房價走勢分析.ppt

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1、房價走勢分析組長：201101040209饒春妹（主講）組員：201101040015楊朝益201101040228楊武成201101040119李漂201101020026申琴201004050321馬純焦主要內容認識房地產房價走勢圖房價上漲的成因房價上漲的影響遏制房價過快上漲的對策未來房價走勢房地產的基本常識土地：國有、農村集體所有各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；科教文衛(wèi)體用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50。房屋的種類：國有產權、使用權、地產、軍產房地產開發(fā)“五證”：《國有土地使用證》

2、、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《預售許可證》房價上漲的成因在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素。城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增

3、加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規(guī)律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因需求旺盛我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數(shù)據(jù)在上海也達

4、到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。地方財政過度依賴房地產業(yè)這是房價上漲的深層次原因。據(jù)國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可

5、以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個相關產業(yè)的發(fā)展，已成為地方經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。地方政府對房地產業(yè)情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。土地壟斷、成本過高保障性住房“門檻過高”住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障

6、性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因寬松的貨幣政策2008年9月開始，央行在百日內5次下調基準利率，4次下調存款準備

7、金率，為市場注入大量的流動性，房貸利率下浮30%，首付降到2成。房價上漲的影響虛假購買力，透支未來中國經濟貧富差距拉大，財富過于集中，影響社會穩(wěn)定拉高物價水平，提高了勞動力成本，降低了制造業(yè)的國際競爭力晚婚情況會更加嚴重，甚至出現(xiàn)多數(shù)婚齡群體結不起婚的問題嚴重影響民間創(chuàng)業(yè)房價上漲可能導致的結果人們是在“越晚買越買不起”的恐慌心理影響下，很多人被迫加入購房大軍。房價快速上漲帶來財富的倍增效應，使許多百姓將買房視為家庭資產保值增值的投資手段。因此，要讓人們能夠量力而行購房，根本上還是要加強房地產市場調控，遏制房價過快上漲。最近幾年房價漲幅

8、每年都在10%左右，幅度太大。遏制房價過快上漲的對策有效抑制房價持續(xù)上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議加快我國城鄉(xiāng)一體化建設，進一步擴大城市化的空間我國的城市化