商鋪投資回報率與投資回收期計算方法（修正）

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1、商鋪投資回報率與投資回收期計算方法商鋪投資回報率從嚴格意義上講是一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應(yīng)包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對于普通投資者來說動態(tài)投資計算比較復雜，現(xiàn)介紹一種相對動態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計算方式，但這種靜態(tài)計算方式得出來的投資回報率通常要比實際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時應(yīng)注意。）（1）

2、年投資回報率一次性購買：公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/（購買房屋總價+契稅+印花稅）按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費）×12／（首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費）注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%-12%。（2）投資回收期一次性付款：計算公式：（購買房屋總價+契稅+印花稅）/（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12按揭貸款：計算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費）/（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費）×12注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。商業(yè)房地產(chǎn)投資，或叫收益型房地產(chǎn)，是指為了獲得投資收入

3、而購買的房地產(chǎn)。隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，百姓的金融資產(chǎn)日漸增多，對房地產(chǎn)進行投資的需求越來越多。但房地產(chǎn)投資需要較為復雜的知識與分析技術(shù)，投資者最關(guān)心的是房地產(chǎn)投資回報率如何算？下面就解答一下投資者最關(guān)心的投資回報率的計算。以住宅物業(yè)投資為例說明房地產(chǎn)投資回報率如何計算。假設(shè)有一房地產(chǎn)投資者想分享2008年北京舉辦奧運會時房地產(chǎn)的投資高回報的機會，經(jīng)鏈家機構(gòu)房地產(chǎn)投資俱樂部的專家綜合分析，選擇了華展國際公寓進行投資。投資公寓基本情況：350㎡復式住宅，8500元/㎡，8成30年按揭貸款，年利率為5.04%，物業(yè)管理費為7元/㎡，冬季取暖費為28元/㎡。計劃2008年

4、賣出，以每年物業(yè)增值5%，賣出價格為10,400元/㎡。每月出租收益為25,000元/月。房地產(chǎn)投資回報率的基本計算模型為：年度收益計算為：計算公式舉例說明名義租金名義租金即為公寓的出租價格收益，25,000元/月×12=300,000元；－空房及欠租損失空房及欠租損失：假設(shè)每年空房半個月，損失為：25,000×1/2=12,500；＝實際租金收入實際租金收入：即為上述二式相減，300,000-12,500=287,500元；＋其它收入其它收入：住宅公寓沒有其它收入；＝投資者總收入投資者總收入：即為287,500元；－營業(yè)費用營業(yè)費用：1、物業(yè)管理費：7元/月·㎡×

5、350㎡×12月=29,000元；2、冬季取暖費用：28元/年·㎡×350㎡=9,800元；合計：38,800元＝投資者凈收入投資者凈收入：287,500-38,800=248,700元；－融資年度支付額融資年度支付額：8成貸款，總計為238萬元，月還款12835元。12835元/月×12=154,000元；＝稅前現(xiàn)金收入稅前現(xiàn)金收入：即為上述二式相減，248,000-154,000=94,700元；－納稅金額納稅金額：以25,000元/月為基數(shù)進行納稅1、房產(chǎn)稅4%：25,000×4%=1,000元/月；2、營業(yè)稅及教育附加稅3.3%：25,000×3.3%=82

6、5元/月；3、所得稅10%：（月租金扣除800元基數(shù)、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及教育附加稅）（25,000-800-1,000-825）×10%=2238元；合計：4063×12=48,756元＝稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入：94,700-48,756=45,944元。五年后出售收益：計算公式舉例說明出售價格10,400×350=3,640,000元；出售價格—銷售費用—未嘗還貸款余額=稅前銷售收入—售后稅款金額=稅后銷售收入稅后現(xiàn)金收入銷售費用1、代理費1%：36,400元；2、印花稅0.05%：3,640,000X0.05%=1,820元；合計：38,220元；未嘗還貸款余額

7、8成貸款，總計為238萬元，5年后余額為：218,6760元；售后稅款金額、稅后銷售收入3,640,000-38,220-2,186,760=1,415,020元。時間（年）01234……n現(xiàn)金收入（初始投資）稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入……稅后現(xiàn)金收入+稅后銷售收入房地產(chǎn)初始投資為：1、首付20%：595,000元；2、保險費：13,304元；3、契稅：37,400元；4、維修基金：59,500元；5、律師費：7,140元；6、其它費用：1,000元；合計：713,344元。將上述數(shù)據(jù)代入計算模型：時間（年）現(xiàn)金收入012345(713,3