海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項目前期策劃報告

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1、——海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項目前期策劃報告2004.04占地16845.5m2容積率≤3.5覆蓋率≤45％建筑高度≤100米使用年限：50年總建面積5.92萬m2其中：商業(yè)：2.32萬m2辦公：3.6萬m2“目標(biāo)下的戰(zhàn)術(shù)選擇”現(xiàn)狀寫字樓市場租售狀況？未來兩三年待開發(fā)寫字樓狀況？市場狀況定位目標(biāo)客戶定位？項目市場定位/價格定位？發(fā)展商需求一樓商業(yè)價值如何最大化？產(chǎn)品建議裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)/租售建議/可售商業(yè)面積？戶型定位及分布？立面/智能化等其他建議？如何實現(xiàn)一定的創(chuàng)新與突破？項目營銷推廣項目形象及命名建議？項目推廣思路與策略？目標(biāo)?！椖拷ㄗh的基本出發(fā)點海岸地產(chǎn)南中開發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋

2、寫字樓——利潤最大化①本項目——迅速回籠資金（辦公）——長短效益結(jié)合（商業(yè)）①本項目——寫字樓7000多——提升商業(yè)可售比例——商業(yè)價值最大化②shoppingmall——品牌提升——長期利益實現(xiàn)②shoppingmall③商業(yè)＋寫字樓④超高層——利潤最大化——品牌提升④超高層寫字樓寫字樓：——適度產(chǎn)品提升支撐價格合理增長；——以合理價格實現(xiàn)高銷售率，迅速回籠資金。商業(yè)裙樓：——價值最大化；——租售并舉模式；——提升可售面積比例。世聯(lián)地產(chǎn)對于本項目目標(biāo)的理解問題?！椖楷F(xiàn)狀與目標(biāo)的差距問題1:甲級寫字樓大勢利空，如何實現(xiàn)快速銷售目標(biāo)？指標(biāo)20022003增長率施工面積100.

3、54136.8236％竣工面積13.1646.08250％銷售面積17.9419.549％空置面積12.7221.669.81％甲級寫字樓供需狀況（萬平米）(市國土局2004.03統(tǒng)計數(shù)據(jù))甲級寫字樓市場特征：——供需失衡；——銷售緩慢；——空置比率增長明顯；——市場壓力巨大。問題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r格存在上限，項目檔次如何定位？項目名稱區(qū)域月租金狀況海王大廈南油45-50新保輝大廈南油50-55金輝大廈南油40-45新能源大廈南油30-35保利城大廈南山文化中心區(qū)45-50海景廣場蛇口40海洋石油大廈蛇口50-55區(qū)域周邊寫字樓租賃狀況項目參照系價格預(yù)估————月租金55-60，

4、投資回報9%；——收益還原均價7300-8000。南頭商圈南油商圈本項目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。蛇口商圈待建空地問題3：缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)人流如何引導(dǎo)？問題4:項目立面形象如何營造？項目名稱總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈500006000三層本元大廈324006400三層自由之光53913.88000三層喜年中心51713.466000三層展業(yè)中心3815.25800三層大慶大廈377005000四層財富廣場859478000三層國際商會中心1335958000三層銀座國際376853000二層投資大廈630002000二層本項目5920023200？商業(yè)規(guī)律——

5、商業(yè)價值遞減規(guī)律客戶信心遞減規(guī)律三層死亡層限寫字樓總建與商業(yè)之比慣性約為10:1，可保持立面形象整體統(tǒng)一，大氣挺拔。機會優(yōu)勢資源。寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗國際城市帶重要經(jīng)濟樞紐。項目地處城市經(jīng)濟帶樞紐節(jié)點，商務(wù)價值潛力巨大。機會1:整體城市規(guī)劃支撐西部商務(wù)發(fā)展本項目未來三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟核心，成為港深穗國際城市帶的焦點區(qū)域?qū)毎残轮行膮^(qū)二線關(guān)放松，寶安與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系更加密切，南山成為關(guān)內(nèi)外商務(wù)聯(lián)系樞紐西部通道開通，貨柜車全部改道，前海路將成為深圳的禮賓大道。前海規(guī)劃為物流商務(wù)中心。新城大道與深南大道的貫穿，新城大道－深南大道－南油大道

6、－濱海大道等主要商務(wù)干道體系支撐南山商務(wù)發(fā)展項目地處西部通道要沖，CEPA下的深港融合，項目成為深圳涉外經(jīng)濟前沿陣地項目鄰近地鐵2號線南山中心站，地鐵加強南山中心區(qū)與科技園、蛇口港的聯(lián)系，為項目帶來商務(wù)契機1號線名稱現(xiàn)銷售率03年銷售財富廣場100%35000銀座國際100%24278自由之光90%28000有色金屬大廈90%5800英龍展業(yè)大廈100%13611機會2：甲B級、公寓式寫字樓需求旺盛2002年開盤部分甲B級、公寓式寫字樓銷售狀況市場供應(yīng)量22.8萬市場銷售量21.6萬整體銷售比率95%2003年開盤甲B級、公寓式寫字樓銷售狀況機會3：南山可售寫字樓市場空白200

7、4-2006年中心區(qū)及西區(qū)供應(yīng)量項目剩余供應(yīng)量位置安聯(lián)大廈62008m2中心區(qū)江勝大廈附樓35000m2中心區(qū)航天立業(yè)大廈45000m2中心區(qū)華融大廈44100m2中心區(qū)貴州大廈35000m2中心區(qū)大中華交易廣場100000m2中心區(qū)捷美中心82723m2中心區(qū)新世界中心70000m2中心區(qū)星河項目20000m2中心區(qū)經(jīng)貿(mào)大廈45000m2車公廟明年廣場80000m2車公廟萬潤大廈40000m2車公廟東方銀座30000m2竹子林深航綜合辦公樓30000m2竹子林合計718831m2年份供應(yīng)項