長沙商業(yè)地產(chǎn)市場分析

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1、長沙商業(yè)地產(chǎn)誰主沉??？036一、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二、典型案例分析：萬達(dá)VS中天三、對“擎天廣場”的思考1分布情況（一點(diǎn)三線）一點(diǎn)：火車站；三線：五一路、芙蓉路、韶山路沿線市場特征以酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓為主；酒店式寫字樓是目前市場熱點(diǎn)。長沙高端寫字樓市場現(xiàn)狀：高端專業(yè)寫字樓主要集中分布在五一大道與芙蓉路，以近年新興供應(yīng)項(xiàng)目為主。公寓式寫字樓專業(yè)寫字樓酒店式寫字樓湖南新聞大廈金源酒店湖南文化大廈維一國際建鴻達(dá)現(xiàn)代城順天財(cái)富中心亞大時(shí)代新時(shí)空NO.1新世紀(jì)花苑城市之心凱旋國際華聯(lián)大廈萬達(dá)廣場五一新干線嘉頓新天地平和

2、堂商務(wù)大廈名匯達(dá)廣場聯(lián)合商廈湘域中央湖南財(cái)富中心運(yùn)達(dá)廣場恒隆國際第一大道中天廣場曼哈頓新貴通程酒店銀華酒店BOBO國際佳程大酒店2高端寫字樓市場：專業(yè)寫字樓建筑指標(biāo)偏中低，未出現(xiàn)超高層寫字樓、體量中型，大堂普遍偏小，未能盡顯寫字樓大氣品質(zhì)。指標(biāo)主流水平點(diǎn)評建筑高度100米以內(nèi)目前長沙基本沒有超高層寫字樓，在建的除外建筑面積4-5萬平米體量普遍中型單層面積1200-1500平米/層偏小的甲級(jí)寫字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.6米層高偏低，凈高難以滿足2.8米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積60-120平米受客戶購買

3、力限制影響，面積劃分較小大堂高度多為單層高度（少數(shù)2層通高、個(gè)別3層通高）普遍尺度局促，中天廣場一枝獨(dú)秀，高度達(dá)15米（3層通高）大堂面積多為300平米以內(nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象3高端寫字樓市場出租率：近年高端專業(yè)寫字樓出租率走低，側(cè)面反應(yīng)客戶群體有限，同時(shí)被新興酒店寫字樓分流。06年前06年后1、06年以前的中高檔寫字樓入駐情況良好達(dá)90%以上，主要由于租金較低2、06年以后中高端寫字樓入駐率很低不到70%，主要因?yàn)橛捎谧饨鸷兔娣e段，側(cè)面反映客戶群體有限，且物業(yè)更新速度緩慢4長

4、沙寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀綜合1.寫字樓正處飛速發(fā)展階段，但智能化、產(chǎn)品創(chuàng)新、新設(shè)計(jì)等理念仍未投入使用。2.物業(yè)服務(wù)不到位。1.專業(yè)化寫字樓和個(gè)性型寫字樓在發(fā)達(dá)地區(qū)已開始進(jìn)行摸索。長沙在這方面做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大多數(shù)仍較多考慮地段因素，鮮有顧及其他方面。目前在長沙市場，商住樓占據(jù)了寫字樓市場的50%以上的比重。主要是硬件和軟件配套上都存在不同程度的不合理性。5長沙寫字樓市場發(fā)展趨勢：品質(zhì)高端化，超高層高檔寫字樓近年頻現(xiàn)，總建面超100萬㎡，未來以酒店式寫字樓為市場熱點(diǎn)，行業(yè)競爭白熱化。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃區(qū)寫字樓建筑建面專業(yè)寫字樓

5、空間建面工程進(jìn)度等級(jí)保利·南湖廣場天心區(qū)南湖新城10萬㎡5萬㎡在售超甲級(jí)（200米）華遠(yuǎn)·金外灘芙蓉區(qū)五一廣場13.15萬㎡6萬㎡在售超甲級(jí)（198米）萬達(dá)廣場開福區(qū)五一廣場21萬㎡10萬㎡在售超甲級(jí)（200米）泊富廣場開福區(qū)五一商務(wù)區(qū)9.7萬㎡6萬㎡在售超甲級(jí)（228米）國際金融中心芙蓉區(qū)五一商務(wù)區(qū)20萬㎡10萬㎡籌建5A世茂濱江岳麓區(qū)濱江新城12萬㎡6萬㎡在建超甲級(jí)（240米）綠地濱江岳麓區(qū)濱江新城————在建超甲級(jí)6酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場——形象定位主題化：專門針對高新科技、金融、文化、旅游產(chǎn)業(yè)的主題式辦

6、公樓個(gè)性化：室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色自由無柱辦公空間可依客戶要求，上下層增設(shè)可拆卸樓板，適合不同功能組合和空間布置生態(tài)化：節(jié)能玻璃外遮陽設(shè)計(jì)設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng)引入共享綠化平臺(tái)人性化：共享性極強(qiáng)的新型辦公形態(tài)寫字樓凈高2.65~2.75米，10~12米的最佳進(jìn)深，四面采光、周邊景致盡收眼底7酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場——產(chǎn)品主要價(jià)值產(chǎn)品主要價(jià)值地段價(jià)值：位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗鄰?fù)趿旯珗@，背枕銀洲渡假村，眺望橘子洲頭區(qū)位價(jià)值：鐵路、公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)；地屬長沙中心地域，至火車站10公里，

7、至黃花機(jī)場30公里；位于過江遂道的出口處；毗鄰地鐵二號(hào)線；地標(biāo)價(jià)值：區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑:來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保；前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì):打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)智能寫字樓未來發(fā)展；高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對應(yīng)高端客群，突出企業(yè)品牌形；品牌價(jià)值：萬達(dá)雄厚的實(shí)力與良好的聲譽(yù)；豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)；高端的物業(yè)服務(wù)；8酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場——項(xiàng)目布局9酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場——優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、毗鄰湘江和市中心，城市標(biāo)志性強(qiáng)，凸顯王者氣派；2、規(guī)?；趾耄菏袇^(qū)僅有，配套齊全；3、

8、業(yè)態(tài)組合：國際購物中心、高級(jí)酒店、室內(nèi)商業(yè)步行街、超高層寫子樓（42層）、景觀豪宅、風(fēng)情酒吧街4、實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)巨大；5、室內(nèi)外硬件達(dá)奢華級(jí)水平；6、開發(fā)速度非?？欤唵问降拈_發(fā)模式快速復(fù)制；7、產(chǎn)品模式：訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，租售率超過80%以上，得到市場較高認(rèn)可；8、政府層面的政策支持劣勢：1、距離中心地鐵站和公交站較遠(yuǎn)，增加交通的機(jī)會(huì)成本2、毗鄰的中