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1、新世紀博客公寓推廣策略簡案ZONGMING深圳爭鳴2005年7月17日StrategyIBMADPlanning要博,就博出位!中心區(qū)CBD20050717我們爭鳴——專心做廣告，專業(yè)做地產(chǎn)；一定是先有定位，后有廣告；花最少的錢，花最多的心思；善始善終服務好每一位客戶。THEKIRSEN審時。東莞市房地產(chǎn)市場大勢：幾年來東莞樓市隨經(jīng)濟而飛速發(fā)展，但今年發(fā)展勢頭稍有凝滯產(chǎn)品快速升級換代，主題園林、產(chǎn)權(quán)式酒店等新事物不斷涌現(xiàn)舊城改造力度加大，大量拆遷導至住房需求急劇上升中低檔住宅供不應求，而單價3千元以上中高檔市
2、場競爭加劇去年開始，樓市熱點地區(qū)較向新中心區(qū)（第一國際等）轉(zhuǎn)移前年大戶型需求逐漸走弱，小戶型已經(jīng)被市場普遍看好。度勢。東莞小戶型住宅市場形勢：自去年始，東莞小戶樓市進入“純小戶型時代”。與去年大多數(shù)大中戶型混合于一盤或一樓的小戶型住宅相比，今年新推小戶型樓盤顯得更加“純粹”，即整個樓盤全部由小戶型住宅組成。如城市假日、中惠麗陽時代、鴻福產(chǎn)權(quán)式酒店、怡豐昌盛大廈、怡豐陽光大廈、金升花園、未來世界等。產(chǎn)品升級，各種新形態(tài)不斷涌現(xiàn)。產(chǎn)品升級主要體現(xiàn)在設(shè)計方面，板樓大幅落地凸窗、雙陽臺等大戶型才有的設(shè)計已進入千百萬小
3、戶型；“產(chǎn)權(quán)式酒店”、“酒店式私人公寓”等新類型不斷涌現(xiàn)。新世紀博客公寓SWOT分析：知已。SO象限戰(zhàn)略利用機會發(fā)揮優(yōu)勢WO象限戰(zhàn)略利用機會克服劣勢WT象限戰(zhàn)略逃避威脅弱化劣勢SO象限戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢克服威脅OTSW（SWOT決策模型）住宅不是住宅、寫字樓不是寫字樓、小戶型不象小戶型、復式不象復式的，5米層高70年產(chǎn)權(quán)、前無古人后無來者的，帶有濃郁商務色彩的，可自用更可投資的，小復式商住兩棲公寓項目理解--------“Studio”什么是“Studio”？在歐美西方國家，一般來講ＳＴＵＤＩＯ就是藝術(shù)工作室，前幾
4、年傳入中國大陸后，已無小型工作室的概念，而被引申為單身商務公寓，或者說是商務公寓小戶型。它是一種具備較濃商務色彩的小戶型公寓，可居住也可辦公，堪稱“兩棲”物業(yè)代表。其本質(zhì)上就是--優(yōu)勢分析威脅分析機會分析劣勢分析位置優(yōu)勢：CBD第一線，絕版5米樓中樓，商務公寓指揮席。配套優(yōu)勢：一個城市的精華所在，交通、生活設(shè)施齊全、優(yōu)越。環(huán)境優(yōu)勢：地段難得，更難得的是都市罕見的黃旗山公園風光。戶型優(yōu)勢：獨有多層5米層高空中別墅式公寓，買一層得二層。業(yè)態(tài)優(yōu)勢：住宅價格，寫字樓價值，可商、可住，罕有70年產(chǎn)權(quán)商住兩棲物業(yè)。服務優(yōu)
5、勢：尊貴、體貼的星級酒店式物業(yè)服務，令人如沐春風。升值優(yōu)勢：目前CBD正在規(guī)劃建設(shè)，前景無限，買現(xiàn)在，贏未來。品牌優(yōu)勢：東莞著名的新世紀地產(chǎn)強勢品牌，令推廣事半功倍。優(yōu)勢分析威脅分析機會分析劣勢分析環(huán)境劣勢：基地目前三面緊鄰臟亂的冷庫或農(nóng)民房，難以在客戶心目中形成與項目價值相符的高端形象。規(guī)模劣勢：不到三萬平方米的規(guī)模，配套不完善，聲勢很弱小。配置劣勢：無電梯5至7層多層商住公寓，對未來商務造成不便。功能劣勢：寫字樓、住宅“兩不像”，功能、業(yè)態(tài)不純粹，針對的只能是邊緣人群，項目包裝、推廣上有一定難度。設(shè)計劣勢
6、：內(nèi)置式陽臺、局促的廚房衛(wèi)生間、玻璃幕墻式外墻。優(yōu)勢分析威脅分析機會分析劣勢分析產(chǎn)品機會：絕無僅有5米小復式商務公寓，買一層得二層，高人一等空間，讓東莞商務公寓從此告別平面時代。競爭機會：雖然東莞小戶型大量涌現(xiàn)市場，但同期同區(qū)乃至全市無同類型商住公寓，政府未來也不批5米層高公寓換句話說，象博客公寓這樣的產(chǎn)品，過去沒有，現(xiàn)在沒有，未來更不可能有！市場機會：正因為過去、現(xiàn)在、未來東莞沒有同類產(chǎn)品，所以，如果別人的樓盤賣現(xiàn)在，我們針對的是過去、現(xiàn)在和未來的客戶！傳播機會：也正為如此，加之新世紀品牌，推廣可以風生水起
7、。優(yōu)勢分析威脅分析機會分析劣勢分析“勢”的壓力：自上半年以來，國家連續(xù)出臺“房地產(chǎn)新政”，給全國各市房地產(chǎn)業(yè)造成較大影響，東莞置業(yè)人群中持幣觀望的比例正在提升?！笆小钡膲毫Γ寒吘故乔盁o古人后無來者的全新的、住不好住、辦公也不純粹的商住兩棲名星，東莞到底有多大市場？“事”的壓力：面對這種全新的、前景未卜的新事物，當然要求在推廣上獨樹一幟，才能取得意想不到之效果。綜合素質(zhì)這么好的房子，誰將享受它？FOCUS（目標客戶）分析：知彼。從市場層面來看，他們是：居住型：青年精英（東莞中高級白領(lǐng)、IF、外地商務人）投資型：
8、投資人士（職業(yè)房東、地產(chǎn)炒家等）商務型：財智新銳（SOHO、小型知識密集型公司老板）333：：“商務”三人行保值、增值的需要身份感：價值的倡導者高收入外向型白領(lǐng)高等文化素質(zhì)、品位更實際的想法青年精英追求現(xiàn)實和理想結(jié)合的生活方式自尊并找尋生活品質(zhì)與便利的平衡客戶描述（1）居住型相信地產(chǎn)“增值觀”至少是手握余錢的炒家眼光敏銳算度精深看重穩(wěn)定收益與回報已嘗過投資甜頭投資人士投資看收益，買樓看回報對價格與優(yōu)
