合肥華邦105項目提報（提報成功案例）

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1、累計代理項目合約總面積超6330萬平方米銷售總金額超過1055億元跨區(qū)域發(fā)展超過14年346余個2011年代理樓盤總銷售金額超過255億元數(shù)字新景祥新景祥使命：致力為客戶提供卓越的不動產(chǎn)解決方案，成為美好生活推動者。目錄一、大勢解讀二、屬性認(rèn)知三、整體定位四、營銷推廣五、產(chǎn)品優(yōu)化六、新景祥優(yōu)勢大勢解讀2012，破八的中國走向何方一則來自經(jīng)濟(jì)下行壓力確實有所加大，二則亦是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供空間。對于管理層來說，“拐彎”時的適當(dāng)減速符合宏調(diào)預(yù)期。2012兩會主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)增長率8年來首次低于8%歷年兩會2009年2010年2011年2012年

2、GDP目標(biāo)8%8%8%7.5%擬安排全國財政赤字9500億10500億9000億8000億CPI目標(biāo)4%3%4%4%廣義貨幣(M2）目標(biāo)17%17%16%14%失業(yè)率控制4.6%4.6%4.6%4.6%兩會定調(diào)房地產(chǎn)：調(diào)控不動搖、價格合理回歸2012年兩會關(guān)于房地產(chǎn)的釋放信號：調(diào)控政策再加碼可能性低定調(diào)樓市調(diào)控不動搖，上半年地方調(diào)控政策難以松動當(dāng)前樓價仍有下降空間對首次、合理購買需求給予定向放松樓市調(diào)控將長期化限購限價等行政手段的退出要等到房地產(chǎn)稅等長效機制全面鋪開1、溫家寶總理：兩會答記者問態(tài)度堅決，房地產(chǎn)調(diào)控再度定調(diào)2、各部委：兩會前

3、后表態(tài)空前一致，中央內(nèi)部分歧已經(jīng)消除3、地方政府：二季度將處于中央嚴(yán)厲監(jiān)督，下半年執(zhí)行層面將重現(xiàn)松動4、調(diào)控已進(jìn)步入第二階段，2012年總體政策面將比去年寬松兩會后政策走向：中央短期偏緊，地方執(zhí)行長期趨緩兩大根本矛盾未解，下半年地方執(zhí)行仍將出現(xiàn)操作空間其一，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中仍占重要地位。其二，地方政府土地財政格局未變。城市時間政策大致內(nèi)容中山2012年1月調(diào)整住房限價廈門2012年1月調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)重慶2012年1月房產(chǎn)稅起征點提高從化2012年2月購房入戶天津2012年2月調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)蕪湖2012年2月購房補貼（已叫停）上海20

4、12年2月調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上海2012年2月上海房產(chǎn)稅率分界線下調(diào)合肥2012年2月存量商辦用地升級商服項目象山2012年2月變通限購令上海2012年2月居住證滿三年可購第二套（已叫停）2012年以來地方政府政策微調(diào)情況匯總二季度政策面將持續(xù)高壓行業(yè)長期：全民投資時代終結(jié)，未來兩大關(guān)鍵詞1、房產(chǎn)全民投資熱潮終結(jié)，一二線城市將回歸剛需時代前期投資過熱區(qū)域供應(yīng)相對過剩的局面已經(jīng)形成。直接動用行政力量的政策調(diào)控使得房價只漲不跌的信心被擊潰。2、房產(chǎn)稅、保障房將是未來行業(yè)兩大關(guān)鍵詞房產(chǎn)稅全面鋪開是必然趨勢，將承接限購令退出后的政策空白。保障房建設(shè)

5、方向正確，但具體實施仍有諸多問題待解決。行業(yè)短期判斷：低位調(diào)整，各地方市場分化1、市場：剛需逐漸釋放促交易量筑底回升，中高檔需求缺位市場缺乏后勁2、城市：一二線城市經(jīng)歷調(diào)控后總體看好，三四線城市市場前景則有分化3、房價：去年已調(diào)價項目接近成本紅線，未調(diào)價項目仍應(yīng)有10%降價空間4、地價：溢價率已處歷史底部，出讓底價適當(dāng)下調(diào)已成趨勢1、政策壓力：調(diào)控對于高端需求的抑制作用明顯；形成中央嚴(yán)控與地方政府想松綁的政策博弈環(huán)境。2、資金壓力：房企融資手段、渠道受制約，融資成本提高，房企保持業(yè)績、資金鏈的銷售壓力加大。3、庫存壓力：多次購房和投資需求

6、無法釋放，低水平成交將對市場、房企構(gòu)成壓力。4、預(yù)降壓力：消費者對樓價下行的預(yù)期被政策調(diào)控與復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢強化。貫穿2012年市場的壓力：政策、資金、庫存、預(yù)降2012的合肥地產(chǎn)，何去何從合肥熬過2011年底的寒流，迎來久違的春風(fēng)，年后一輪剛需的釋放后，市場仍在低位調(diào)整。合肥熬過2011年底的寒流，迎來久違的春風(fēng)，年后一輪剛需的釋放后，市場仍在低位調(diào)整。北：大盤新城發(fā)展滯后，大量土地存量，土地供應(yīng)充足。東：消化存量發(fā)展相對滯后，土地供應(yīng)充足，存量充足。西：供應(yīng)稀缺土地基本開發(fā)殆盡，供應(yīng)有限，存量充足南：新增供應(yīng)南部濱湖吞巢湖，土地供應(yīng)充足，

7、市場熱點。北部東部南部西部合肥已形成多城市副中心，城市勢能分散，土地價值重估，形成多重評價標(biāo)準(zhǔn)曾經(jīng)的東窮、西富、南貴、北匪——不同區(qū)位資源條件不同，呈現(xiàn)不同市場特征2012年合肥樓市庫存壓力加大，消化周期持續(xù)攀升截至2012年2月底，合肥庫存商品房達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的5.8萬套左右，110平方米以上的大戶型房源更是達(dá)到2萬套以上，占總庫存量的35%。根據(jù)目前的存量，按月均4000套的走量速度計算，目前存量至少需要14.5個月的消化周期,蜀山區(qū)存量為各區(qū)之冠。2012年合肥共有76家純新盤入市，165家在售樓盤計劃加推房源，36家項目計劃加推商

8、業(yè)類商品房源，后續(xù)庫存壓力持續(xù)加大。品牌房企市場份額比重增加，名企逐漸成為合肥市場領(lǐng)軍者2011年品牌開發(fā)商共供應(yīng)7571套住宅房源，約占合肥市總供應(yīng)量的11.5%，市場份額進(jìn)一步提高。201