資產(chǎn)評估案例分析——房地產(chǎn)評估收益法

《資產(chǎn)評估案例分析——房地產(chǎn)評估收益法》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、---------------------------------------------裝------------------------------------------訂-----------------------------------------線----------------------------------------班級姓名學號-廣東商學院答題紙（格式二）課程　20－20學年第學期成績　評閱人評語：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝資

2、產(chǎn)評估案例分析——房地產(chǎn)評估收益法一、資產(chǎn)評估的理論框架（一）資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)在某一時點的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（二）資產(chǎn)評估的基本理念1.資產(chǎn)評估對額定產(chǎn)權(quán)的評估資產(chǎn)評估需要按公認的產(chǎn)權(quán)界定原則對資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進行了必要的產(chǎn)權(quán)驗證及對資產(chǎn)的實地察看與核對，并取得了相關(guān)的產(chǎn)12權(quán)證明文件如房產(chǎn)證、車輛行駛證；重大設(shè)備購買發(fā)票及驗收

3、入庫單等。（1）產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評估的范圍有些流動資產(chǎn)雖然在評估時為企業(yè)占有，甚至已列入企業(yè)報表的資產(chǎn)項目，但若其所有權(quán)并不屬于企業(yè)，便不應(yīng)予以評估。如：承接代客加工業(yè)務(wù)時，客方交來的材料；外單位委托本企業(yè)代銷、寄銷、代管或寄存本企業(yè)的材料、商品等；借入材料、包裝物、商品等。（2）產(chǎn)權(quán)交易類型決定資產(chǎn)評估方法例如資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的價格標推是收益現(xiàn)值，評估的基本方法是收益現(xiàn)值法；資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)適用的價格標準是清算價格，評估的基本方法是清算價格法。（3）產(chǎn)權(quán)界定說明提示了評估結(jié)論的風險使用證尚在辦理之

4、中，根據(jù)委托雙方達成的意向，北方航空將承擔辦理取得土地使用權(quán)證的工作，根據(jù)委托方的要求，評估人員按照完整產(chǎn)權(quán)進行評估2.不同的評估目的決定資產(chǎn)評估的價值類型和不同的評估方法資產(chǎn)評估的目的即是說明為什么要進行資產(chǎn)評估、評估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)。它是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，在較大程度上決定了資產(chǎn)價值類型的采用，并在一定程度上制約著評估途徑和方法的選擇。A、資產(chǎn)保全——重置成本——重置成本法， B、資產(chǎn)納稅——市場價值——市場法 C、產(chǎn)權(quán)交易——市場價值——市場法 D、投資評價——收益現(xiàn)值——收益現(xiàn)值法 E、資產(chǎn)抵

5、押——清算價值——清算價格法 F、破產(chǎn)清算——清算價值——清算價格法（三）資產(chǎn)評估的三個主要方法及適用前提與適用范圍1.成本法（1）含義和計算公式成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法?；竟娇杀硎鰹椋罕辉u估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值　(2)運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：A確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；12a重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接

6、成本來估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本b物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價變動指數(shù)）c功能價值法功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：　被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量

7、/參照物年產(chǎn)量B確定被評估資產(chǎn)的使用年限；C估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；C計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（3）適用前提A應(yīng)當具備可利用的歷史資料，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性；　　B形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的，而且耗費應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平；C被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；D被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟利益。（4）適用范圍12成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產(chǎn)重置

8、、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)都可用此法進行評估。2.收益法（1）含義和計算公式收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當資產(chǎn)未來收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（