土地抵押風(fēng)險(xiǎn)及防范探討

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1、土地抵押風(fēng)險(xiǎn)及防范探討馬玉軍簽閱并要求各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)傳閱、業(yè)務(wù)部室學(xué)習(xí)、完善。土地抵押，普遍認(rèn)為是較優(yōu)質(zhì)的反擔(dān)保措施，具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長(zhǎng)久、相對(duì)保值等特點(diǎn)。但實(shí)踐中操作不當(dāng)或判斷失誤，會(huì)成為新的風(fēng)險(xiǎn)源或陷阱。主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：抵押權(quán)被懸空風(fēng)險(xiǎn)。凈地抵押，開發(fā)商以無定著物的土地使用權(quán)（即尚未開發(fā)的凈地）作抵押取得擔(dān)保支持，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，土地價(jià)值轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)價(jià)值中，土地?zé)o法變現(xiàn)，更不能優(yōu)先受償。非凈地抵押，有定著物的土地使用權(quán)作抵押取得擔(dān)保支持，該地塊房產(chǎn)分為已開發(fā)完成（尚未取得房產(chǎn)證）和正在開發(fā)建設(shè)

2、（即在建工程），土地價(jià)值仍會(huì)轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)價(jià)值中，最終使抵押權(quán)懸空。土地被無償收回。國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或政府行為或動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成遲延的除外?？赡苊媾R最高被無償收回導(dǎo)致抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn)。土地位置風(fēng)險(xiǎn)。抵押土地地理位置越優(yōu)越，變現(xiàn)價(jià)值越高，變現(xiàn)能力越強(qiáng)，處置抵押物還款容易可行。地理位置偏僻，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，

3、雖合規(guī)合法，但變現(xiàn)難度大，追償難度增加。另，整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險(xiǎn)因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計(jì)中用途不一樣而不同：如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能造成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；如果土地位置比較靠里，沒有道路或必須借道別的地塊才能通行，如果別的地塊主人不同意，無法通行，只能飛出去，即飛地，難以處置變現(xiàn)，成為死地。土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。主要是對(duì)用于抵押的土地在價(jià)值評(píng)估過程中由于大幅偏離市場(chǎng)公允價(jià)格從而給擔(dān)保帶來的風(fēng)險(xiǎn)。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)為了收費(fèi)，作不實(shí)估價(jià)報(bào)告，致使評(píng)估失真；或?yàn)槎嗍召M(fèi)，故意高估地價(jià)、以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押

4、值不足的信貸擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。主要是在未了解土地性質(zhì)的前提上而將其作為擔(dān)保抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際工作中，可能面臨的多為劃撥土地抵押時(shí)因出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險(xiǎn)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。劃撥土地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必須承擔(dān)因先繳納巨額土地出讓金及支付金額不菲的過戶費(fèi)而帶來的土地價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)。土地開發(fā)的其他風(fēng)險(xiǎn)。作為抵押物的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許可證出售

5、房屋后，才能將獲得的收入償還貸款。取得預(yù)售資格，需要抵押權(quán)人書面同意預(yù)售，才能辦理預(yù)售房許可證。抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售后，若開發(fā)商沒有將預(yù)售款用于償還貸款，則擔(dān)保公司可能面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)工程價(jià)款、房屋預(yù)售和消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。同時(shí)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。消費(fèi)者購(gòu)房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)。工程尚未完工，權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支

6、撐，不排除開發(fā)商在抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，導(dǎo)致?lián)９拘惺沟盅簷?quán)時(shí)發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議而致抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。另，由于價(jià)值隨對(duì)在建工程的投入增加而變化，抵押時(shí)對(duì)其價(jià)值的確認(rèn)只能通過評(píng)估反映房屋未建成時(shí)的某一基準(zhǔn)時(shí)的價(jià)值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補(bǔ)償安置費(fèi)、拆遷費(fèi)等問題，難于準(zhǔn)確估算，可能高估抵押物價(jià)值而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。強(qiáng)化對(duì)抵押土地的條件篩選。用于抵押的土地使用權(quán)多處可選時(shí)，首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如不可選時(shí)，應(yīng)慎重考慮一旦擔(dān)保出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后土地能否及時(shí)處置變現(xiàn)，對(duì)不能及時(shí)變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，降低對(duì)土地抵押物處置方能還款

7、的過于依賴；對(duì)變現(xiàn)能力低而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否提供擔(dān)保；對(duì)將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認(rèn)真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，不能提供土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動(dòng)場(chǎng)所等公用占地位置的土地或沒有道路可走的飛地抵押。區(qū)別對(duì)待土地價(jià)值評(píng)估。保前調(diào)查時(shí)，業(yè)務(wù)人員首先應(yīng)憑自身經(jīng)驗(yàn)、詢問了解其他周邊價(jià)格、索要土地出讓金憑證等方式，對(duì)擔(dān)保擬抵押土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行初步判斷。可與提供土地使用權(quán)人商議，盡量在擔(dān)保公司認(rèn)定的公信力高、評(píng)估較為準(zhǔn)確的入圍機(jī)構(gòu)中選取一家進(jìn)行土地評(píng)估