土地抵押融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范.doc

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1、保護(hù)購(gòu)買權(quán)還是抵押權(quán)？——銀行在土地抵押融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范一、問(wèn)題的提出　案例一：　2007年3月，某銀行對(duì)某房地產(chǎn)公司提起訴訟，要求房地產(chǎn)公司立即償還貸款本金2,500萬(wàn)元以及相應(yīng)利息，并要求對(duì)該公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)約50畝土地使用權(quán)行使抵押權(quán)?！》ㄔ涸趯徖戆讣^(guò)程中，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)了以下事實(shí)：1、該住宅小區(qū)的房屋早在數(shù)年前就銷售給了大約200戶購(gòu)房人，并且這些購(gòu)房人已經(jīng)通過(guò)按揭貸款或者其他方式付清了房款。2、大約160戶購(gòu)房人通過(guò)該商業(yè)銀行辦理了按揭貸款手續(xù)，另有40多戶購(gòu)房人采取一次性或者分期付款的方式付清了購(gòu)房款。3、開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證時(shí)，銀行向房地產(chǎn)管理部門出具了同意辦理預(yù)售許可證的證

2、明。但是，在銷售房屋過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商卻未告知購(gòu)房人土地使用權(quán)已經(jīng)抵押的事實(shí)。4、該小區(qū)房屋一直未辦理產(chǎn)權(quán)分戶登記手續(xù)。5、銀行與開(kāi)發(fā)商在簽訂土地抵押合同后到土地管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。　案例二：　20079保護(hù)購(gòu)買權(quán)還是抵押權(quán)？——銀行在土地抵押融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范一、問(wèn)題的提出　案例一：　2007年3月，某銀行對(duì)某房地產(chǎn)公司提起訴訟，要求房地產(chǎn)公司立即償還貸款本金2,500萬(wàn)元以及相應(yīng)利息，并要求對(duì)該公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)約50畝土地使用權(quán)行使抵押權(quán)。　法院在審理案件過(guò)程中，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)了以下事實(shí)：1、該住宅小區(qū)的房屋早在數(shù)年前就銷售給了大約200戶購(gòu)房人，并且這些購(gòu)房人已經(jīng)通過(guò)按揭貸款或者其他方

3、式付清了房款。2、大約160戶購(gòu)房人通過(guò)該商業(yè)銀行辦理了按揭貸款手續(xù)，另有40多戶購(gòu)房人采取一次性或者分期付款的方式付清了購(gòu)房款。3、開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證時(shí)，銀行向房地產(chǎn)管理部門出具了同意辦理預(yù)售許可證的證明。但是，在銷售房屋過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商卻未告知購(gòu)房人土地使用權(quán)已經(jīng)抵押的事實(shí)。4、該小區(qū)房屋一直未辦理產(chǎn)權(quán)分戶登記手續(xù)。5、銀行與開(kāi)發(fā)商在簽訂土地抵押合同后到土地管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。　案例二：　20079年5月，甲銀行與乙開(kāi)發(fā)商簽訂抵押貸款協(xié)議，乙開(kāi)發(fā)商將正在開(kāi)發(fā)的某公寓1－4層作抵押向甲銀行申請(qǐng)貸款2,000萬(wàn)元，雙方辦理了在建工程抵押登記手續(xù)。在工程進(jìn)行過(guò)程中，甲銀行根據(jù)乙開(kāi)發(fā)

4、商的請(qǐng)求，向房管部門出具了同意乙開(kāi)發(fā)商預(yù)售公寓1－4層的證明文件，甲開(kāi)發(fā)商取得房管部門核發(fā)的預(yù)售許可證。憑房屋預(yù)售許可證，乙開(kāi)發(fā)商銷售了公寓1-4層部份房屋。但是，開(kāi)發(fā)商并未告知購(gòu)房人房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)?！?008年10月，貸款到期，乙開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還貸款本息，甲銀行提起訴訟，要求乙開(kāi)發(fā)商償還拖欠的貸款本息，并要求行使抵押權(quán)。　上述兩案在處理過(guò)程中均遇到了相同的法律問(wèn)題，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)抵押權(quán)還是房屋購(gòu)買權(quán)？對(duì)這一法律問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和澄清，不僅有利于幫助銀行規(guī)避開(kāi)發(fā)土地抵押貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且也有利于保護(hù)購(gòu)房交易關(guān)系。　　二、開(kāi)發(fā)商預(yù)售已經(jīng)抵押的在建工程或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)　《擔(dān)保法》第

5、49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”9。根據(jù)這條規(guī)定，在沒(méi)有取得抵押權(quán)人同意或者通知受讓人的情況下，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的在建工程或者土地使用權(quán)屬于無(wú)效。在實(shí)踐中，由于預(yù)售設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)（含在建工程和土地使用權(quán)抵押），必須事先取得抵押權(quán)人的書(shū)面證明文件，因此，只要開(kāi)發(fā)商取得了抵押房地產(chǎn)的預(yù)售許可證，就可以視為開(kāi)發(fā)商取得了抵押權(quán)人的書(shū)面同意。但是，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，僅僅取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意還不夠，還必須告知購(gòu)房人。然而，事實(shí)上，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商膽敢將土地使

6、用權(quán)已經(jīng)抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人，在目前的市場(chǎng)信用環(huán)境下，可以肯定的是，購(gòu)房人將不會(huì)選擇這樣的房屋。因此，實(shí)際情況是，開(kāi)發(fā)商預(yù)售已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)或者在建工程，都取得了抵押權(quán)人的書(shū)面同意，但幾乎沒(méi)有告知購(gòu)房人。假設(shè)，一旦購(gòu)房人得知這一情況，并且開(kāi)發(fā)商又不能及時(shí)解除所銷售房屋的附屬土地使用權(quán)的抵押權(quán)，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商退還房款并賠償損失的主張將得到法律的支持（購(gòu)房合同無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交付的房款）。如果購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商要求退還房款，開(kāi)發(fā)商無(wú)力退還怎么辦呢？購(gòu)房人的利益將無(wú)法得到保護(hù)，他們將選擇不予退還房屋。但是，由于在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)辦理了抵押登記手續(xù)，在不解除抵押權(quán)的情況下，

7、購(gòu)房人將無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)證或者土地使用證?！　×硗庖粋€(gè)方面，銀行在法律上取得并承認(rèn)的抵押權(quán)也不能順利實(shí)現(xiàn)。出于社會(huì)穩(wěn)定方面的考慮，法院總不可能以犧牲購(gòu)房人的基本居住利益而滿足銀行的經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)利益，將購(gòu)房人趕到大街上。因此，即使銀行手持法律條文甚至生效判決，也不能順利實(shí)現(xiàn)抵押?？梢钥隙ǖ氖牵邮荛_(kāi)發(fā)用地的抵押或者在建工程抵押申請(qǐng)以后，如果不加強(qiáng)貸款資金的使用監(jiān)管，確保貸款資金不被挪用、侵占，銀行的風(fēng)險(xiǎn)將是十分巨大的?！∪?/p>