徐州杏山子項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑方案

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1、徐州杏山子項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設(shè)計策劃報告目　　錄第一章　　產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析3一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析3二、目標(biāo)客源來源分析4三、產(chǎn)品定位5四、產(chǎn)品特征5五、各類建筑的特征和設(shè)置理由6第二章　　投資和經(jīng)濟效益初步估算10一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算10二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算10第三章　　項目規(guī)劃與建筑設(shè)計建議13一、設(shè)計理念及原則13二、規(guī)劃設(shè)計建議13二、單體建筑建議16三、其他配套建議17第四章分期開發(fā)計劃及分期規(guī)劃指標(biāo)17一、分期計劃17二、各分期安排及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)18第一章　　產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析綜合市場調(diào)查與分析報

2、告中各方面情況，在本項目定位時須充分考慮的因素有以下幾點：1、從地塊特征看――地塊位置偏遠(yuǎn)，周邊基本處于尚未開發(fā)狀態(tài)。道路交通狀況尚好，距離淮海西路2.5公里，距離云龍湖風(fēng)景區(qū)1.5公里，距離市中心8-10公里，距離徐州火車站約12公里，距離城南新區(qū)12公里?？焖僦鞲傻牢魅h(huán)線從地塊旁經(jīng)過，使地塊便捷地與市中心、城南新區(qū)、城北聯(lián)系起來，并與最繁華的商業(yè)大街淮海路相連，交通通達(dá)性好，與城南新區(qū)相比，與現(xiàn)在市中心的交通聯(lián)系更好，但現(xiàn)狀只有1路公交與市區(qū)聯(lián)接?，F(xiàn)狀地塊為農(nóng)村，有少量低級業(yè)態(tài)的工礦企業(yè)，基本沒有對項目開發(fā)有利的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?！貕K區(qū)域在城市總體規(guī)劃中為保留用地，東側(cè)為云龍湖風(fēng)景

3、控制區(qū)，西北側(cè)為黃河濕地保護(hù)區(qū)，除本項目外規(guī)劃中沒有居住區(qū)和其他規(guī)劃淮海西路模型開發(fā)項目，公建配套（醫(yī)院、超市、商貿(mào)等）及居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套嚴(yán)重缺乏。公建配套和生活服務(wù)配套只能依賴城區(qū)或者自身設(shè)置?！貕K屬于云龍風(fēng)景區(qū)的西北邊緣，云龍湖景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境（空氣質(zhì)量與環(huán)境景觀）比城市的北部和東部好，但差于城市南部?！貕K主要為緩坡山地，用地范圍位于大王山的背陰面，（根據(jù)市場調(diào)查顯示徐州人不喜歡住在山的北面），主要為巖石山體為地貌特征，只有地塊北部有不同厚度的土層分布，因土層較薄，地塊區(qū)域周邊總體規(guī)劃圖現(xiàn)狀植被較差，只有現(xiàn)農(nóng)居點內(nèi)有少量植被。用地內(nèi)現(xiàn)狀為大量農(nóng)居，中間有一水塘

4、，在開發(fā)中可以加以利用；地塊南面山上現(xiàn)狀有很多墳?zāi)?，對地塊有較大影響。——地塊所處山體呈東北西南走向，并呈西南高，東北低。南向和西向景觀以山體為主，東向與東北向景觀以遠(yuǎn)山和農(nóng)村景觀。地塊西部的南向、東向和西向景觀為因開山取石形成的山體巖層斷面，尤其是西部南向處的巖層斷面須作一定的處理。地塊東半部的南向景觀為山體，植被較好，但西南向的山坡上有較大面積的墓地，若無法做通政府的工作進(jìn)行拆遷，規(guī)劃中須高度重視。綜上，開發(fā)中應(yīng)充分挖掘地塊的交通通達(dá)性、位于風(fēng)景區(qū)旁自然環(huán)境和景觀條件好等大利好，通過影響政府增加公交和自行開設(shè)小區(qū)班車來改善交通條件。生活服務(wù)配套主要靠自行解決，開發(fā)中重點考慮設(shè)置集

5、中的居住區(qū)街坊式公共中心，并努力引導(dǎo)政府增加大的公建配套和建設(shè)開發(fā)；對現(xiàn)狀地形的利用要考慮現(xiàn)狀不多植被的保護(hù)和水塘等自然地形的保留。2、從供應(yīng)特征看——目前市場上可供銷售的供應(yīng)量并不大，戶型好、價格適中的樓盤銷售率都在70%以上，只是城區(qū)內(nèi)少量高層因房型差或價格偏高，仍有現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)在的銷售價格：市中心小高層、高層在2300-3500元/平方米，非中心地段多層在1300-2200元/平方米（城北1100-1400、城東1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500），城西沿湖小高層與高層在2500-4000元/平方米?！壳笆袌鲩_發(fā)的模式以小規(guī)模的居住區(qū)、小區(qū)

6、開發(fā)為主，但供應(yīng)量將在2004和2005年放大，北部、東部和南部都有較大規(guī)模的樓盤，尤其因為城南作為城市發(fā)展方向，該區(qū)域的幾個大樓盤及規(guī)劃中的居住區(qū)開發(fā)將對本項目構(gòu)成較大影響，本項目在產(chǎn)品定位時盡量不要與之直接競爭。目前與本項目形成直接競爭的樓盤主要有雙山子項目，其區(qū)位、與城市發(fā)展方向等均較本項目有優(yōu)勢。與本項目的定位有較大關(guān)系的樓盤是濱湖花園，總建筑規(guī)模在54萬方，全部為高層與小高層，容積率為2.22，價格在2300-4500范圍內(nèi)，景觀房（面湖）均價3000以上，已預(yù)訂了大部分，5月份正式開盤。總體上因其供應(yīng)量大，位置好，本項目須與之錯位，在單價與總價上拉開距離?！獜哪壳霸谑蹣?/p>

7、盤的戶型分布看，140方以上的大戶型銷售速度較緩慢，90-140方的戶型銷售較快，樓層的選擇主要集中在1－4層，價格遠(yuǎn)高于5層6層，因價格低。建筑形態(tài)看，小高層的供應(yīng)量較小，銷售情況較好，高層的供應(yīng)量主要集中在市區(qū)，板式高層的銷售較好，點式較差，總體上看，對高層的接受程度較好。別墅的銷售較緩慢，——徐州住宅開發(fā)尚處于較低水平，80年代開發(fā)的住宅小區(qū)十分破舊，環(huán)境惡劣。新建的小區(qū)在引進(jìn)外地開發(fā)理念后，正在規(guī)劃的幾個樓盤（如濱湖花園）設(shè)計水平有明顯提高，競爭加