投資估算分析

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1、XXX項目報規(guī)方案投資概算報告匯報部門：合約部時間:2009-4-10編制依據1、方案來源：本次報告根據2009年3月16H計劃報規(guī)劃局方案進行主要計量數據計算，主要的價格水平根據市場推導售價區(qū)間及目前定位制定；2、產品定位:根據目前的市場定位，xXX項目的售價區(qū)間為7000-10000元/平米,結合集團管理部提供的參考標準，XXX項目應屬于c類產品標準，同時定位區(qū)間為屮高檔樓盤，3、主要面積指標：序號項目單位數量占地面積平米二、總建筑面積平米高層平米2、小高層平米3、多層平米4、商業(yè)平米5、架空層平米6、高層地下室平米7、集中地庫平米8、垃圾房平米9、社區(qū)用房平米二:、可售面

2、積平米四、計容面積平米二、主要產品標準1、精裝修工程：裝修部位：高層住宅精裝修交樓、大堂及公共走道等精裝修，多層及小高層住宅毛坯交樓贈送面積留洞口、商業(yè)僅走道精裝。裝修標準：高層住宅產權面積裝修建面單方為1000元/平米，贈送面積裝修單位為500元/平米；其余公共部位等參考鳳凰城采用?；u施工地而及墻面，結合集團管理部提供的參考指引值，XXX裝修屬略高于中檔標準檔次。2、外立面工程：由于XXX項目目前利潤率不足15%,參考集團提供的必須降低一個檔次選擇標準的意見，目前的概算取值外立面及門窗等均降低半檔，套用中檔標準。3、景觀工程：概算冃前取值為按照用地面積每480元/平米的標準

3、計算，折合建面單方為140元/平米，參考集團提供的指引值120元/平米，景觀工程屬于高檔與超高檔之間的標準。其余詳細產品標準參見下表:物業(yè)類型產品標準結構外立面門窗贈送面積處理戶門電梯消防高層管樁+框剪外墻外保溫+建議真石漆+涂料，80元單方主材，單價500元，可采用品牌塑鋼窗（LG+堅朗+洛玻）完成精裝防火防盜門6部冇多層無樁+框剪外墻外保溫+需修改墻面川普通涂料+其他部分通體磚標準同風凰城單價500元，可采用品牌塑鋼窗（LG+堅朗+洛玻）僅施工柱梁外墻，業(yè)主自搭板防火防盜I'J1部無小高層無樁+框剪外墻外保溫+需修改墻面用普通涂料+其他部分通體磚標準同鳳凰城單價500元，可

4、采用品牌塑鋼窗（LG+堅朗+洛玻）僅施工柱梁外墻，業(yè)主自搭板防火防盜門1部有咼層地卜室管樁+框剪外墻外防水保溫無無無無有集中地庫無樁+框架外墻外防水保溫+局部景觀墻局部百葉窗無無無有商鋪2470+1230)無樁+框架、剪石材1850平米，主材價毛板300元/平，涂料740平米，施工單價60元/平。大櫥窗630平，12厚鋼化玻璃，門窗1110平米，同住宅標準無同外立面門窗2部商業(yè)扶梯有物業(yè)類型產品標準公共部位裝修大堂裝修精裝修給排水強電弱電安防高層地而墻而?；u4000元/平可售面積1167元/平安裝到潔具到終端有線、電話、網絡同鳳凰城多層地面墻面?；u地面墻面?；u無安裝到潔具

5、到終端有線、電話、網絡同風凰城小髙層地面墻面?；u地面墻面玻化磚無安裝到潔具到終端有線、電話、網絡同風凰城高層地下室無無無有有有同鳳凰城集中地庫無無地面耐磨地坪，墻而乳膠漆有有有同風凰城商鋪2470+1230)預射局部?；u施工無無有有有同風凰城三、計算結果1、根據目前產品標準分析的結果為：前期費用、建安成本（13926萬元）、基礎設施及公共配套等成本為17072萬元。其中建安成木分析根據物業(yè)類型分類分析如下：物業(yè)類型報規(guī)面積（M2）贈送面積（M2）總建安成本（萬元）可售單方（元/M2）施工單方（元/M2）高層327215409.41054132212764多層18001200

6、42923831430小高層2400160063826581595高層地下室134345734033403集中地庫322073422802280商鋪2470+1230)370074020002000建安其他費115建安預備費27313927各物業(yè)類型單項建安成木分析（單位：元/平米）:物業(yè)類型土方及基礎土建工程外裝飾門類及小石金精裝修機電消防報警弱電工程電梯工程標識工程高層012463502713471213523704多層1463458201601270371124小咼層180839021861418827933高層地下室6742410010013016015集中地庫3851

7、5584290921503805商鋪2470+1230)8559135470108建安其他費建安預備費2、根據上述計算結果及市場部根據市場定位推導出的最新傳價：住宅銷售均價定為9500元、商鋪1?8萬、車位10萬售出90個FI前的稅后利潤率為5.88%。公創(chuàng)利潤率財務測算表總成本預算成本結構分析開發(fā)成本及偉價、利潤分析一前期及后期費1,358.001咨詢調研費-2勘察、設計費■3前期及后期手續(xù)費-4三通一平費■5前期及后期其他費-二土地成本16,120.001地價及轉讓費16,120.002