房地產(chǎn)眾籌，到底能走多遠？.doc

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1、房地產(chǎn)眾籌，到底能走多遠？2015年開始，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”風口的日漸盛行，房地產(chǎn)眾籌作為一種全新的投資和運作模式一夜之間席卷市場，綠地、萬達、萬科等知名房企紛紛公布了眾籌計劃。截止至2016年3月底，全國各種類型的眾籌平臺有328家，涉及房地產(chǎn)眾籌的有30多家。那么在國內(nèi)的市場環(huán)境下，這一新興玩法到底能走出一條什么樣的道路，我們不妨來看一下。常見的眾籌模式雖然我國對目前對眾籌的認知還停留在摸索階段，但經(jīng)過科學嚴謹?shù)姆诸悤l(fā)現(xiàn)，目前市場上較為常見的眾籌模式無外乎融資開發(fā)型眾籌、營銷推廣型眾籌、投資理財型眾籌等這幾類。

2、國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌類型?融資開發(fā)型眾籌是這幾類里面最大眾化運用也最廣的一類，在項目拿地后，建設前進行的眾籌，旨在為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。典型案例就是2015年，碧桂園與平安好房聯(lián)合推出的國內(nèi)首個開發(fā)眾籌產(chǎn)品。碧桂園的上海嘉定項目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。碧桂園產(chǎn)品眾籌流程?營銷推廣型眾籌也是目

3、前使用比較普遍的一種眾籌方法，此種模式一般在項目建設期間進行，其更大的意義在于提前鎖客，開發(fā)商以項目去化為目的。當代置業(yè)曾經(jīng)推出的眾籌房地產(chǎn)項目——當代北辰COCOMOMA就屬于這一范疇。這種眾籌模式是指通過互聯(lián)網(wǎng)方式發(fā)布籌款項目并募集資金。待籌款項目成功后，項目發(fā)起人將會給予支持者對等的回報，回報方式可以是實物，也可以是服務。當代北辰COCOMOMA產(chǎn)品眾籌流程?投資理財型眾籌目前的應用范圍并不廣，市場上較為知名的應該是萬達的“穩(wěn)賺一號”，此類模式和REITs有所相似，有助于幫開發(fā)商實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。萬達的“穩(wěn)賺一

4、號”是與快錢共同打造的眾籌項目，曾創(chuàng)造了5天籌10億的神話，投資者可以享受萬達廣場凈物業(yè)收入及資產(chǎn)升值雙重收益，預期合計年化收益率達12%以上?！胺€(wěn)賺一號”收益明細表叫停背后的風險隱患今年4月份，深圳全面叫停房地產(chǎn)眾籌模式，要求全市互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止房地產(chǎn)眾籌業(yè)務，并進行自查自糾和業(yè)務清理工作。其實眾籌這種新興模式最早起源于美國，在目前已經(jīng)發(fā)展成為地產(chǎn)開發(fā)商融資和銷售環(huán)節(jié)甚至后期管理運營的主要工具之一。但是進入中國以來，這個概念已經(jīng)偏離了最原始的初衷，市面上開始不斷出現(xiàn)各種以炒房為目的的眾籌平臺。2011-20

5、15國內(nèi)眾籌平臺數(shù)量?我們的分析師就曾經(jīng)分析過，房地產(chǎn)眾籌有一塊業(yè)務從操作上和最終資金流向上是與“首付貸”性質(zhì)有重疊，但兩者并非同一概念，而房地產(chǎn)眾籌也并非都是眾籌炒房性質(zhì)。雖然目前來講，房地產(chǎn)眾籌的規(guī)模占比非常小，但如果這種利用高杠桿配資樓市的做法野蠻生長，其最終后果必是災難性的。但不管怎么樣，我們還是要勇于識別真正意義上的房地產(chǎn)眾籌與投機性的眾籌炒房之間的本質(zhì)區(qū)別，真正的眾籌絕不僅僅局限于資金，而是對市場需求和資源的合理配置，對于提升用戶有效需求，助力供給側(cè)改革等具有實踐意義。走上正軌需加強監(jiān)管力度雖然深圳出臺

6、的政策讓眾籌模式受到了重創(chuàng)，但作為互聯(lián)網(wǎng)風口下的典型產(chǎn)物，其身上擁有的強大互聯(lián)網(wǎng)基因、政府力挺以及雙創(chuàng)大背景優(yōu)勢讓過去一年來的眾籌業(yè)務取得了快速發(fā)展，尤其活躍在房價狂飆的一線城市。國內(nèi)眾籌平臺區(qū)域分布世界銀行的報告也曾顯示，中國眾籌行業(yè)的市場規(guī)模未來可達500億美元。然而，在國內(nèi)卻沒有關(guān)于眾籌的明確的監(jiān)管規(guī)則。美國JOBS法案中對眾籌的界定、關(guān)于保護投資者利益的相關(guān)規(guī)定都值得中國借鑒。不過，雖然眾籌大熱，但與其熱度完全不匹配的監(jiān)管空白卻始終叫人生疑，沒有相關(guān)政策的推出，使得眾籌項目的合法性缺乏保障，也使得不少投機分

7、子利用眾籌平臺炒高房價，待到出臺相應的政策法規(guī)，實現(xiàn)規(guī)范化的房地產(chǎn)眾籌發(fā)展之路，房地產(chǎn)證券化和REITs或是更有前景的出路。