xx大廈銷售執(zhí)行方案

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1、順景大廈銷售執(zhí)行方案目錄第一部分物業(yè)定位2一、項目分析2二、項目價值5三、物業(yè)市場定位6四、客戶定位6第二部分項目價格策略8一、影響售價的因素8二、定位理念8三、項目價格目標(biāo)9四、價格實施策略9五、價目表說明9第三部分包裝策略10一、銷售賣場組織10二、現(xiàn)場包裝11三、銷售資料包裝12第四部分推廣策略13一、推廣主題13二、廣告策略14三、媒體組合策略14四、平面廣告安排15第五部分銷售實施策略16一、銷售前準(zhǔn)備工作16二、銷售策略161、住宅銷售策略162、商鋪銷售策略17三、推廣費用安排19附件：住宅價格表（附表一）、商業(yè)價格表

2、（附表二）銷售前準(zhǔn)備工作計劃表（附表三）第一部分物業(yè)定位一、項目分析1、項目配套、景觀、周邊環(huán)境以及所處市場環(huán)境分析（詳細(xì)見策劃報告）分析結(jié)論：u項目周邊生活配套較為齊全u項目縱深景觀不佳，周邊多為低矮的陳舊農(nóng)民房u居住環(huán)境較差，周邊居住群體多為租房的外地打工人員，居住群體質(zhì)素較低且混雜，不利于項目整體品質(zhì)的拔高u項目所處的市場環(huán)境較好，短期內(nèi)暫沒有競爭對手，整體市場供小于求，但是如果短期內(nèi)本項目不及時推入市場，即將推出的“南峰項目”勢必削弱本項目的市場影響力，屆時將影響本項目的銷售。2、戶型分析①戶型統(tǒng)計順景大廈戶型統(tǒng)計表房型戶型

3、朝向面積（㎡）戶數(shù)樓層每層戶數(shù)戶型比面積比二房一廳F南北套內(nèi)54.99陽臺9.072五層22.3％1.4％合計128.122二房二廳D南北套內(nèi)67.02陽臺9.883二層三層四層1113.4%2.5%C北南北套內(nèi)58.40陽臺5.973二層三層四層1113.4%2.1%H南南北套內(nèi)67.92陽臺6.501五層11.2%0.8%K南北套內(nèi)64.57陽臺9.6912五層1213.8%9.7%合計1389.3519三房二廳B1南北套內(nèi)88.35陽臺8.6818二層三層四層66620.7%19%D1南北套內(nèi)91.10陽臺9.501五層11.

4、2%1.1%合計1847.1419四房二廳A南北套內(nèi)100.16陽臺13.146二層三層四層2226.9%7.4%B南北套內(nèi)93.57陽臺13.9018二層三層四層66620.7%21%A1南北套內(nèi)102.64陽臺13.503二層13.4%3.9%合計2962.6827復(fù)式JI南北套內(nèi)109.38花園31.926五層66.9%9.2%J南北套內(nèi)103.73花園52.896五層66.9%10.2%M南北套內(nèi)101.03陽臺2.882五層22.3%2.3%E南北套內(nèi)97.37花園13.852五層22.3%2.4%N南北套內(nèi)110.24陽

5、臺5.91花園76.081五層11.2%2.1%L南北套內(nèi)101.01花園42.652五層22.3%3.1%G南北套內(nèi)101.20花園62.78陽臺3.901五層11.1%1.8%合計2869.2120總計9196.587100%100%由以上圖表統(tǒng)計，戶型主要有二房、三房、四房和復(fù)式。其中二房21套，三房19套，四房27套，復(fù)式20套。從面積上看，主要面積集中在四房和復(fù)式。②戶型平面布局通過我司多次的實地考察分析，項目住宅部分二、三、四層的戶型整體布局較合理，方正實用。五層的復(fù)式，由于所占面積比例較大，戶型也較復(fù)雜，部分房源“死角

6、”和“暗角”較多，這將成為本項目銷售中的重點和難點。二、項目價值根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為項目的價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面，這些方面也是項目的賣點所在，為項目宣傳的核心所在。1、住宅①地理位置——臨街的、繁華的位于清溪鎮(zhèn)，臨鹿湖東路鹿湖東路是清溪鎮(zhèn)的主干道之一，項目臨街地段有著良好的生活配套設(shè)施，有大型超市和綜合市場，購物極為方便。同時這必將吸引大量人來此居住或經(jīng)商，所以不論對居住或投資都有較大吸引力，通過區(qū)域地位及發(fā)展?jié)摿μ嵘椖績r值。②道路交通——網(wǎng)絡(luò)發(fā)達的、方便快捷的項目臨清溪主干道鹿湖東路，與科枝路交匯，通往深圳及周邊市區(qū)都較方

7、便。交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達。且項目臨近有公交站臺，出門上班非常方便快捷。③市場稀缺——短期內(nèi)市場唯一的據(jù)初步統(tǒng)計2004年清溪鎮(zhèn)的商品房供應(yīng)量總共約20萬平方米，2005年由于市場開項目及少，在售項目也進入尾盤階段（大綠地基本售完），短期內(nèi)市場沒有直接競爭對手。④精致裝修——高品質(zhì)的、時尚現(xiàn)代的本項目規(guī)劃較高，全新精裝修，是清溪鎮(zhèn)唯一精裝修項目，在區(qū)域內(nèi)一枝獨秀，同時也提升了項目的品質(zhì)，從而大大提升了項目的價值。⑤室內(nèi)外空間——現(xiàn)代的、人文的、開揚的a、樓宇外觀現(xiàn)代感強，外觀色彩亮麗；b、室內(nèi)設(shè)計人文化，并且采用風(fēng)水學(xué)的獨特理念c、戶型方

8、正實用，南北通透，是居家首選d、建議臨街窗采用隔音性能良好的低輻射玻璃，增加賣點，解決臨街單位的銷售。⑥物業(yè)管理——智能化的、貼心周到的現(xiàn)代物業(yè)管理更能使人享受舒適人生，通過管理項目及服務(wù)公約展示承諾，使業(yè)主了解將與之共同生活的現(xiàn)代管