合約規(guī)劃的重要性.doc

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1、合約規(guī)劃的重要性合約規(guī)劃是房地產(chǎn)成本管理中很重要的一個環(huán)節(jié),是連接目標(biāo)成本與動態(tài)成本的紐帶,通過合約規(guī)劃可以打通成本與采招兩個環(huán)節(jié)的通道,以有效指導(dǎo)和約束采購業(yè)務(wù)的實施,及時監(jiān)控目標(biāo)成本的實施情況。一、合約規(guī)劃的編制主體:合約規(guī)劃不是合約部一個部門的事情,需要所有業(yè)務(wù)部門的全員參與,需由項目經(jīng)理牽頭,組織成本、設(shè)計、工程等各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的人員共同參與。比如,在合約體系上,采購部門需事先規(guī)劃合同要分多少類、分多少個合同、每個合同的范圍、采購方式、商務(wù)條件等;標(biāo)段劃分上,由工程部規(guī)劃樣板區(qū)和非樣板區(qū)以及場地安排、每類合同的發(fā)包范圍和預(yù)計進場時間等;然后

2、由成本部將目標(biāo)成本中相對應(yīng)的費項歸集到對應(yīng)的合同中,確定出該項合同在采購時控制的目標(biāo)成本。二、合約規(guī)劃的執(zhí)行在簽訂合同時,由合同負責(zé)部門根據(jù)實際情況擬定合同條款,確定合同金額、付款時間、付款方式,形成項目成本支付計劃。將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定,保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符,避免合同款超付的問題。在合同審批時,需對照合約規(guī)劃,考察規(guī)劃余量,通過預(yù)警、強控指標(biāo)進行對應(yīng)管控,并不允許重復(fù)被其它合同所選擇,以防止重復(fù)計算已發(fā)生成本,解決已發(fā)生成本虛高的問題。前期在做合約規(guī)劃時,肯定有部分費用不明確,需引入規(guī)劃余量的概念,

3、來標(biāo)明暫時不能明確的費項,并作為費項的“蓄水池”,可以隨時在受控或經(jīng)過審批的情況下用于其他金額不足的合同,賦予成本管理人員一定的管理自由度。如果合同金額小于規(guī)劃金額,需經(jīng)手部門對金額差距的原因進行說明,并對差距金額后續(xù)使用方式做出判斷:合同費用節(jié)約,相應(yīng)金額進入費項規(guī)劃余量,可調(diào)配給同費項其余合同;如為合同范圍變更,后續(xù)仍需簽訂額外合同,則相應(yīng)金額編制為另一個合約規(guī)劃;如為合同金額壓縮和風(fēng)險規(guī)避,后續(xù)合同會產(chǎn)生相應(yīng)變更,則需要為合同編制預(yù)計變更。如果合同金額大于規(guī)劃金額,同樣需經(jīng)手部門闡述金額差距原因,并對缺口金額尋找解決方案:若是合同范圍變更,就

4、調(diào)整相關(guān)的合約規(guī)劃金額,補充為本合約規(guī)劃金額;若是原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的合同成本增加,需查找規(guī)劃余量,并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補充,并出具項目成本超支單。在施工過程中,如有設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證,需要預(yù)先審核變更金額,并與簽訂環(huán)節(jié)中的預(yù)計變更對應(yīng),確保變更在可控范圍內(nèi),超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。當(dāng)變更實施完成后進行核實完成質(zhì)量、實際完成的工程量,并將變更金額納入項目成本。最后分析變更產(chǎn)生的原因及變更導(dǎo)致的成本分布,即進行有效成本與無效成本的分析。在付款階段,隨著合同的執(zhí)行,要根據(jù)工程形象進度對已完工部分的工程量進行審定,以反映工程的實際完

5、工產(chǎn)值,并作為制定付款申請的重要依據(jù)。同時,梳理代扣代付和其它扣款,為款項支付提供依據(jù),再根據(jù)合同付款條件及實際完工產(chǎn)值,修訂付款計劃,形成項目級付款計劃,最后在付款計劃范圍內(nèi)完成付款申請,并完成款項支付。對于可能會出現(xiàn)施工方已完成并提交了變更金額但我方尚未確認,或施工方未提出、我方預(yù)計要發(fā)生的合同金額增加情況。此時需要針對合同編制預(yù)估變更,更好的反映項目動態(tài)成本。三、項目動態(tài)成本監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)都期望“在項目進行過程中,能預(yù)測項目結(jié)束時的最終全成本,以便對項目基準(zhǔn)收益指標(biāo)及利潤率進行過程監(jiān)控,一般由項目成本經(jīng)理完成《項目動態(tài)成本匯總表》,編制《成本

6、動態(tài)回顧報告》,并與基準(zhǔn)目標(biāo)成本進行比對,出具分析報告,向公司管理層進行匯報。分析時主要考察動態(tài)成本和規(guī)劃余量:反映項目成本的狀態(tài),從總量上將動態(tài)成本與目標(biāo)成本基準(zhǔn)值進行比對,比對指標(biāo)主要使用公司級的“預(yù)警”、“強控”指標(biāo)。規(guī)劃余量是項目成本控制的蓄水池和“晴雨表”,通過其與費項級的“預(yù)警”、“強控”指標(biāo)的對比可以反映成本控制的效果和未來成本使用的趨勢。四、合約規(guī)劃是否調(diào)整:房地產(chǎn)開發(fā)周期長,涉及合同較多,在實際施工中,由于實際情況的變化,可能導(dǎo)致合同未必按照原定規(guī)劃的思路進行簽訂,需要成本人員定期對合約規(guī)劃進行調(diào)整。主要有兩種情況:一種是將原先打

7、包的大類合約規(guī)劃分解為更明細的合約規(guī)劃;另一種情況是由于項目實際情況發(fā)生變化,合約后續(xù)的范圍將發(fā)生交叉,需要將多個合約規(guī)劃進行調(diào)整,重新明確每一個規(guī)劃的金額及發(fā)生時間。如部分費項“規(guī)劃余量”有盈余,多出的規(guī)劃余量可以調(diào)配到其他費項下使用。這樣僅涉及項目內(nèi)部成本調(diào)配,不影響項目總體成本。如果部分費項“規(guī)劃余量”不足,導(dǎo)致后續(xù)該科目下合同無法簽訂,需要進行項目成本追加,此時影響項目總體成本,必須重新走成本追加審批流程。五、結(jié)語合約規(guī)劃的編制只是成本控制的第一步,重要的是落實其在采購招標(biāo)、合同簽訂環(huán)節(jié)中發(fā)揮的作用,以實現(xiàn)成本管理的事前控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目

8、的成本控制是一個全過程的控制,是集管理、經(jīng)濟、技術(shù)為一體的綜合管理學(xué)科。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段對成本管理的要求不同,對

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