《近期房價走勢》PPT課件

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1、未來大連房價走勢分析薛希山2011年9月21日主要內容大事記回顧房地產基本常識近幾年大連房價走勢及原因未來我國房價走勢未來大連房價走勢結論大事記1998年國務院23號文件，決定取消福利分房，提出把房地產作為支柱產業(yè)加以發(fā)展。1999年2月央行出臺了關于開展消費貸款的意見。國土資源部2004年頒布第71令，規(guī)定2004年8月31日后，經營型商品房開發(fā)的土地供應實行“招拍掛”。2005年第一季度，35個大中城市房價持續(xù)上漲，其中商品住宅售價漲10.5%。2005年5月11日，國務院出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，被稱為老國八條，核心內容是增加稅費，抑制過度投機。2011年1月

2、26日國辦下發(fā)了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，被稱為新國八條，核心內容就是限購。“十二五”規(guī)劃提出未來五年，要建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20％。房地產的基本常識土地：國有、農村集體所有各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；科教文衛(wèi)體用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50。房屋的種類：國有產權、使用權、地產、軍產房地產的基本常識房地產開發(fā)“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《預售許可證》房地產的基本常識主要稅

3、種（按總房款征收）：新房：契稅4%二手房：契稅4%+營業(yè)稅5.5%+個稅1%=10.5%如果買一套100萬的二手房，光稅就要交10.5萬一、房屋狀況單位2009年2010年1978年住宅萬平57076200住宅數(shù)萬套6570二、市內四區(qū)居住狀況居住人口萬人206208居住戶數(shù)萬戶74.676人均住宅建筑面積平/人27.6529.833.6三、商品房空置萬平205235住宅萬平121132四、商品房空置3年以上萬平1.161.19住宅萬平4.084.39大連房屋及居住情況大連房價上漲的原因原因一：需求旺盛1、本地人需求。大連到去年人均GDP已達到1.1萬美元，處于發(fā)達國家的初級階段

4、。2、外地人需求。大連對北方人尤其是東北人具有強大的吸引力。2009年，外地人在市內四區(qū)購房比重為31%，比2008年提高1個百分點，比2007年提高5.4個百分點；境外購房比重為0.4%，比2008年提高0.1個百分點。金、旅外地人購房占比50%以上，開發(fā)區(qū)購房占比2/3。原因一：需求旺盛3、城市改造導致的被動需求的增加。2009年，勝利路、長江路、西安路的動遷改造，拆遷2.4萬戶。2010年，來8000戶經濟適用房計劃，每戶補13萬，相當于市內四區(qū)08年銷售面積的57%。原因二：土地壟斷、成本過高原因三：寬松的貨幣政策原因三：寬松的貨幣政策2008年9月開始，央行在百日內5次

5、下調基準利率，4次下調存款準備金率，為市場注入大量的流動性，房貸利率下浮30%，首付降到2成。原因四：優(yōu)惠政策2008年底，稅費的減免，契稅減半，免營業(yè)稅、個稅。2009年大連春季房交會，買房每平補200元。原因五：供給不足2008，市內四區(qū)共出讓土地29宗，用地面積212公傾，建設面積528萬平，同比下分別64%和49%，是2004年以來同期用地最少一年。2009年1至9月份，市內四區(qū)共出讓土地面積95萬平，建筑面積236萬平，雖與2008年同期持平，但比2007年同比下降65%和35%，土地交易量下降勢必影響未來的的供給。原因六：投資首選盡管目前樓市中購房者觀望態(tài)度明顯,但是

6、央行調查顯示,在各主要投資方式中，選擇“房地產投資”的居民占23.6%，比上季提高1.4個百分點，仍為居民投資首選。我國十二五期間房價走勢十二五規(guī)劃的告訴我們什么？未來房價的決定的因素國家“十二五”時期經濟社會發(fā)展主要指標指標2010年2015年年均增長（%）國內生產總值（萬億元）39.855.87城鎮(zhèn)化率（%）47.551.5『4』城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）19109﹥26810﹥7農村居民人均純收入（元）5919﹥8310﹥7城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)（萬人）『4500』城鎮(zhèn)保障性安居工程建設（萬套）『3600』全國總人口（萬人）134100﹤139000﹤7.2‰人均預期壽命（歲）

7、73.574.5『1』房價走勢的決定因素確定方面：1、我國經濟還將繼續(xù)高速增長。2、人口2030年到峰值，家庭的小型化。3、通脹將是長期趨勢。4、成本會不斷上升。人工、材料、動遷成本。不確定方面預測：1、國家的緊縮的貨幣政策已到頭，可能到年底或明年初轉向寬松。2、限購可能會到2013年，為保障房騰出時間。3、房產稅短時間內不會大范圍推廣。蒙特卡洛32萬/平莫斯科14萬/平紐約10.5萬/平香港10萬/平巴黎9.5萬/平東京8萬/平新加坡6.6萬/平羅馬6.23萬/平孟買6.2萬/