國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

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1、內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施摘要：在經(jīng)濟(jì)全球化、競爭國際化、知識經(jīng)濟(jì)化的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國房地産企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。因此，從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式入手，具體分析瞭當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，並提出瞭發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，避免陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的一些管理措施，用來保證房地産企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟(jì)效益和得到穩(wěn)定的發(fā)展關(guān)鍵詞：房地産企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施分類號:F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2008)18-0110-02隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全國各地出現(xiàn)瞭“房地產(chǎn)熱”。與國外房地産業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠(yuǎn)

2、未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概論及表現(xiàn)形式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由於利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破産風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益産生大幅度變動的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營及利潤分配等財(cái)務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地産企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：1?償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn)目前

3、，中房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源於銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7以上遠(yuǎn)髙於60的警戒水準(zhǔn)，大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)汀＿@使得國內(nèi)房地産企業(yè)過分依賴於貸款，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)餘地比較小。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2.利率波動的風(fēng)險(xiǎn)利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地産企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為瞭抑制

4、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行瞭六次加息，這不僅增加瞭房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制瞭投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地産企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一3.籌資的風(fēng)險(xiǎn)房地産企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地産開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由於負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低瞭對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。並且由於國內(nèi)房地産市場不完善，房地産企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機(jī)會較少二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因1?缺乏財(cái)務(wù)預(yù)

5、算管理房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)需要大量的資金參與投入運(yùn)作，開發(fā)周期較長，占用資金時(shí)間長，而且項(xiàng)目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對要開發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，並且房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬後，沒有對整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，或是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大瞭房地産企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2?缺乏現(xiàn)金流量管理觀念房地産企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較

6、長，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生産規(guī)模，加大瞭企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一巾極其重要的原因就在於資金管理水平低下3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時(shí)足額地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進(jìn)行並進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入

7、資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生産，借入資本比例越大，資産負(fù)債率越髙，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，伴隨其産生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大4?成本費(fèi)用控制不嚴(yán)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建築安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目成本；項(xiàng)目完工時(shí)，需要對成本費(fèi)用進(jìn)行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)入受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)産品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)隻註重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視瞭成本管理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差