大廈項目銷售執(zhí)行分析報告

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1、謹(jǐn)呈：深圳市英龍建安有限公司銷售執(zhí)行報告深圳市世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司目錄第一篇市場調(diào)查報告第二篇項目分析及戰(zhàn)略制定第三篇執(zhí)行報告第四篇銷售準(zhǔn)備第一篇市場調(diào)查報告1．1深圳市宏觀經(jīng)濟1．1．1深圳市2001年經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境深圳市2001年面臨的經(jīng)濟外向度高，是“10年來最困難的一年”。去年以來，美、日、歐經(jīng)濟增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟形勢更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。城市經(jīng)濟增長由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)效率、進一步優(yōu)

2、化投資發(fā)展環(huán)境，實施新一輪政府審批制度改革，加快國有企業(yè)改革步伐等應(yīng)對措施，使全市經(jīng)濟在逆境中仍然保持了健康的增長態(tài)勢。據(jù)深圳市統(tǒng)計局資料，去年深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1908.15億元，同比增長13.2%，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值880.44億元，增長17.4%；完成固定資產(chǎn)673.37億元，增長8.7%；社會消費品零售總額609.26億元，增長13.2%；地方預(yù)算內(nèi)政收入262.49億元，增長18.3%。深圳經(jīng)濟特征深圳市統(tǒng)計局資料顯示，2001年深圳經(jīng)濟呈現(xiàn)1月低開，2月迅速回升，3月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其4月至12月的累計增長幅度在12.

3、2----13.2%之間，波幅極小。就各項主要經(jīng)濟指標(biāo)看，深圳經(jīng)濟的運行軌跡與工業(yè)、外貿(mào)出口的運行軌跡非常吻合，這表明深圳的經(jīng)濟特征是“以工業(yè)為主導(dǎo)，以出口為依托的外向型經(jīng)濟”，與世界經(jīng)濟形勢變化高度關(guān)聯(lián)。1.1.2深圳2001年經(jīng)濟特點①工業(yè)經(jīng)濟快迅增長據(jù)初步統(tǒng)計，去年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價總產(chǎn)值2880.44億元，按可比口徑算，比上年增長17.4%，完成工業(yè)增加值843.70元，比上年增長15.6%②外商投資增勢強勁據(jù)統(tǒng)計，去年全年累計實際利用外資36.03億美元，比上年增長21.4%，其中外商直接投資25.91億元美元，比上年增長32.1%③外貿(mào)出口全國九連冠去年深圳外貿(mào)出口總額

4、達374.53億元，同比增長8.36%，連續(xù)第九年位居全國大中城市外貿(mào)出口首位。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進出口各項資料都大幅上升，高新技術(shù)產(chǎn)品的出口額達110.21億美元，同比增長32.21%，占深圳出口總額的29.43%。④物價水平有所下降據(jù)統(tǒng)計，去年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額609.26億元，比上年增長13.2%，全年走勢比較平穩(wěn)。物價總體水平比上年相比有所下降，全年居民消費價格總水平累計下降2.2%。⑤財政稅收穩(wěn)步增長據(jù)統(tǒng)計，去年全市累計實現(xiàn)地方預(yù)算內(nèi)財政收入262.49億元，比上年增長18.3%。年末全市金融機構(gòu)各項存款余額4092.57億元，比上年初增長29.1%。1.2全市寫字樓總體市場分析

5、1.2.1總體市場評價深圳市的寫字樓市場在2001年已觸底反彈，在市場供應(yīng)不足的局面下，前期空置量被進一步消化。西部辦公組團隨著其標(biāo)志性建筑物——世貿(mào)中心（招商銀行大廈）的投入使用，周邊寫字樓物業(yè)如雨后春筍般相繼開。中心區(qū)隨著行政文化區(qū)的建設(shè)項目的相繼開工，中心商務(wù)區(qū)CBD正在緊鑼密鼓的進入實施階段。1.2.2市場供應(yīng)分析①寫字樓占商品房銷售比例從如上三圖（1999年、2000年、2001年各類物業(yè)銷售比例圖）中，可以看到，近年來深圳市的寫字樓市場總體供應(yīng)量較少，僅占近年商品房總銷售量的2—3%；商業(yè)的市場總體銷售也較少，僅占近年商品房總銷售量的3—5%。②寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律分析近兩年寫字樓

6、銷售規(guī)律，有助于了解寫字樓在年內(nèi)最佳的銷售時期。近兩年寫字樓銷售的年內(nèi)分布如表1—3所示。近年寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律（萬㎡）第一季度第二季度第三季度第四季度全年合計1999年2.184.051.347.4515.022000年2.281.040.897.9812.19平均2.232.551.127.7113.61資料來源：國土規(guī)劃局房地產(chǎn)研究中心由右圖中可見，近兩年深圳市寫字樓第四季度銷售量超過前三個季度的總和，因此可以佐證寫字樓銷售的黃金季節(jié)在第四季度。③寫字樓新開工面積和竣工面積全市近年來，寫字樓的新開工面積和竣工面積整體呈見底回升趨勢。2001年福田區(qū)寫字樓在建面積所占比例超過全市的一半。

7、隨著深圳新中心區(qū)的開發(fā)，城市商務(wù)辦公區(qū)域及城市重心的西移，已成為城市發(fā)展趨勢。參見下圖：④寫字樓空置率由于市場供應(yīng)量的短缺，市場需求不得不消化往年的寫字樓空置量。寫字樓的空置率自2000年起開始較大幅度下降，但2001年下降趨勢減緩。參見右圖：⑤寫字樓整體銷售量據(jù)規(guī)劃國土局房地產(chǎn)研究室提供的資料顯示，96-2000年全市寫字樓的整體銷售量下降趨勢，但樓花銷售量在2000年首次大于現(xiàn)樓銷售量，且2001年上半年