí)，在一定程度上會(huì)引發(fā)“惜售”情緒。3．房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則上海、重慶征稅覆蓋面較小，單看房產(chǎn)稅一項(xiàng)政策，房產(chǎn)稅的覆蓋面并不大，因此難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響。4．兩項(xiàng)新政策的綜合影響考慮極端的情況，假設(shè)所有的改善型為了規(guī)避房產(chǎn)稅，都是賣小買大，而所有的二套及以上房主都不賣，市場(chǎng)上一定時(shí)間內(nèi)二手房套數(shù)是一定的，并且對(duì)于首套和改善型來講，選擇二手房或是新房是無差異的，那么首套和改善型需求的面積不會(huì)憑

3、空出現(xiàn)，首套的購買面積加上小換大增加的面積等于開發(fā)商的銷售面積。10年上海的存量房、商品房銷售面積基本相當(dāng)，基本上各占一半，那么，在我們的極端假設(shè)情況下，交易量將有接近一半的下降。實(shí)際情況下，交易量雖然不會(huì)按照極端假設(shè)的情況，但仍會(huì)有很大幅度的下降。限購令配合房產(chǎn)稅試點(diǎn)，還會(huì)引發(fā)在未試點(diǎn)但限購的城市對(duì)大戶型的搶購。5．投資策略我們年度投策略中對(duì)于行業(yè)全年給予了“增持”評(píng)級(jí)，認(rèn)為2011年全年，房地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤，將會(huì)前低后高，先“否極”，后“泰來”，房地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤將會(huì)走出“√”型的走勢(shì)。我們維持此觀點(diǎn)，認(rèn)為上半

4、年特別是一季度，屬于“否極”的階段，從短期來看，我們給予“中性”的評(píng)級(jí)，認(rèn)為要等到二季度以后行情才可能啟動(dòng)。在大的行情未到來之際，目前推薦的公司為具備新能源與房地產(chǎn)復(fù)合概念的中國寶安。6．風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)以及銀行風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)報(bào)告：《房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則出臺(tái)，階段性利空出盡》11.1.28《評(píng)樓市新一輪調(diào)控：房?jī)r(jià)不跌，調(diào)控不止》11.1.27《冬天已經(jīng)來了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎—2011年度房地產(chǎn)行業(yè)投資策略》10.12.17《最后一只靴子尚未落下言“利空出盡”為時(shí)尚早—2010年四季度房地產(chǎn)行業(yè)投資策略》10.9.30資料來

5、源：wind資訊圖：近52周行業(yè)走勢(shì)資料來源：wind、大通證券研發(fā)中心本次評(píng)級(jí)：中性上次評(píng)級(jí)：增持研究員：黃鶴電話：0411-39673358網(wǎng)址：www.daton.com.cn郵箱：huanghe1@daton.com.cn請(qǐng)務(wù)必閱讀免責(zé)條款市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)·投資須謹(jǐn)慎請(qǐng)務(wù)必閱讀免責(zé)條款-10-研究創(chuàng)造價(jià)值專業(yè)前瞻市場(chǎng)行業(yè)研究一、房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)板塊走勢(shì)回顧（一）2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2010年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)。具體如下：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況　　2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投

6、資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長12.0%?！　?010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%?！　?010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費(fèi)999

7、2億元，增長65.9%。12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費(fèi)1061億元，增長5.8%。圖1:2010年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成投資情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、大通證券研發(fā)中心從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長較快，值得注意的是，土地購置費(fèi)用大幅增長，而土地購置面積增長較少，這說明，土地價(jià)格飆升。2、商品房銷售情況請(qǐng)務(wù)必閱讀

8、免責(zé)條款-10-研究創(chuàng)造價(jià)值專業(yè)前瞻市場(chǎng)行業(yè)研究2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額