【產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別.docx

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1、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年六月園區(qū)地產(chǎn)專題5什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？和住宅地產(chǎn)有何區(qū)別？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四個(gè)字可以進(jìn)一步拆分，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是地產(chǎn)，當(dāng)然，還有一個(gè)很重要的主體不可忽略，那就是政府。我們從不同主體來看，本質(zhì)上講，產(chǎn)業(yè)尋求的是協(xié)同和資源獲取，一方面尋求產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)部的協(xié)同，比如產(chǎn)業(yè)鏈的高效合作，另一方面追求依托于區(qū)域背書獲得外部資源，比如政策條件的優(yōu)惠、區(qū)域背書獲得資金的支持等等。另一個(gè)角度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在一定程度上是產(chǎn)業(yè)匯集產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)，能夠極大提升產(chǎn)業(yè)區(qū)域這個(gè)自組織的內(nèi)部高效運(yùn)作和資源分配，也能利用自身的品牌和規(guī)模獲得

2、強(qiáng)大的議價(jià)能力。5圖1：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主體分類而從地產(chǎn)角度講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上要服務(wù)于產(chǎn)業(yè)，那么如何更好地發(fā)揮地域的規(guī)模效應(yīng)就要依靠強(qiáng)大的規(guī)劃能力和設(shè)計(jì)能力。同時(shí)，更為重要的是如何招商引資，其實(shí)我們分析一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做得比較不錯(cuò)的華夏幸福，利潤(rùn)很大一部分來源于低價(jià)拿地和政府返還的項(xiàng)目落地投資額(這個(gè)部分毛利率高達(dá)95%)，坊間傳聞華夏幸福幾乎承包了某些縣區(qū)的招商引資工作。強(qiáng)大的招商能力是連接政府和開發(fā)商的強(qiáng)大鏈條。另外一個(gè)就是后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)了，如今在地產(chǎn)的白銀時(shí)代，我們可以看到大量的地產(chǎn)商將存量運(yùn)營(yíng)提升到一個(gè)前所未有的高度，

3、物業(yè)服務(wù)做得都算中規(guī)中矩，但是做的非常突出的還是幾個(gè)老牌地產(chǎn)商。5產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)存在本質(zhì)的區(qū)別雖然從時(shí)間上來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是承接住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟后的產(chǎn)物，但兩者其實(shí)相似度上并沒有什么交集。我們說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生源于兩個(gè)方面的需求，一個(gè)是城市化的發(fā)展導(dǎo)致資源外溢，另一個(gè)是承接經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這就要求：(1)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依附于核心城市高度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和人口密度;(2)高度開放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是根本支撐;(3)一定的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性和形態(tài)。比如浙江的烏鎮(zhèn)依托于杭州上海，依托自身資源并承接部分研究職能，成為

4、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。從另一個(gè)方面來看，住宅地產(chǎn)實(shí)際上是資產(chǎn)定價(jià)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是金融產(chǎn)品定價(jià)，或者說是投資定價(jià)。住宅主要依靠供需關(guān)系，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得收益的工具。也就是說，住宅地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是資金的快速回款，因此住宅開發(fā)商一般非常關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是IRR(內(nèi)部收益率)，一個(gè)是滾動(dòng)回款周期，前者兼顧了收益率和去化率，后者則是對(duì)資金鏈的強(qiáng)把控。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)說白了是運(yùn)營(yíng)增值，獲取穩(wěn)定收益的生意，更加關(guān)注EBITDA，或者說經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流。運(yùn)營(yíng)為王，衍生兩種路徑5隨著住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板逐步明朗，傳統(tǒng)地產(chǎn)

5、商紛紛挺進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。比較典型的兩類代表一個(gè)是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商一哥萬科，一個(gè)是早期就明確定位堅(jiān)持做產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福。不同的是前者是將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為自身轉(zhuǎn)型做存量經(jīng)營(yíng)的布局的一部分，后者則專注于做這個(gè)。而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向上，兩類企業(yè)也有著比較明顯的傾向性。先來講萬科，萬科作為住宅地產(chǎn)的一哥，一直以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。萬科這兩年做的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也都非常優(yōu)質(zhì)，比如深圳的前海公館和廣州恩寧路舊改，前者還聯(lián)合鵬華基金發(fā)行了首個(gè)類公募Reits，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和資金快速回流，同時(shí)打造了一批優(yōu)質(zhì)的特色產(chǎn)業(yè)地域。從項(xiàng)

6、目的選擇上可以看出，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多的聚焦于比較核心的地段和城市更新上，著重運(yùn)營(yíng)地段的增值和物業(yè)服務(wù)，這樣做的優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目普遍比較優(yōu)質(zhì)，也能打出萬科自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，不過缺點(diǎn)也很突出，項(xiàng)目獲取難度普遍較大，而且萬科似乎也意識(shí)到招商能力的不足，擴(kuò)張沖動(dòng)并不強(qiáng)。5圖2：華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式華夏幸福采取的是農(nóng)村包圍城市的策略，也是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍采取的做法，不同的是華夏幸福的招商能力實(shí)在可怕，依托于此，能夠在園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)前期鎖定，基本上在園區(qū)內(nèi)的招拍掛變成了定向招拍掛。依托前期在固安的示范效應(yīng)，華夏

7、幸福近兩年開始大舉全國(guó)布局，華夏幸福期望的是填補(bǔ)核心城市周邊的價(jià)值洼地，依靠強(qiáng)大的招商能力引入新興產(chǎn)業(yè)和人口實(shí)現(xiàn)增值和產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。其風(fēng)險(xiǎn)也比較明顯，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托于核心城市的資源外溢，全國(guó)性的大舉復(fù)制存在一定風(fēng)險(xiǎn)。5