LOFT市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告7.16.doc

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1、關(guān)于LOFT產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告一、LOFT產(chǎn)品的發(fā)展1、LOFT起源與發(fā)展LOFT起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀(jì)40年代LOFT居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國(guó)LOFT作為一種建筑形式，已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。2、LOFT定義·LOFT的概念：LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。LOFT的定義：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動(dòng)

2、性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動(dòng)性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。3.LOFT政策法規(guī)層高是影響舒適度的重要因素，《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》就對(duì)此類戶型的層高劃了一個(gè)分界線，規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計(jì)算建筑面積。住宅立項(xiàng)的LOFT，需在4.9米以內(nèi)，而

3、辦公立項(xiàng)和商業(yè)立項(xiàng)的LOFT，層高需分別在5.5米和6.1米以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。二、鞍山LOFT產(chǎn)品分析1、LOFT產(chǎn)品分布：高新區(qū)及鐵東區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)開盤時(shí)間交房時(shí)間銷售價(jià)格酉酉LOFT公寓高新區(qū)鞍干路321號(hào)鞍山奧達(dá)美聯(lián)益置業(yè)清水2009.102011.104000－7000元/㎡新景世紀(jì)城鞍山市鐵東區(qū)新華街園林路交匯處新景地產(chǎn)集團(tuán)清水2008.062010.075900－7200元/㎡東山林語(yǔ)鞍山市高新區(qū)越嶺路鞍山運(yùn)通集團(tuán)毛坯2008.012010.035500元/㎡宏昊

4、城色勝利北路36號(hào)鞍山宏昊地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)裝2008.112010.103100-3600元/㎡新興盛仕廣場(chǎng)鞍山市鐵東區(qū)建國(guó)南路34號(hào)鞍山新興房屋開發(fā)有限公司精裝2008.012011.0710000－11000元/㎡中港廣場(chǎng)高新區(qū)越嶺路56號(hào)香港永順控股有限公司清水2011．072012．124850－5300元/㎡LOFT產(chǎn)品分布特征①樓盤多位于鐵東或高新科技開發(fā)區(qū)。②產(chǎn)品體量不大，小中戶型去化率較高，大戶型去化率較低。③年輕客戶群較多的區(qū)域。2、LOFT產(chǎn)品分析目前，鞍山在所售樓盤中，LOFT產(chǎn)品供應(yīng)量不大，

5、屬于市場(chǎng)稀缺品種。在售項(xiàng)目多為毛坯房或清水交房,2個(gè)項(xiàng)目為精裝修交房。多數(shù)項(xiàng)目以銷售至尾盤，所剩房源不多。3.LOFT價(jià)格解析在售LOFT項(xiàng)目，普遍呈現(xiàn)高單價(jià)、低總價(jià)的特征。LOFT空間使用率比平層產(chǎn)品高，與同區(qū)域平層產(chǎn)品單價(jià)對(duì)比，一般要高出1.5倍左右。但同面積對(duì)比優(yōu)惠率達(dá)到15%左右。低總價(jià)、高使用率成為了LOFT產(chǎn)品制勝的關(guān)鍵。4、物業(yè)形態(tài)及樓層分布分析：項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓層高土地使用年限酉酉LOFT公寓高層18層6米70年新景世紀(jì)城高層33－35層6米70年?yáng)|山林語(yǔ)高層18躍19層6米70年宏昊城色高層33層5.8

6、米70年新興盛仕廣場(chǎng)高層27層4米40年中港廣場(chǎng)高層32層3米70年物業(yè)形態(tài)解析備注：以上項(xiàng)目?jī)H有酉酉公寓、東山林語(yǔ)、宏昊城色、有LOFT產(chǎn)品，其它多為公寓產(chǎn)品在售LOFT項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)均為高層建筑，層高為14層-20層之間，整體高度為96米-108米之間，達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)高層建筑100米的限制。在售LOFT項(xiàng)目土地使用年限40年、70年兩種，以70年的居多。在售LOFT項(xiàng)目樓層高在4米-6米之間，6米居多。去除裝修吊頂及一二層之間的隔板的高度，LOFT單層層高可控制在2.6米-2.8米之間，略低于國(guó)家規(guī)定的2.8米層高。多數(shù)產(chǎn)

7、品下層的層高略高于上層，以滿足下層作為主要活動(dòng)空間的舒適度。在售LOFT住宅項(xiàng)目以小地塊、點(diǎn)式樓形式出現(xiàn)，戶型變化靈活，較大的提高土地的使用率。5.戶型比較分析：戶型分配詳圖高新區(qū)及鐵東區(qū)項(xiàng)目名稱容積率衛(wèi)生間設(shè)置戶型區(qū)間戶型設(shè)置酉酉LOFT公寓3二衛(wèi)86㎡-123.44㎡一樓動(dòng)區(qū)二樓靜區(qū)客廳挑空新景世紀(jì)城6.41一衛(wèi)或二衛(wèi)80㎡-190㎡復(fù)式、兩室、三室東山林語(yǔ)2二衛(wèi)60㎡－161㎡一樓動(dòng)區(qū)二樓靜區(qū)客廳挑空宏昊城色6一衛(wèi)63㎡-150㎡公寓、loft新興盛仕廣場(chǎng)6.45一衛(wèi)25㎡-60㎡精裝公寓舉架4米中港廣場(chǎng)4.2一衛(wèi)4

8、0㎡－150㎡公寓戶型比較解析LOFT戶型上下都要兼顧，重要考慮的是上下高度配合的問(wèn)題，在售LOFT項(xiàng)目現(xiàn)在比較流行的是客廳挑空。整體看來(lái)戶型立體感較強(qiáng)，空間可以隨意設(shè)計(jì)。在售LOFT項(xiàng)目戶型產(chǎn)品采用動(dòng)靜分區(qū)，一樓為活動(dòng)區(qū)域（廚房、客廳），二樓休息區(qū)域（臥室、書房），較大的提高使用舒適度。因其戶型的特殊