資產(chǎn)評估基本方法-收益法.ppt

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1、資產(chǎn)評估基本方法——收益法主講內(nèi)容：1貨幣的時間價值2貨幣時間價值的計算方法3折現(xiàn)率（資本化率）4收益法基本原理及其具體方法一、資產(chǎn)評估基本財務(wù)知識1貨幣的時間價值1.1貨幣時間價值的涵義貨幣時間價值：貨幣隨著使用時間的推移而發(fā)生的增值。說明：貨幣本身不會增值，只有在不斷運動中作為生產(chǎn)資金，與勞動力結(jié)合才能增值。1.2利息利息反映平均利潤在金融家與企業(yè)家之間的分配。利息率取決于平均利率，也取決于資金供求關(guān)系。通常包含純利率、通貨膨脹率和風(fēng)險報酬率。1.3單利和復(fù)利單利計算時，只計算本金的利息。計算復(fù)利，不僅要計算本金利息，也

2、要計算利息的利息。表1利息計算表單利復(fù)利第一年末的FP(1+i)P(1+i)第二年末的FP(1+2i)P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2………………第n年末的FP(1+ni)P(1+i)n2貨幣時間價值的計算方法概念解釋：現(xiàn)值；終值；年金；折現(xiàn)。2.1整付終值整付終值是指貨幣一次性收到或支付后，經(jīng)過一段時間，在某一時點上（通常為年末）的價值。計算公式：2.2整付現(xiàn)值的計算整付現(xiàn)值是指若干年后收到或支出一筆款項，按一定年利率折合成的現(xiàn)值。公式推導(dǎo)：由2.3年金的終值年金的終值是指每年支付或收到一筆款項，在若干年后積累的總

3、金額。設(shè)A為年金，n為期限（年數(shù)），i為利率，F(xiàn)為終值，F(xiàn)/A表示1元年金終值，則年金總值為：（1）年金終值系數(shù)求解演繹：（1）式兩邊同時乘以（1+i），則：（2）（2）-（1）：其中：也稱年金終值系數(shù)。案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基金總額是多少？2.4由終值求年金指先知道終值，然后再計算含利息的年金是多少。由公式案例：要在第三年末積累一筆1000元的基金，年利率為10%，那么每年年末應(yīng)支付多少？2.5年金的現(xiàn)值是指每年的收入或支出一筆等額的款項，均按年分別折合為現(xiàn)值，其現(xiàn)值總和。設(shè)A為年金，n為期

4、限，i為利率，P為現(xiàn)值，P/A為一元年金的現(xiàn)值，則：（1）（1）式兩邊同乘以（1+i），則（2）（2）-（1），得，也稱年金現(xiàn)值系數(shù)案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金總現(xiàn)值為多少？2.6由現(xiàn)值求年金先知道現(xiàn)值總額，求每年等額的收支數(shù)：例如：某項目一次投資248.70萬元，回收期為3年，年利率10%，求每年年底至少應(yīng)該收回多少，項目才可行？2.7無限期年金的現(xiàn)值計算由公式當(dāng)n趨于無窮時，趨于零，故，則例：當(dāng)年金為100元，年利率為10%時，求無限期年金累計總現(xiàn)值。3折現(xiàn)率3.1折現(xiàn)率的概念定義：折現(xiàn)率是一種期望

5、投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率與資本化率：沒有本質(zhì)區(qū)別，只是習(xí)慣叫法不一樣。3.2折現(xiàn)率確定的一般方法（1）未考慮通貨膨脹：（2）考慮通貨膨脹：無風(fēng)險報酬率確定：通常參照國庫債利率或同期銀行存款利率。圖1風(fēng)險構(gòu)成示意圖風(fēng)險構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險利率風(fēng)險購買力風(fēng)險非系統(tǒng)性風(fēng)險政策風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險信用風(fēng)險道德風(fēng)險風(fēng)險報酬率估測方法：①風(fēng)險累加法：②風(fēng)險報酬系數(shù)法：③系數(shù)法④專家打分法⑤經(jīng)驗判斷法二資產(chǎn)評估基本方法之收益法1、收益法基本含義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷資產(chǎn)價

6、值的各種方法的總稱，是依據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)預(yù)期效用理論，根據(jù)將利求本思路，采用折現(xiàn)方法判斷資產(chǎn)價值的一種技術(shù)規(guī)程。2、收益法應(yīng)用的基本前提①被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益能夠被預(yù)測并貨幣化②承擔(dān)風(fēng)險可以被預(yù)測并貨幣計量③預(yù)期收益年限可以被預(yù)測3、收益法應(yīng)用的基本程序（略）4、收益法基本參數(shù)4.1收益額注意幾點：①資產(chǎn)收益額是未來預(yù)期收益，而不是現(xiàn)在或過去收益。②資產(chǎn)收益是客觀收益，而不是實際收益。③不同類資產(chǎn)收益額表現(xiàn)形式不一樣，如企業(yè)收益額表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流，房地產(chǎn)通常表現(xiàn)為純收益。4.2折現(xiàn)率（略）4.3收益期限5、收益法中的部分

7、具體方法5.1純收益不變①收益期限無限（見2.7）②收益期有限5.2純收益在若干年后不變①無期限收益②有限期收益5.3純收益按等差級數(shù)變化①純收益按等差遞增、無限期：②純收益按等差遞增、有限期：5.4純收益按等比級數(shù)變化（略）被評估資產(chǎn)預(yù)計未來5年收益額分別為12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后每年收益均為14萬元，確定折現(xiàn)率和資本化率均為10%。試?yán)檬找嫱緩郊捌浞椒ù_定被評估資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營下和經(jīng)營50年條件下的評估值。（1）永續(xù)經(jīng)營條件下評估過程：首先，確定未來5年的收益現(xiàn)值：其次，將

8、第6年以后的收益進行資本化處理，即（2）50年收益價值的評估過程：1評估某收益性資產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后的第1年的預(yù)期凈收益為500萬元，且經(jīng)專業(yè)評估人員測定認為，其后各年該資產(chǎn)的凈收益將以2％的比例遞增，設(shè)定的資本化率為l0％，資產(chǎn)效用永續(xù)，該資產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。A.5000B.55