商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案.ppt

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1、關(guān)于市場市場背景分析清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級GDP總量增長第一名，是清遠(yuǎn)市最具增長潛力和發(fā)展的區(qū)域清新縣2002-2006年全縣GDP增長圖06年GDP增長32.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)增長26.3%。06年固定資產(chǎn)投資增長50.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)增長80%06年商品房銷售面積30.24萬平米，增長6.4%，其中住宅增長13.1%，商品房銷售額3.41億元，增長23.8%，其中縣城住宅價(jià)格增長近30%。清遠(yuǎn)市區(qū)清新縣城清新縣城與清遠(yuǎn)市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國道，京廣復(fù)線，清連一級公路，清四一級公路貫通全縣，在清遠(yuǎn)市區(qū)位位置具有明顯

2、的優(yōu)勢。隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠(yuǎn)市區(qū)的關(guān)系越來越密切，可能成為另一個(gè)“禪桂”。清新概況市場戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園②恒信·凱旋華庭③帝景花園④御峰⑤駿豪城⑥金色家園⑦美林宏景新城⑧龍泉花園⑨怡德居⑩陽光麗居⑾中山麗景⑿百合華園清新縣城區(qū)以清和大道和清新大道為兩條中軸線，以清和大道為界，北面為老城區(qū)，南面為新城區(qū)，目前大多數(shù)項(xiàng)目都集中在老城區(qū)，新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿€很大。本案107國道清新縣在售項(xiàng)目多，市場處于初級發(fā)展階段，基本上本地消化為主，外力的作用還沒有顯現(xiàn)12清新市場開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個(gè)市場價(jià)格水平突破2000

3、元，價(jià)值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。市場總況案例分析1瑞楓花園戶型設(shè)計(jì)較方正實(shí)用，目前的小高層是項(xiàng)目價(jià)值最大的單位，但整個(gè)小區(qū)規(guī)劃建筑密度大，樓間距小，園林設(shè)計(jì)簡單，地上停車位，缺乏品質(zhì)感。瑞景馨庭盈楓人家縣城區(qū)普通住宅的典范，客戶主要是本地公務(wù)員，周邊生意人，項(xiàng)目接近尾期，在清新市場有一定的影響力。案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復(fù)制產(chǎn)品，清新市場最具影響力的項(xiàng)目，景觀資源優(yōu)越。在清新市場上首次推出Townhouse的概念。清新房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者。目前主推連排別墅，4、6連排為主，定價(jià)100萬

4、左右/套，市場接受度較好。但別墅產(chǎn)品花園面積偏小。另則清遠(yuǎn)本地人不看好該項(xiàng)目位置的風(fēng)水。客戶本地公務(wù)員，私企老板，廣州等外地投資客戶，第二居所。御峰案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)：清新首創(chuàng)入戶花園設(shè)計(jì)、外飄窗臺60cm、三房三洗手間、首層帶私家花園約60平米、復(fù)式三花園。清遠(yuǎn)首個(gè)小區(qū)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)。產(chǎn)品豐富，戶型面積從124-360平米，沒有兩房?？蛻糁饕潜镜毓珓?wù)員、清新的原住民。120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主力面積范圍御峰瑞楓花園駿豪城金色家園美林宏景凱旋華庭龍泉花園怡德居陽光麗居1008

5、0清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖單位：平方米帝景花園中山麗景主流產(chǎn)品：120-150m2市場主流戶型單價(jià)超2000元的面積偏大發(fā)展趨勢：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較小?？蛻糈厔荩夯旧弦员镜氐墓珓?wù)員，私營業(yè)主為主，外地客戶還沒有顯示出明顯的增加趨勢，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。價(jià)格趨勢：以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過2000元大關(guān)，價(jià)格拉升明顯，資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。市場的大背景產(chǎn)品趨勢：市場上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積

6、區(qū)間在120-150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。小高層開始出現(xiàn)，并顯示出強(qiáng)勁的勢頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢，小高層即將成為市場的主流。關(guān)于地塊地塊價(jià)值挖掘107國道項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國道，交通便利。占地：15萬平方米容積率：2.2-3.0建筑密度：≦30%綠化率：≧30%清新大道區(qū)域位置本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，周邊配套設(shè)施較齊備。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。①清新商貿(mào)城②清遠(yuǎn)市城北汽車客運(yùn)站③商業(yè)步行街④振興市場⑤縣第二小學(xué)⑥清新文化體育中心⑦清新縣少年宮⑧縣人民醫(yī)院⑨清新縣汽車站本案

7、107國道清新大道243175689項(xiàng)目四至清新大道太和路新寧路南面：臨107國道，有噪音隱患東面：臨清新大道，縣城中軸線西面：林規(guī)劃路，太和路北面：緊鄰瑞楓花園107國道地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高。地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高?？梢詫?shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空間。緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響。新寧路將地塊一分為二，對項(xiàng)目的整體性有一定的影響。周邊配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來的商務(wù)交通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ蟆５貕K價(jià)值項(xiàng)目鄰街面長，通過合適的商業(yè)布置，可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化

8、。S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機(jī)會(huì)）：T（威脅）：1、城市中軸主干道清新大道和107國道的交匯處，交通便利，昭示性好2、周邊配套較齊全，