房地產(chǎn)策劃全流程

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1、房地產(chǎn)策劃全流程:前期策劃階段產(chǎn)品方案產(chǎn)品定位經(jīng)濟(jì)效益分析價(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷(xiāo)吿網(wǎng)期第三階段客戶(hù)定位:lj場(chǎng)定位諭期策劃的整體流程WH研究打I用化推廣方案第一階段］第二階段J前期策劃整體流程：1、市場(chǎng)分析2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)3、收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)4、財(cái)務(wù)評(píng)估5、敏感性分析6、盈虧平衡分析7、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可行性研究'1、2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目資源宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)幣場(chǎng)環(huán)境、結(jié)論（發(fā)展趨勢(shì)）3、1、SWOT分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)項(xiàng)冃定位］2、客戶(hù)定位:產(chǎn)品定位:客戶(hù)細(xì)分、客戶(hù)研究、客戶(hù)篩選、客戶(hù)定位內(nèi)容、策略4、價(jià)格定位:競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、產(chǎn)品特色、開(kāi)發(fā)商品

2、牌、市場(chǎng)前景競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：同區(qū)位、同類(lèi)型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)典樓盤(pán)、成功案例潛在客戶(hù)分析：研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容（得出調(diào)研結(jié)論）5^經(jīng)濟(jì)效益分析：開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主?賣(mài)點(diǎn)提煉：地段、產(chǎn)品、附加值?項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)：形象支撐要索、形象表現(xiàn)要索?推廣費(fèi)用預(yù)算:市場(chǎng)推廣?現(xiàn)場(chǎng)包裝方案:?制定銷(xiāo)售策略：銷(xiāo)售時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售次序、銷(xiāo)售FI標(biāo)?制定推廣策0咯：低開(kāi)高走、高開(kāi)低走、高開(kāi)高走、穩(wěn)定價(jià)格?營(yíng)銷(xiāo)工作總體時(shí)間:前期策劃分階段一.可行性研究1、可行性研究的定義：可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。2、可行性研究的作用：★是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)?！锸腔I集

3、建設(shè)資金的依據(jù)★是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)★是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)3、可行性研究的內(nèi)容：可行性分析的研究?jī)?nèi)容市場(chǎng)分析I市場(chǎng)預(yù)測(cè)I收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)I財(cái)務(wù)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)摘標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧平衡分盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案

4、的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷項(xiàng)目研究的目的:二、項(xiàng)目研究宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析竟?fàn)幁h(huán)境分析潛在客戶(hù)分析市場(chǎng)狀況可能的客戶(hù)可能的產(chǎn)品宏觀環(huán)境研究?經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（國(guó)家政策的調(diào)整）城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等）?房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入程度）結(jié)論：房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析?區(qū)位價(jià)值分析產(chǎn)

5、業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等）?項(xiàng)目資源分析口然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、港口等）配套資源（購(gòu)物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析?同區(qū)位、同類(lèi)型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方而。同類(lèi)型：指在產(chǎn)品上具有相同屈性。如同為郊區(qū)大盤(pán)、同為小戶(hù)型同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格客戶(hù)研究方法：踩盤(pán)

6、、小組討論、問(wèn)卷?經(jīng)典樓盤(pán)分析通過(guò)對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤(pán)的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶(hù)型特點(diǎn)等）推廣手法（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）銷(xiāo)售策略其他成功因索研究方法：現(xiàn)場(chǎng)考察+小組座談?成功案例分析通過(guò)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)外同類(lèi)型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品特色推廣手法銷(xiāo)售策略其他成功因索研究方法：案例分析潛在客戶(hù)群研究?確定研究對(duì)彖以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究周邊客群歷史客群F1J頁(yè)目1?有客群投資客群新生客群?確定研究?jī)?nèi)容客戶(hù)基本特征家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬工作地

7、點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等得出調(diào)研結(jié)論?未來(lái)的市場(chǎng)狀況1、2?3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè)2、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)3、需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)4、客戶(hù)消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)?可能的客戶(hù)1、客戶(hù)可能的區(qū)域2、客戶(hù)層而3、購(gòu)買(mǎi)力狀況?可能的產(chǎn)品1、產(chǎn)品類(lèi)型2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)3、可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）三、項(xiàng)目定位定義：即預(yù)期客戶(hù)頭腦里已有的想法!目的：房地產(chǎn)定位的目的:投資效益SWOT分析strength（優(yōu)勢(shì)）weakness（劣勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）客戶(hù)定位郵尸篩選名尸細(xì)知嚅求特質(zhì)?空命階段?消費(fèi)價(jià)值觀根據(jù)市場(chǎng)研究階段對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)以及潛在客戶(hù)的研究篩選目標(biāo)客群面積總價(jià)戶(hù)型功能PulteHomes：

8、的夫婦、單親?？粘布彝?、