成本控制管理方案20140603

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1、成本控制管理方案十六字方針:先大后小、先急后緩、目標合理、有效控制目的：保證成本的支出獲得最有效的收益。成本控制不等于省錢，花的多會浪費，花的少也會浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵。指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本控制管理工作。整體思路：先確定目標成本——目標成本的實施與控制——實際成本與目標成本的差異分析比較——調(diào)整正偏差。目標成本控制的特點：1、綜合性：成本控制目標不是孤立的，它的標的物具有質(zhì)量目標、進度目標、安全

2、目標等，不能為了節(jié)約成本而降低質(zhì)量要求，拖延工期，這樣會損害項目的整體功能及利益，從而得不償失。因此在確定成本控制目標時，應(yīng)綜合考慮項目整個目標的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，力求平衡。2、全面性：第7頁，共7頁此處的“全面”包含兩方面內(nèi)容，即”全員“和”全過程“。全員“不僅指本公司的全體員工，也包括公司的合作伙伴。全體員工要樹立以下觀念：成本是可以控制的，成本的控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與；在工作中時刻注意節(jié)約成本，養(yǎng)成良好的成本意識?！叭^程”是指房地產(chǎn)開發(fā)從可行性研究到樓盤交付使用的各個階段，即在加強事

3、后成本管理的同時，大力加強事前、事中的成本管理。3、微觀性：主要指成本控制應(yīng)自每個細節(jié)開始，自成本支出的每個時間段開始。成本控制的首要任務(wù)是資金成本設(shè)計，我們要做的是以銷售設(shè)計為基礎(chǔ)——資金周期(包括各階段資金狀況)——施工狀況（包含工期、質(zhì)量、開發(fā)節(jié)奏）——設(shè)計優(yōu)化——成本優(yōu)化。前期必須保證資金項目：廣場建設(shè)投入、特色商業(yè)建造、示范景觀區(qū)建造等。一、目標成本確定（暫只針對舞陽項目）關(guān)鍵目標控制：1、住宅（暫按30層）完全建安地上部分(含公裝不含景觀土地前期)控制目標1600—1800元/m2；地下部分（綜合

4、人防考慮）控制目標2300—2600元/m2。2、特色商業(yè)、獨立臨街商鋪（框架結(jié)構(gòu)含公裝）完全建安控制目標2500—2800元/m2；臨街商鋪（鋼結(jié)構(gòu)含公裝）完全建安控制目標4500—4800元/m2。3、集中商業(yè)（地下2層，地上4層，框架結(jié)構(gòu)不含公裝）完全建安地上控制目標1500—1800元/m2；地下部分控制目標2000—2300元/m2。4、景觀連設(shè)計帶施工包材料控制目標300—350元/m2。5、建筑工程設(shè)計費控制目標13—17元/m2。6、公共部分裝修設(shè)計費（按裝修面積）控制目標300—400元/m2。

5、7、售樓部、樣板房裝修設(shè)計費（按裝修面積）控制目標800—第7頁，共7頁1000元/m2。8、智能化設(shè)計費控制目標1元/m2。9、監(jiān)理費（如有）控制目標3—7元/m2。10、廣告、營銷費用控制目標15—20元/m2。11、配套費（天然氣、自來水、暖氣、電力）、政府規(guī)費不可控，但走關(guān)系路，想進辦法公關(guān)，不怕花錢，把實際成本做到最低化。細節(jié)控制目標：1、樁基控制目標60元/米。2、外保溫（包工包料）控制目標50—100元/m2，根據(jù)材質(zhì)走最低化，但必保質(zhì)量和規(guī)范。3、外墻涂料（包工包料）控制目標：質(zhì)感涂料60元/m2

6、，仿石材涂料130元/m2。4、石材幕墻控制目標300—500元/m2。5、門窗工程（包工包料，不含入戶門）控制目標彩塑350元/m2以下，斷橋本項目不建議采用，如用控制在500元/m2以下。6、入戶門建議選用國內(nèi)知名品牌，如盼盼、步陽等，價格和雜牌差不多，價格控制在單門1000元/樘以下，子目1300元/樘以下。7、電梯控制目標：住宅按每臺1.15—1.2萬/層；集中商業(yè)扶梯及觀光梯控制在22萬左右/臺。二、目標成本實施與控制目標成本實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是招標，使產(chǎn)品與市場結(jié)合。招標的目的就是形成有效的競爭，競爭是

7、降價的最有效手段。第7頁，共7頁我們是新公司，按常規(guī)模式招標勢必造成資源不足，為保證工程開發(fā)進度，建議：1、先從朋友圈熟悉單位入手，如能談判順利，且價格和付款方式較優(yōu)，可以直接考慮簽訂合同；如朋友圈單位不能滿足我方需求，再考慮社會資源。2、以控制目標價格為前提，以河南省房地產(chǎn)采購群溝通價格為參考值，力爭每項招標項目做到我方利潤最大化。3、鑒于我們公司現(xiàn)有模式，招標及合同管理工作走簡化流程，把招標速度提高。4、總包、裝修等大型招標，建議直接采用社會上較好的2家造價咨詢公司制作標底，作為價格控制依據(jù)。5、招標階段人員

8、及職責(zé)：（1）總經(jīng)理A、負責(zé)組織采購（含工程）價值200萬元以上供應(yīng)商選用的決策會議；B、負責(zé)指定結(jié)算價格和訂單的最終審批。C、負責(zé)200萬以上合同的最終審批。（2）成本及招采總監(jiān)A、負責(zé)組織采購（含工程）價值200萬元（含200萬元）以下供應(yīng)商選用的決策會議；B、負責(zé)指定結(jié)算價格和訂單的審核；C、負責(zé)200萬（含200萬元）以下合同的最終審批。第7頁，共7頁D、負責(zé)招標