用益物權(quán)制度

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1、第六章用益物權(quán)制度江西財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院熊進(jìn)光土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念與特征是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地上進(jìn)行耕作、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動(dòng)的權(quán)利。特征：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)的主體為一切農(nóng)業(yè)經(jīng)營者。（2）土地承包經(jīng)營權(quán)系以集體經(jīng)濟(jì)組織所有或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地為客體。（3）土地承包經(jīng)營權(quán)系一種以在他人土地上為農(nóng)業(yè)性質(zhì)的耕作、養(yǎng)殖或畜牧的用益物權(quán)。（4）土地承包經(jīng)營權(quán)是以支付地租而成立的物權(quán)。一、土地承包經(jīng)營權(quán)（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限及限制1.期限第一百二十六條耕地的承包

2、期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限與限制2.限制其一，目的限制。其二，轉(zhuǎn)讓限制。第一百二十八條土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。一、土地承包經(jīng)營權(quán)（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》(2008年10月12日)加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流

3、轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)1.流轉(zhuǎn)方式《農(nóng)村土地承包法》：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。（第32條）1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式（1）轉(zhuǎn)包。特點(diǎn)：轉(zhuǎn)包主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部農(nóng)戶之間。轉(zhuǎn)包人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)

4、的農(nóng)戶，受轉(zhuǎn)包人是承受土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。程序要求：應(yīng)向發(fā)包人備案1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式（2）出租特點(diǎn)：出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的外村人。程序要求：出租合同需向發(fā)包人備案。第三十九條承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。（《農(nóng)村土地承包法》）1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式實(shí)踐中的問題：未向村委會(huì)備案的轉(zhuǎn)包、出租糾紛應(yīng)如何處理？例1：甲與乙約定：甲將自己承包的5畝耕地交給乙耕種，承包費(fèi)用由乙負(fù)擔(dān)，并約定甲可以隨時(shí)收回，但未向村委會(huì)備案。后來，因乙拒絕按約定交付承包費(fèi)用，雙方發(fā)生爭議

5、。問題：（1）村委會(huì)應(yīng)向誰主張承包費(fèi)用？（2）村委會(huì)能否以轉(zhuǎn)包未備案為由，收回承包經(jīng)營權(quán)？1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式（3）互換特點(diǎn)：是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶之間為方便耕種和各自需要，對(duì)各自的土地承包經(jīng)營權(quán)的交換。程序要求：應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。（辦理土地證）1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式（4）轉(zhuǎn)讓特點(diǎn)：承包人與發(fā)包人的土地承包關(guān)系即行終止，轉(zhuǎn)讓人也不再享有該土地承包經(jīng)營權(quán)。轉(zhuǎn)讓的條件（限制）：其一，轉(zhuǎn)讓人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源。其二，經(jīng)發(fā)包人同意。其三，受讓人是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式實(shí)踐中的問題：其一，如何理解“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者

6、有穩(wěn)定的收入來源”？（1）遷入小城鎮(zhèn)。（《江西省實(shí)施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》第二十二條：承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，承包方自愿交回的除外。同時(shí)，保留了土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行與土地承包經(jīng)營有關(guān)的義務(wù)。）（2）在校大學(xué)生。（3）服兵役。（4）打工、經(jīng)商等。1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式其二，受讓人的主體資格（1）企業(yè)、城鎮(zhèn)居民可否？（2）農(nóng)業(yè)公司可否？（3）大學(xué)生村官可否？《江西省實(shí)施〈中華人民共和國農(nóng)村土地承包法〉辦法》第九條：（六）其他將戶口依法遷入本村，并經(jīng)本村村民會(huì)議三分

7、之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意接納為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的。1.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式（5）其他流轉(zhuǎn)方式入股：第四十二條承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。抵押：第四十九條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。土地代耕：第三十九條（第2款）承包方將土地交由他人