青浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和趨勢(shì)分析[房地產(chǎn)行業(yè)企劃方案行業(yè)分析研究報(bào)告]

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1、積聚潛能提升品位健康發(fā)展一一青浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和趨勢(shì)分析青浦區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)丁財(cái)紅葉從房地產(chǎn)是社會(huì)、生活的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，是青浦區(qū)建設(shè)特色居住區(qū)的基石。上海已將房地產(chǎn)列為六大支柱產(chǎn)業(yè)Z-,區(qū)“十五”規(guī)劃也明確“十五”期間全區(qū)新建住宅面積將達(dá)300萬(wàn)平方米、城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)20平方米，山此青浦區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)和潛能，蘊(yùn)藏著無(wú)限的商機(jī)。如何進(jìn)一步促進(jìn)青浦房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使積聚的潛能得到放、確定其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展屮的作用是當(dāng)前的一項(xiàng)重要任務(wù)。一、青浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀（一）基本情況“十五”期間的2001年青浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)注冊(cè)企業(yè)已達(dá)219個(gè)，資產(chǎn)總計(jì)88.32億元，全年經(jīng)營(yíng)收入2

2、4.45億元，利潤(rùn)總額2.71億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值7.96億元，同比增長(zhǎng)13.3%,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為4.93%,拉動(dòng)當(dāng)年GDP增長(zhǎng)0.73個(gè)百分點(diǎn)。2001年注冊(cè)的房地產(chǎn)業(yè)完成投資14.02億元，同比下降23.1%,其中住宅投資12.23億元，占總投資87.23%；各類房?屋施工面積165.14萬(wàn)平方米，竣工面積83.67萬(wàn)平方米，同比分別下降25.7和15.3%；實(shí)際銷售面積95.19萬(wàn)平方米，預(yù)售面積17.46萬(wàn)平方米，空置面積40.29萬(wàn)平方米，同比分別下降7.7%、5.5%、39.1%0房地產(chǎn)業(yè)上交稅收2.47億元，占全區(qū)稅收總額&14%。（二）發(fā)展特點(diǎn)1、從房地產(chǎn)投資看，投

3、資向住宅傾斜。青浦厲地產(chǎn)業(yè)在近十年發(fā)展的良好基礎(chǔ)上，龍地產(chǎn)投資呈理性化發(fā)展，投資逐步向住宅傾斜。注冊(cè)企業(yè)住宅投資占注冊(cè)房地產(chǎn)投資比重1999年為81.54%、2000年為86.57%、2001年為87.23%,呈現(xiàn)逐年走高趨勢(shì)，并出現(xiàn)了像新青浦花苑、西部花苑等一批規(guī)劃合理、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的完整住宅小區(qū)。2、從房地產(chǎn)交易看，空置而積減少、空置率下降。青浦注冊(cè)商品厲空置面積總量已持續(xù)三年保持下降勢(shì)頭，2001年全區(qū)注冊(cè)空置面積凈減25.89萬(wàn)平方米、平均每月減少2.16萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)空直面積的進(jìn)一步消化表明青浦房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍、發(fā)展人有空間。3、從房地產(chǎn)銷售看，二、三級(jí)市場(chǎng)活躍、價(jià)格持續(xù)上

4、漲。巾于政府加大對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)一一丄地市場(chǎng)的管理，實(shí)行土地公開招投標(biāo)拍賣，使土地成本增髙、厲地產(chǎn)成本上漲，另外山于青浦市政建設(shè)、小城鎮(zhèn)改造及工業(yè)園（?。﹨^(qū)增擴(kuò)帶來(lái)運(yùn)遷量增加等因索，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)銷售火爆價(jià)格明顯上漲。2002年1—6月，青浦本地輸商品房文件登記2349件建筑面積37.4力平方米，辦理二手房交易過(guò)戶1989件建筑面積39.9力平方米，征收契稅2200多萬(wàn)元和當(dāng)于2001年度征收數(shù)。另?yè)?jù)青地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)分析，商品房均價(jià)從2002年1、2刀份的2309元/平方米，到7、8月份已上漲至2478元/平方米，上漲7.32%。4、從房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)看，實(shí)際施工、竣工情況不容樂(lè)觀。由于房

5、地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長(zhǎng)、且受規(guī)劃、公建配套的影響較人籌原因，2001年注冊(cè)企業(yè)的各類屈屋施工面積同比卜?降25.7%.竣工面積同比下降15.3%、實(shí)際銷售面積同比下降7.7%,雖然從現(xiàn)在趨勢(shì)看，2002年各類房屋積同比下降的情況將冇所改變，但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資冇跨年度的慣性特征，勢(shì)必將影響1一2年的房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。5、從相關(guān)產(chǎn)業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯。隨著房地產(chǎn)業(yè)住宅消費(fèi)的逐步發(fā)展，帶動(dòng)了金融、建材、家電及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。我們抽樣調(diào)查了部分企業(yè)的2001年度經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)，建行胄浦分行發(fā)放公積金貸款累計(jì)6億元，比上年同期增加1億元，青浦建材市場(chǎng)銷售各類裝潢建材2.5億元、

6、同比增幅60%,龍杰家電公司銷售額0.75億元、同比增長(zhǎng)25%,相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)均隨著住宅升溫有明顯的上升跡象。二、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用從青浦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)住宅投資比重趨高、銷售前景趨好。從行業(yè)的良性擴(kuò)張和持續(xù)發(fā)展觀察，房地產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是城市化水平提高屮具有舉足輕重的地位和十作用。（一）支柱地位首先厲地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)鏈很長(zhǎng)，厲地產(chǎn)開發(fā)能帶動(dòng)建筑、建材等行業(yè)的發(fā)展，厲地產(chǎn)消費(fèi)能帶動(dòng)汽車、金融、家電、中介等行業(yè)的發(fā)展，故對(duì)一、二、三產(chǎn)業(yè)均能產(chǎn)生不同程度的影響，對(duì)GDP有拉動(dòng)效應(yīng)。其次房地產(chǎn)對(duì)增加財(cái)政收入、促進(jìn)區(qū)級(jí)財(cái)政收入更趨支撐作用。（二）先導(dǎo)作用房地產(chǎn)業(yè)的先行

7、啟動(dòng)能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平的提高。青浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值從1999年的5.88億元上升到2001年的7.96億元，注冊(cè)企業(yè)的房屋面積實(shí)際銷售額雖然冇部分年份同比下降，但總體情況呈上升趨勢(shì)，從1999年的1&6億元上升到2001年的24.8億元。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相對(duì)應(yīng)全區(qū)城市化水平也有了人人提高，到2000年己提高到355。正是由于該行業(yè)的發(fā)展為農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移就業(yè)、居住等提供了可能，才推動(dòng)了