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1、淺析房地產開發(fā)風險控制地產行業(yè)一向被認為是高利潤、高冋報的行業(yè)。近兒年，隨著國民經濟的快速增長，我國的房地產業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在市場經濟條件下，沒有一個行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的，在房地產業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的開發(fā)風險也在LI益增加。木文以房地產開發(fā)各個階段為脈絡，對各階段的風險因索進行了識別，并提出有針對性的措施，希望能對房地產開發(fā)企業(yè)的風險管理提供有益的參考。一、房地產開發(fā)風險管理的必要性房地產開發(fā)是一種通過預測未來需求而進行的產品開發(fā)過稈，不確定性貫穿整個開發(fā)過稈。房地產開發(fā)具有空間上的固定性、投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、開發(fā)過稈環(huán)節(jié)多、涉及血廣等特點，決定了其進行風險
2、管理的必要性。通過有效的風險管理，可以減少可能發(fā)生的損失給企業(yè)造成的不良后果。（一）房地產開發(fā)是一個動態(tài)的過稈，風險因索眾多。加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險，認清風險木質，適應現(xiàn)時房地產開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證項目開發(fā)的成功。（二）風險管理的報體目標在于以最少的成木實現(xiàn)最犬的安全保障。通過有效的風險管理，在風險發(fā)生前采取規(guī)避措施，可以避免因風險突發(fā)事件造成的巨大損失，并在損失發(fā)生后盡可能多的獲得各種必要的資金補償，以保證企業(yè)的生存和經濟效益。（三）房地產開發(fā)風險管理的木質是對不確定性的管理。不確定性會給房地產開發(fā)帶來威脅，但同時也意味著機會，因此加強風險管理可以幫
3、助企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機會。房地產開發(fā)風險管理應貫穿于備項業(yè)務的敕個業(yè)務過程，包括事前、事屮和事后，越早發(fā)現(xiàn)風險、越早采取措施，則風險管理的成木就越低，給企業(yè)帶來的效益也就越大。二、房地產開發(fā)各階段風險識別風險識別是風險管理的基礎和重要組成部分。風險識別就是確定何種風險事件可能影響項目，并將這些風險的特性整理成文檔。通過風險識別，才能把風險管理的注意力集屮在具體的項目上來。房地產開發(fā)過稈通常分為投資立項決策、土地獲得、項目建設和銷偉管理四個階段，由于各個階段的主要任務不同，其風險表現(xiàn)也不同。（一）投資立項階段的風險識別。投資決策階段是房地產開發(fā)過稈屮一個最重要的環(huán)節(jié)。木階段的任務是通過對國
4、家、地方的政治、經濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環(huán)境，制定白己的開發(fā)策略，以確定開發(fā)的區(qū)域、類型和時機，即決定在何地、何時，開發(fā)何種房地產。1、宏觀經濟政策風險。政策環(huán)境風險是指由于政策的變化可能給開發(fā)企業(yè)帶來的乞種形式的經濟損失。房地產行業(yè)是國民經濟的重要行業(yè)，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規(guī)劃等從不同方面影響著房地產開發(fā)的各個層面2、項目定位風險。當開發(fā)企業(yè)被迫告別拿地就等于賺錢這個簡單的盈利模式Z后，準確的房地產項目定位便成為保證項目開發(fā)成功的關鍵因索。我國城鎮(zhèn)住房制度從國家無償分配和使用到住房商
5、品化和社會化，僅僅經歷了十兒年的時間，許多開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過稈屮還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發(fā)的資金不能及時冋收，而且會造成項目運作的艱難，茯至危及企業(yè)的生存。（二）土地獲得階段的風險識別。在土地獲得階段，房地產開發(fā)企業(yè)主要面臨的風險是土地狀況風險、征地安置風險和融資風險。1、土地狀況風險。十?地風險主要來自十?地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對十?地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。十?地的ii然屬性風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埠藏物等的不確定性;土地的社會屬性風險是指地塊的區(qū)位條件及配套設施狀況
6、對項目投資額的影響程度;規(guī)劃部門對土地使用性質和規(guī)劃設計指標認可的不確定性來源于城市規(guī)劃設計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各地情況千并力別，法規(guī)可操作性比較羌；另一方面地塊上原房地產所有者基于備種原因不愿岀傅，千方百計阻撓提出大大高于原房屋實際價值的賣價。此時，開發(fā)商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要么無限期拖延時間，喪失寶貴的開發(fā)時機；要么放棄開發(fā)項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發(fā)所需巨額資金的籌集定開發(fā)商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成木，降低籌
7、資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成木大幅上升，資金周轉困難，企業(yè)面臨破產。（三）項目建設階段的風險識別。項目建設階段是指開發(fā)項目從正式開工到竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段。這個階段的風險主要在設計及施工過程屮由于管理不善、措施不當引起的規(guī)劃設計風險、工期拖延風險、項目質量風險等。1、規(guī)劃設計風險。規(guī)劃設計風險類似于項目定位風險，包括小區(qū)整體規(guī)劃、戶型比例、建筑面積等風險；設計風險是指由于各專業(yè)設計（建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據(jù)
