商鋪投資回報率與投資回收期計算方法

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1、商鋪投資回報率與投資回收期計算方法(2010-04-1718:36:11)轉(zhuǎn)載▼標簽：雜談分類：投資回報商鋪投資回報率從嚴格意義上講是一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應(yīng)包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對于普通投資者來說動態(tài)投資計算比較復(fù)雜，現(xiàn)介紹一種相對動態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計算方式，

2、但這種靜態(tài)計算方式得出來的投資回報率通常要比實際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時應(yīng)注意。）　?。?）年投資回報率　　一次性購買：公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/（購買房屋總價+契稅+印花稅）　　按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費）×12/（首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費）　　注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%-12%。　?。?）投資回收期　　一次性付款：計算公式：（購買房屋總價+契稅+印花稅）/（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12　　

3、按揭貸款：計算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費）/（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費）×12　　注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。目前世面上出售或者出租的商鋪一般分為沿街商鋪和社區(qū)商鋪，由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大，價位差異也相當大。因此，投資回報率也會不同程度上受到影響。嚴格意義上來說，商鋪投資回報率一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應(yīng)包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素

4、。同時，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，其合理利潤、投資臨界點和超高利潤率大致如下表：物業(yè)類別合理回報率投資臨界點超高回報率商住兩用物業(yè)10-12%>7%>15%爛尾物業(yè)9-10%>6%>20%地鐵物業(yè)3-6%>3%>10%　　(以上數(shù)據(jù)僅供參考)　　對于普通投資者來說，動態(tài)投資計算比較復(fù)雜，本網(wǎng)羅列以下幾種計算方式，僅供投資者參考?！　?1)　租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價　　案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售

5、價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%　　點評：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由于只考慮了租金和房價，其應(yīng)用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。　　(2)　租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)。　　案例分析：假設(shè)周先生首付100萬元，貸款

6、60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%　　通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76%　　點評：該計算方法的優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。　　(3)　租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每

7、月物業(yè)管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資?！　↑c評：優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析?！　?4)　內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費)＝內(nèi)部收益率?！　↑c評：上述公式以按揭為例，未考慮付息、

8、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。