經(jīng)適房項(xiàng)目可行性設(shè)計(jì)方案.doc

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1、審核通過，存檔整理。受控資料，禁止外傳!ln0319目錄第一部分項(xiàng)目概況—、項(xiàng)目名稱4二、項(xiàng)目地址4三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積4五、項(xiàng)目由來4第二部分重慶房地產(chǎn)市場概況5一、項(xiàng)目優(yōu)勢6二、項(xiàng)目劣勢7第四部分項(xiàng)目運(yùn)作方案1一、項(xiàng)目運(yùn)作主體7二、項(xiàng)目運(yùn)作方案7（一）房產(chǎn)開發(fā)模式71一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7（一丿項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)8（二丿住宅戶數(shù)及車位數(shù)量.8一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案9（一丿對土地開發(fā)模式9（二丿對房產(chǎn)開發(fā)模式91、開發(fā)方案設(shè)想92、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃9二、項(xiàng)目經(jīng)營方案9三、項(xiàng)目投資方案9第七部分項(xiàng)目投資估算10一、土地開發(fā)模式總投資估算10（一丿開發(fā)成本測算101、

2、基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金102、實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估10（1）土地出讓金補(bǔ)差額估算10（2）地價(jià)估算]0（3）土地增值額估算10（二丿開發(fā)費(fèi)用測算101、管理費(fèi)用102、其他費(fèi)用103、財(cái)務(wù)費(fèi)用10二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算10（T開發(fā)成本測算U1、土地成本112、設(shè)計(jì)費(fèi)及前期開發(fā)費(fèi)H3、工程建安費(fèi)H4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)115、公建配套費(fèi)H6、運(yùn)作期間費(fèi)H7、不可預(yù)見費(fèi)11（二丿開發(fā)費(fèi)用測算LL1、管理費(fèi)用H2、銷售費(fèi)用H3、財(cái)務(wù)費(fèi)用12第八部分項(xiàng)目資金籌描12一、土地開發(fā)模式投資方案12二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案12（一丿投資組合方式13（二丿資金運(yùn)作方式131、自有資金132、銀行貸款133、銷售

3、收入再投入13第九部分經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析14一、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析14（一丿銷售單價(jià)的估算[41、住宅銷售單價(jià)的確定14（1）用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限14（2）用成本法確定銷售價(jià)格的下限14（3）建議銷售單價(jià)142、商業(yè)銷售單價(jià)的確定143、車位銷售單價(jià)的確定14（二）總銷售收入的測算14（三丿成本費(fèi)用估算14（四）財(cái)務(wù)分析151、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析15二、項(xiàng)目評估結(jié)論15附表16—、土地開發(fā)模式附表16表—總投資與成本估算表、16表二資金籌措表16二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表12表—總投資與成本估算表.12表二詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按比例）11表三詳細(xì)投資計(jì)劃與

4、資金籌措表（按金額）18表四總銷售收入預(yù)測表18表五銷售稅金及附加表19表片損益表79表七自有資金現(xiàn)金流量表（年2二10%）20表八資金來源與運(yùn)用表20表九工程成本核算分類表.219.1商業(yè)部分工程成本核算表229.2住宅部分工程成本核算表239.3配套項(xiàng)目部分工程成本核算表249.4地下停車場部分工程成本核算表25第一部分項(xiàng)目概況—、項(xiàng)目名稱重慶同興工業(yè)園B區(qū)三期經(jīng)適房(山水庭源)二、項(xiàng)目地址木工程位于重慶市北昭區(qū)蔡家組團(tuán)同興工業(yè)園——鳳林大道，周邊交通便捷，開放型的山體公園與Z相鄰，對面即是“鳳林小學(xué)”，周邊條件相當(dāng)成熟。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積重慶同興工業(yè)園區(qū)B區(qū)三期經(jīng)適房總建

5、設(shè)面積7875()平方米，四、地上建筑物狀況本項(xiàng)冃設(shè)計(jì)總建筑而積206808.52平方米，設(shè)計(jì)高層住宅建筑8棟、高層商業(yè)綜合樓建筑1棟、多層配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑4棟。五、項(xiàng)目由來第二部分重慶房地產(chǎn)市場概況1、今年上半年重慶房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資832.11億元，同比增長35.0%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年重慶全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較一季度回落8.4個(gè)白分點(diǎn)。商品房施工面積16917.19萬平方米，增長30.4%,其中住宅施工面積13339.34萬平方米，增長29.9%,較一季度冋落12.6個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房銷售面積1906.61萬平方米，增長12.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源2442.85億

6、元，增長43.6%,較一季度回落17.5個(gè)百分點(diǎn)。2、重慶市房地產(chǎn)投資增速保持較高位區(qū)間運(yùn)行，一是由于去年二季度以來，公租房建設(shè)全面推進(jìn)，增量注入及同期基數(shù)的影響；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，主城及周邊區(qū)縣商品房仍存一定剛性需求；三是相關(guān)規(guī)定耍求房地產(chǎn)企業(yè)拿地兩年內(nèi)必須動(dòng)工建設(shè)，對住房建設(shè)要求在3年內(nèi)完丁等，使2008-2009年購地企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定開發(fā)，成為促動(dòng)房地產(chǎn)投資較高位運(yùn)行的重耍因素。同時(shí)，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控、差別信貸利率、二手房交易稅收以及齊地限購等政策共同作用下，房地產(chǎn)投資增速已明顯放緩。3、上半年重慶市房地產(chǎn)業(yè)“雙軌制”逐步推進(jìn)，公租房步入“邊建設(shè)、邊投放”良性循環(huán)，助推

7、作用不減。從開發(fā)情況看，上半年重慶房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資832.11億元，同比增長35.0%。從銷售情況看，上半年重慶商品房銷售面積為1906.61萬平方米，增長12.8%0值得一提的是，6月份8個(gè)公租房項(xiàng)冃集中開工，上半年共計(jì)開工公租房700萬平方米。同時(shí)，公租房兩次搖號成功配租30469戶，受惠群眾近10萬。第三部分項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢（-）區(qū)位獨(dú)特組團(tuán)（園區(qū)）位于重慶市主城區(qū)“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，是江北區(qū)、北硝區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)“四