房企赴港上市謀利新解

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1、為幫助中國房地產企業(yè)在充分利用H股上市窗口放開的大好機會時避免因未能滿足國際資本市場口味而面臨尷尬，盛富資本與《中國房地產報》合作發(fā)表了以下文章。2012年年末，房企掀起了一股赴港上市潮。繼旭輝控股（0884.HK）、新城控股（1030.HK）赴港上市之后，2012年11月30日，西南環(huán)保（8291.HK）也在香港交易所創(chuàng)業(yè)板掛牌。不過，內地房企在香港股市的表現可謂“慘不忍睹”。西南環(huán)保有形凈資產約為6億港元，卻以凈資產值折讓66%的價格上市，籌集資金不到5000萬港元，歷史市盈率僅為2.5倍。而于此前幾天上市的旭輝控股、新城控股，也均采取了低價招股策略。本文通過分析一家重資產和一

2、家輕資產的類房地產企業(yè)在香港股市的截然不同命運，企業(yè)自身的價值和盈利模式也是一個重要影響因素?！安糠址科蟛皇苜Y本市場青睞，投資人除了擔心其風險之外，另一個重要的原因為這些房企都屬‘重資產、輕運營’模式?！薄胺康禺a開發(fā)商如不改變現行模式，對海外投資人已無吸引力?！狈科蟾案凵鲜兄\利新解：看多輕資產重運營模式2013年01月12日來源：中國房地產報作者：于春美北京報道2012年年末，房企掀起了一股赴港上市潮。繼旭輝控股（0884.HK）、新城控股（1030.HK）赴港上市之后，2012年11月30日，西南環(huán)保（8291.HK）也在香港交易所創(chuàng)業(yè)板掛牌。不過，內地房企在香港股市的表現可謂“

3、慘不忍睹”。西南環(huán)保有形凈資產約為6億港元，卻以凈資產值折讓66%的價格上市，籌集資金不到5000萬港元，歷史市盈率僅為2.5倍。而于此前幾天上市的旭輝控股、新城控股，也均采取了低價招股策略?！白罱欢螘r間赴港上市的房企都以很低的發(fā)行價才能IPO成功，凈資產值折價很大。這與3年前龍湖、恒大等聲勢龐大的融資規(guī)模和發(fā)行價對比，往日盛況不再?！痹谝晃煌缎腥耸靠磥恚Ｍ馔顿Y者對內地房地產調控的擔憂，加之內房企傳統(tǒng)的“借債—拿地—賣房”的盈利模式并不受資本市場認可，導致近期赴港上市的內房企整體估值和股價表現不理想。在盛富資本和協縱國際總裁黃立沖看來，企業(yè)自身的價值和盈利模式也是一個重要影響因

4、素?！安糠址科蟛皇苜Y本市場青睞，投資人除了擔心其風險之外，另一個重要的原因為這些房企都屬‘重資產、輕運營’模式?！薄胺康禺a開發(fā)商如不改變現行模式，對海外投資人已無吸引力?！庇袠I(yè)內人士表示。冷熱不一“內地房企到海外上市，一直無法舍棄‘重資產、輕運營’模式。但投資人一貫不看好擁有太多土地儲備的企業(yè)，因為儲備土地會占用大量資金，持有時間一長，項目開發(fā)的內部回報率會大幅降低?！秉S立沖說，與之相反，“輕資產、重運營”模式、具備經營杠桿和資本杠桿相結合的商業(yè)模式將受市場追捧。9一個典型的案例是，于2011年7月15日在香港聯合交易所創(chuàng)業(yè)板上市的朸浚國際（8160.HK)，其沒有固定資產，主要靠

5、運營酒店及提供設計咨詢獲得收入，是典型的“輕資產、重運營”模式。其配售價以1.2～0.8港元/股發(fā)行，當天即漲到1.4港元/股收市。有業(yè)內人士指出，投資人看重的是增長，要的是凈利潤率和有吸引力的股權回報率。顯然，與“輕資產”模式相比，“重資產”模式在凈利潤率和股權回報率上不占優(yōu)勢。以西南環(huán)保和朸浚國際上市前后的財務狀況對比可以發(fā)現：朸浚國際的凈利潤率呈逐年上升態(tài)勢，由2009年-17.79%的凈利潤率，上升至2012年（按1～9月推算全年）的37.28%。另外，其股權回報率也很可觀，平均保持在24%～28%之間。相比之下，西南環(huán)保2010年的凈利潤率只有0.89%，2011年（上市

6、前一年）凈利潤率為13.21%，2012年（按半年推算全年）凈利潤率下跌至5.23%。其2010年的股權回報率僅為0.33%，2011年有所上升，但2012年下跌至3.31%?！皬膬杉夜旧鲜星昂蟮呢攧請蟊砭涂梢越馕鰹楹问袌鰰杉夜井a生截然不同的態(tài)度。因為投資人看的是凈利潤率和有吸引力的股權回報率?！秉S立沖表示。旭輝控股、新城控股、西南環(huán)保都屬“重資產”模式房企，要么依賴土地儲備、要么持有租賃物業(yè)。然而，房地產是資金饑渴型行業(yè)，依賴龐大資產進行發(fā)展的模式必然受到制約，因為近年土地價格不斷攀升，為增強土地儲備所作的股權融資努力將在很大程度上攤薄房企的股權比例，如果是債權融資，在中

7、小房企融資成本普遍在20%以上的情況下，土地增持帶來的內部回報率很難跑贏融資成本?！耙@得資本市場的認同，必須突破資本密集的瓶頸，走品牌化的道路，通過特許連鎖經營的發(fā)展，依賴較強的管理能力，利用別人的資金而不是自有資金擴大規(guī)模，這樣才能產生較高的股權回報率?！秉S立沖說。轉型路難盡管目前內地房企逐步認識到“輕資產”模式的好處，但這種轉型在短期內卻很難實現。“對國內房企而言，很多都是‘重資產’模式，除非有的開發(fā)企業(yè)將資產賣給第三方，自己主做運營和管理?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內