香港“地鐵物業(yè)”模式分析

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1、1“地鐵+物業(yè)”模式在香港，遇到雨天人們可以不帶傘而衣衫不濕地出行辦事，因?yàn)辇嫶蟮牡罔F網(wǎng)絡(luò)將地面上的建筑連為一體。這一切都要?dú)w功于香港地鐵開(kāi)發(fā)的“地鐵+物業(yè)”模式。所謂“地鐵+物業(yè)”模式，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是港鐵同時(shí)規(guī)劃開(kāi)發(fā)地鐵項(xiàng)目和地鐵沿線(xiàn)房地產(chǎn)，通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作進(jìn)行沿線(xiàn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一方面籌集地鐵建設(shè)資金，彌補(bǔ)地鐵項(xiàng)目虧損并獲得收益，另一方面也更好的發(fā)揮地鐵和房地產(chǎn)的相互促進(jìn)作用?！暗罔F+物業(yè)”開(kāi)發(fā)模式結(jié)構(gòu)及流程圖如圖lo圖1“地鐵+物業(yè)”開(kāi)發(fā)模式按照上圖所示的流程，地鐵公司在地鐵建設(shè)前期就以

2、地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光、審慎的商業(yè)原則，完成地鐵沿線(xiàn)有關(guān)車(chē)站、車(chē)場(chǎng)，上蓋或周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)權(quán)，然與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議。開(kāi)發(fā)商以自負(fù)盈虧的方式，按照地鐵公司所定的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，興建有關(guān)物業(yè)及向政府繳付地價(jià)，物業(yè)出售所得利潤(rùn)則由雙方分享。1.1“地鐵+物業(yè)”模式的產(chǎn)生香港的土地面積只有1070km2,大部分土地都是陡III肖的山坡和荒蕪的島嶼。只有21%的土地是可建設(shè)用地。建成區(qū)僅有96km2,占總面積的9%,平均人口密度達(dá)到6萬(wàn)人/km2o香港土地用途分布■草地和灌木地■林地■己發(fā)展用地■耕地和魚(yú)塘■荒地、

3、沼澤、紅樹(shù)林■水境■其他用途由于建成區(qū)的地形崎嶇，建筑稠密，實(shí)際上不可能提供大量的道路面積。因此，香港政府就實(shí)行公交優(yōu)先發(fā)展的策略。香港是一個(gè)典型的墻中心城市，核心地區(qū)的就業(yè)密度超過(guò)2000人/hm2o地鐵行經(jīng)大部分居住和商業(yè)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約50%的人口和超過(guò)50%的就業(yè)崗位位于距離地鐵lOmin的步行距離內(nèi)。大約70%的地鐵乘客可以步行區(qū)地鐵站，下車(chē)后也是跟方便地步行離開(kāi)地鐵站。除少數(shù)分布于山地的別墅外，絕大多數(shù)位于非地鐵沿線(xiàn)的住宅也圍繞公共汽車(chē)站形成高密度組團(tuán)。據(jù)20世紀(jì)90年代統(tǒng)計(jì)，66%以

4、上的居民每周至少乘一次地鐵。2009年香港地鐵本地服務(wù)乘客量達(dá)到了12.188億人次，市場(chǎng)占有率達(dá)到T42.6%（見(jiàn)下表），可以說(shuō)，軌道交通已成為居民日常生活的一個(gè)重要組成部分。2009年香港專(zhuān)營(yíng)公共交通工具市場(chǎng)占有率公交優(yōu)先的策略促進(jìn)了地鐵的發(fā)展，強(qiáng)核心的城市形式則為地鐵周邊物業(yè)高密度開(kāi)發(fā)的前提保障。在這樣的政策背景和城市發(fā)展型臺(tái)下“地鐵+物業(yè)”模式也就應(yīng)運(yùn)而生。1.2香港地鐵物業(yè)情況根據(jù)軌道交通“廊道效應(yīng)”理論，軌道建設(shè)將改變沿線(xiàn)土地的可達(dá)性，引起地價(jià)和土地利用方式的變化。從而促進(jìn)軌道沿線(xiàn)人口

5、分布形態(tài)的改變。高密度的住宅及商業(yè)項(xiàng)目通常置于鄰近車(chē)站的地方。通過(guò)對(duì)香港大量車(chē)站實(shí)例的解剖發(fā)現(xiàn)，香港在軌道線(xiàn)路規(guī)劃及車(chē)站設(shè)計(jì)中,充分運(yùn)用了土地“珠鏈?zhǔn)介_(kāi)發(fā)”模式和交通設(shè)施“無(wú)縫接駁”模式。圍繞站點(diǎn)腹地（一般500m步行半徑范圍）進(jìn)行高強(qiáng)度綜合開(kāi)發(fā)，外圍逐漸降低；同時(shí),利用車(chē)站組織道路、公交、人行系統(tǒng)的無(wú)縫接駁，實(shí)現(xiàn)交通設(shè)施的整合。政府的策略規(guī)劃也鼓勵(lì)位于車(chē)站周邊地塊的高密度發(fā)展。香港《建筑物（規(guī)劃）準(zhǔn)則》第123F章規(guī)定了車(chē)站周邊各類(lèi)用地的容積率和覆蓋率。1991年《都會(huì)計(jì)劃總體發(fā)展密度指引》將緊

6、靠車(chē)站的地塊列為一等密度區(qū)。允許容積率6.5。目前位于城市商業(yè)中心的中環(huán)、銅鑼灣、尖東、旺角等車(chē)站周邊地塊的開(kāi)發(fā)容積率大多在9-15之間，如已建成的機(jī)場(chǎng)鐵路、將軍澳支線(xiàn)的車(chē)站地區(qū)發(fā)展密度都在5以上，該密度還未計(jì)入地下及地面停車(chē)設(shè)施面積(表4、表5)o表4香港機(jī)場(chǎng)鐵路物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目地盤(pán)面積(hm2)住宅面積曲)寫(xiě)字樓面積(n?)商場(chǎng)面積(m2)酒店面積(m2)總面積(m2)發(fā)展密度香港5.71—254190594601022504159007.28九龍13.5460801123177882750167

7、47210901118.05奧運(yùn)16.0249315211100063500—6676524.17青衣5.40245700—46170—2918705.4東涌21.7093591015000560002200010289104.74總計(jì)62.37228278861196830788029172234943585.6數(shù)據(jù)來(lái)源http://www.mtr.com.hk/chi/properties/prop_dev_sdd.html表5將軍澳先物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目地盤(pán)面積(hm2)住宅面積(m2)商場(chǎng)面積宙)

8、寫(xiě)字樓面積(m2)總面積宙)發(fā)展密度調(diào)景嶺3.2423696516800—2537667.8將軍澳5.551909253551450002795695.0坑口1.801386523500—1421527.9總計(jì)10.595665425581450006754876.4數(shù)據(jù)來(lái)源http://www.mtr.com.hk/chi/properties/tko_sdd.html香港軌道建設(shè)放棄全球多數(shù)城市沿用的依靠政府財(cái)政補(bǔ)貼的做法，選擇獨(dú)立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式。政府作為主耍股東，投入初始資本