商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法.doc

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1、商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法(2010-04-1718:36:11)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽：雜談分類：投資回報(bào)商鋪投資回報(bào)率從嚴(yán)格意義上講是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購(gòu)買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等方面的因素，同時(shí)還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，現(xiàn)介紹一種相對(duì)動(dòng)態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開(kāi)發(fā)商提供的投資回報(bào)率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計(jì)算方式，但這種靜態(tài)計(jì)算方式得出來(lái)的投資回報(bào)率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者

2、造成假象，投資型買家在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意。）　?。?）年投資回報(bào)率　　一次性購(gòu)買：公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）　　按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）　　注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%?！　。?）投資回收期　　一次性付款：計(jì)算公式：（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）/（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12　　按揭貸款：計(jì)算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）/（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12　　注：商鋪投資合理的回收期限一般為

3、8-12年。目前世面上出售或者出租的商鋪一般分為沿街商鋪和社區(qū)商鋪，由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大，價(jià)位差異也相當(dāng)大。因此，投資回報(bào)率也會(huì)不同程度上受到影響。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，商鋪投資回報(bào)率一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購(gòu)買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等方面的因素。同時(shí)，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，其合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率大致如下表：物業(yè)類別合理回報(bào)率投資臨界點(diǎn)超高回報(bào)率商住兩用物業(yè)10-12%>7%>15%爛尾物業(yè)9-10%>

4、6%>20%地鐵物業(yè)3-6%>3%>10%　　(以上數(shù)據(jù)僅供參考)　　對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，本網(wǎng)羅列以下幾種計(jì)算方式，僅供投資者參考?！　?1)　租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購(gòu)房總價(jià)　　案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價(jià)約160萬(wàn)元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個(gè)月可收取1.4萬(wàn)元的租金。那么，他的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：租金回報(bào)率=14000*12/1600000=10.5%　　點(diǎn)評(píng)：這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確，但由于只考

5、慮了租金和房?jī)r(jià)，其應(yīng)用范圍比較局限，對(duì)于使用按揭貸款購(gòu)房的回報(bào)情況就不太適用?！　?2)　租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)?！　“咐治觯杭僭O(shè)周先生首付100萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%　　通過(guò)計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：5.76%　　點(diǎn)評(píng)：該計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資

6、金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具?！　?3)　租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12／購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資?！　↑c(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。　　(4)　內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋

7、累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))＝內(nèi)部收益率?！　↑c(diǎn)評(píng)：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。