長沙知名律師李青云談理性購房

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1、長沙知名律師李青云談理性購房　　合同被視為民間“憲法”，只要不違法法律強制性規(guī)定就被視為有效，一旦訂立不合理就會造成維權困難，因此合同的訂立要慎之又慎。在房產(chǎn)交易市場上，各種各樣的合同糾紛擾亂了購房者原本興奮的心，購房合同，到底如何簽才能保證自己不受損失?怎樣簽才能在發(fā)現(xiàn)權益受損時更好地維權?　　問題1：李律師，在您的職業(yè)經(jīng)歷中一定遇到過各式的購房合同糾紛，可否跟大家分享一下比較常見的糾紛?李青云律師：在我的執(zhí)業(yè)過程中，遇到過各式各樣的因購房合同或購房行為而產(chǎn)生的糾紛。歸納起來，主要包括以下幾類：1、出賣人在不具備相應售房條件或主體資格下簽署合同所產(chǎn)生的糾紛。常見的情形

2、有：（1）開發(fā)商尚未取得商品房預售許可證而對外銷售房屋；（2）出賣的房屋為共有房產(chǎn)，僅有部分共有人參與并簽訂協(xié)議，如夫妻共同房屋只有夫或妻一人簽字的房屋買賣合同；（3）出賣人為產(chǎn)權人的代理人而尚未完善相關的代理手續(xù)的；（4）出賣人僅是產(chǎn)權人的近親屬或實際承租人，出賣房屋并不是產(chǎn)權人的真實意思表示，等等。2、因一方不履行前期認購合同或預備合同而產(chǎn)生的糾紛。買賣雙方簽署了認購合同、買受人也支付了定金（押金、訂金），在正式簽訂合同時，出于不同的原因，出賣人或買受人拒絕簽訂正式合同而產(chǎn)生的糾紛。實務中，買賣雙方根本未實際簽訂前期合同、買受人只有支付定金（押金、訂金）的票據(jù)在手的

3、情形也時有出現(xiàn)。這兩年因房產(chǎn)市場價格大幅波動而出現(xiàn)的“退房潮”或可歸入此類加以分析。3、因買賣涉及租賃、抵押、被凍結的房屋而產(chǎn)生的糾紛。常見的情形有：（1）買賣涉及租賃的房屋，出賣人事先未就出賣房屋一事告知承租人，導致租賃人以租賃優(yōu)先權主張撤銷買賣合同；（2）出賣涉及抵押或被法院凍結的房屋，出賣人沒如實告知房屋已抵押或被凍結的事實，簽訂協(xié)議時，買受人由于個人疏忽，并未到有關部門查實相關問題，致使后期無法辦理過戶手續(xù)。4、因一房二賣而產(chǎn)生的糾紛。出賣人先與一買受人簽訂了購房合同（一般表現(xiàn)為尚未在房產(chǎn)部門辦理有關備案登記手續(xù)），其后，基于價格或其他考慮，出賣方又與第三人就此

4、房的買賣簽訂購房合同并辦理備案或登記過戶手續(xù)，此種情況下，出賣方與第一買受人因房屋買賣產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象經(jīng)?？梢?。5、因房屋的質量或無法如期交房而產(chǎn)生的違約糾紛。（1）房屋存在質量問題，表現(xiàn)最多是不直接導致合同解除的質量問題，如房屋外墻、地面漏水、墻體空鼓、面積不足（誤差率不超過3%）等問題；（2）延期交房，主要表現(xiàn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于資金、工程進度、工程質量等問題、導致無法及時辦理驗收手續(xù)而產(chǎn)生的延期交房的糾紛。有些開發(fā)商，則是由于沒有理清之前的拆遷、征收補償問題，導致民眾鬧事而被迫延期交房。6、因開發(fā)商的虛假承諾或作假行為而產(chǎn)生的購房糾紛。（1）開發(fā)商的虛假承

5、諾是指，開發(fā)商為了達到其銷售目標，往往授意其銷售部門或銷售人員，在購房者購房時，給購房者作虛假承諾，比如說送物業(yè)費、送面積、小區(qū)未來規(guī)劃與配套如何如何等，而這些承諾日后卻沒有兌現(xiàn)。（2）開發(fā)商作假行為，是指開發(fā)商為了達到其銷售目標，在購房者的購房條件根本不具備相應的按揭貸款或公積金貸款條件，而幫助購房者造假，在銀行貸款審核時未能通過，最終釀成糾紛。7、因購買經(jīng)濟適用房或小產(chǎn)權房而日后因合同效力問題或過戶問題所產(chǎn)生的糾紛。（1）由于國家政策的原因，很多地方的經(jīng)濟適用房是限制或禁止交易的，而許多買受人基于相對低廉的價格，雙方私下里簽訂購房合同，數(shù)年后，因房價上漲出賣方主張合

6、同無效而產(chǎn)生的糾紛。（2）目前，我國許多地方都面臨對農(nóng)村土地的征收，征收后，被征收的農(nóng)戶，一般會由政府統(tǒng)一組織下，由村委的牽頭，統(tǒng)一建安置房。此類房屋，一般一家一戶可分得數(shù)套房屋，而這些建成的房屋，由于土地出讓金等問題，經(jīng)常是多年無法拿到國土證、房產(chǎn)證，買受人購買了此類房屋后，因日后無法過戶或出賣人主張合同無效而產(chǎn)生的糾紛。（3）因城市化的進程加快，城鄉(xiāng)交接地段的攀熱，買賣農(nóng)村私自宅基地的現(xiàn)象也越來越嚴重。　問題2、李律師，根據(jù)您的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，作為購房者，在決定與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同前，應審查開發(fā)商具備哪些資質或材料呢？李青云律師：購房者在與開發(fā)商簽訂合同前，主要是要

7、審查開發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件。具體而言：如果開發(fā)商出售的是現(xiàn)房，那么，必須審查開發(fā)商是否符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書》，且其開發(fā)的規(guī)模與其取得的資質等級向匹配；2.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國有土地使用權證書》和使用土地批準文件；3.持有《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》；4.所開發(fā)并出售的商品房已通過竣工驗收；5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6.物業(yè)管理方案已落實。如果開