陽光匯策劃推廣方案

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1、陽光匯（B3）推廣策劃方案摘要：關(guān)鍵詞：一、市場分析（一）重慶市場分析2005年5?6月國家調(diào)控政策出臺(tái)后，市場彌漫觀望情緒，交易量下滑明顯,市場內(nèi)各項(xiàng)目成交急劇下降，個(gè)別中檔樓盤如龍湖■紫都城、觀山水除外。2005年是品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天下，但是并不是品牌企業(yè)就有斬獲，龍湖、華宇繼續(xù)領(lǐng)跑，金科勢頭很猛，而奧林匹克屁園、聯(lián)想的融科蔚城目前舉步維艱。樓盤的暢銷與開發(fā)商的知名度、實(shí)力、項(xiàng)目所在區(qū)域、地段、樓盤品質(zhì)、價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境、配套、交通等因素密不可分，其小最重要的因素是樓盤的品質(zhì)及價(jià)格或性價(jià)比。2005年重慶比較成功的

2、個(gè)案是龍湖在渝北的紫都城和在南岸的觀山水，推廣的大氣和高投入，產(chǎn)品的綜合品質(zhì)，還有相對于品質(zhì)并不高的銷售價(jià)格，使其形成短時(shí)間的熱銷，銷售回款快速。1、2005年重慶暢銷樓盤產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格特征1.1、大社區(qū)：樓盤體量均在100-200畝以上，較大的用地面積可以營造全新的、配套完善的大社區(qū)。1.2、縱觀2005年的樓市，大多數(shù)的開發(fā)商都使用意境區(qū)、樣板區(qū)概念，客戶在簽約前、交房前基本不能看到實(shí)物產(chǎn)品。1.3、高綠化率：現(xiàn)口前住宅樓盤的綠化率皆在50%左右?？梢钥闯觥案呔G化”特征為住宅的高品質(zhì)提供了景觀基礎(chǔ)。1.4、良好的自然景觀環(huán)

3、境：2005年的樓盤位置犬都利用臨江、依山、緊鄰公園等天然優(yōu)勢。“口然特征”這個(gè)概念的引入，為住宅的高品質(zhì)提供了環(huán)境基礎(chǔ)及產(chǎn)品差異性。1.5、戶型設(shè)計(jì)實(shí)用、合理：室內(nèi)分區(qū)、通道布局合理；廳房而積根據(jù)其功能配比，突出實(shí)用性；入戶花園、大露臺(tái)、大幅落地窗、生活陽臺(tái)、儲(chǔ)藏間及功能房的設(shè)計(jì)均體現(xiàn)人性化及實(shí)用性，由于套內(nèi)面積銷售，開發(fā)商還是是愿意在公共部分體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)感。1.6、性價(jià)比：以高品質(zhì)的產(chǎn)品支撐價(jià)格，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，逐漸拋棄塑鋼釆用高級(jí)彩鋁及中空玻璃，外立面作為開發(fā)商的廣告得到了高度重視。1.7、總價(jià)的控制:樓盤的主力戶型總價(jià)結(jié)

4、合主力市場客戶的承受力，控制在15?45萬元左右。2、2005年重慶市樓盤存在的共同問題2.1、同質(zhì)化：樓盤的跟風(fēng)現(xiàn)象導(dǎo)致了同質(zhì)化，小戶型、江景房主力戶型套內(nèi)100?130平方米的投放量最大，大部分產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，如東和灣、?？湾?。從市場的消費(fèi)看，2006年的購房主要群體將年輕化，市場調(diào)查也認(rèn)為小戶型將是房地產(chǎn)市場細(xì)分的一個(gè)必然產(chǎn)物，目前就有很多小戶型的亮相，但是要真正把小戶型社區(qū)作得很成功述要下很大工夫，06年金陽將打造南岸區(qū)最大的小戶型社區(qū)——羅馬假口，配套的還有最完善的設(shè)施。2.2、炒作：注垂產(chǎn)品的概念炒作，但是產(chǎn)品品質(zhì)

5、有吋候卻無力支撐。如融科蔚城、溯源閣、奧林匹克花園2.3、貨不對板：開發(fā)商前期承諾無法兌現(xiàn)，交房糾紛多。如溯源閣、學(xué)府大道69號(hào)、美堤雅城2.4、配套的滯后：社區(qū)景觀、商業(yè)配套滯后。如陽光100國際新城，冃前的商業(yè)娛樂配套都還沒有出來，社區(qū)的景觀也不如預(yù)期的規(guī)劃，同樣的還有美堤雅城。（二）南岸區(qū)市場分析1?屮心城區(qū)版塊區(qū)域情況綜述：中心城區(qū)是指以轉(zhuǎn)盤為中心四向輻射1000米左右的范圍。該版塊作為南坪的商業(yè)、商務(wù)、行政經(jīng)濟(jì)中心，這一區(qū)域是南岸區(qū)市政及生活設(shè)施配套最完善的版塊，居家條件和當(dāng)成熟。但是人口密度大，拆遷改造成木高，地塊

6、零散難以進(jìn)行規(guī)模開發(fā)。該版塊市場的特點(diǎn)是：1?1該版塊地處南岸區(qū)中心地段，叮供開發(fā)的用地越來越少，基本沒有新項(xiàng)冃在該區(qū)域興建。1.2該版塊多以開發(fā)商務(wù)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主，其建筑形態(tài)也多以高層為主；1?3南坪商圈規(guī)劃新增加3條步行街，該區(qū)域的開發(fā)力度將在未來幾年增加，但仍以舊城市改造為主。代表樓盤：天龍城市廣場、貝迪新城、大連萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目1.南濱路版塊區(qū)域情況綜述：該區(qū)域上自長江大橋南橋頭，下至峽口鎮(zhèn)廣陽島，規(guī)劃建設(shè)全長21公里，連接重慶主城區(qū)彈子石、南坪、李家沱三大組團(tuán)。目前，政府正在著手將該版塊打造成為游憩商業(yè)區(qū)(RBD),

7、未來5-10年將有500億投入該地區(qū)，經(jīng)濟(jì)潛力巨大。該版塊市場的特點(diǎn)：2.1濱路沿線憑借良好的H然景觀資源已成為南岸區(qū)大盤聚集的區(qū)塊，而且這些大盤憑借完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場。2.2南濱路地產(chǎn)含義更加深刻。除了南濱路-期工程8公里區(qū)域外，還縱深和延展到了南坪商圈和彈了石CBD地區(qū)。2.3休閑商業(yè)地產(chǎn)等新住宅外業(yè)態(tài)逐漸興起。2?4外資高檔物業(yè)大量出現(xiàn)，超高端物業(yè)入侵。tl2004年起，和記黃埔、喜來登國際著名品牌進(jìn)入南濱路，使得該區(qū)域物業(yè)出現(xiàn)了多極化共存的局面。代表樓盤：海棠曉月、陽光華庭、陽光100國際新城3.學(xué)府大

8、道版塊區(qū)域情況綜述：該版塊是指四公里轉(zhuǎn)盤到七公里重慶交通學(xué)院區(qū)域，包括了南岸區(qū)的幾大高等院校和大型國有企業(yè)，區(qū)域內(nèi)有效購買力較強(qiáng)，而在未來該片區(qū)大學(xué)城的規(guī)劃，必將更加完善該版塊的配套，使其發(fā)展更具潛力。該版塊市場特點(diǎn)3.1臨近南坪商圈，生活配套比較完善。3.2版塊內(nèi)物業(yè)檔次較