河南省物業(yè)管理模式發(fā)展探析――以河南鑫苑物業(yè)管理有.doc

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1、1994年，河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司在河南省工商局注冊(cè)，這標(biāo)志著河南省物業(yè)管理行業(yè)山此起步°至今經(jīng)過(guò)將近20年的發(fā)展，河南物業(yè)管理行業(yè)從無(wú)到有、從幼稚到成熟、從弱小到壯大、収得了豐碩的成果。但是河南省物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中也遇到了瓶頸問(wèn)題，這耍求物業(yè)管理者應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)有物業(yè)管理模式，進(jìn)一步促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。一?河南省物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀（一）物業(yè)管理市場(chǎng)開放程度較低目前河南的物業(yè)公司基本都是本土公司，一些國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)品牌幾乎沒(méi)有進(jìn)駐，即使有，也是以顧問(wèn)形式。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有發(fā)展，這不利于我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。（二）物業(yè)管理行業(yè)效

2、益低用人成本增加、稅收偏高成為制約我省物業(yè)服務(wù)金業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題，加上物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格的限價(jià)指導(dǎo)政策，使企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，各式稅種加起來(lái)，綜合稅率已達(dá)8%?9%,這對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)難以承受。（三）物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人才貧乏物業(yè)管理行業(yè)需耍大量電氣工程師、園林師等專業(yè)技術(shù)型人才，但是行業(yè)較低的薪酬水平和福利待遇無(wú)法吸引、留住人才。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直紐?織從業(yè)人員進(jìn)行各種培訓(xùn)，但還是不能解人才需求之渴。這導(dǎo)致河南物業(yè)發(fā)展較為緩慢。（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展受限于厲地產(chǎn)行業(yè)在河南六成以上的物業(yè)公司都是開發(fā)商的附屬公司，這種“父親開發(fā)，

3、兒子管理”的模式，在一定程度上促進(jìn)了河南物業(yè)管理的發(fā)展，不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這種從屬關(guān)系造成了物業(yè)管理行業(yè)的先天不足，限制了物業(yè)管理行業(yè)的獨(dú)立發(fā)展。1981年3月10B,中國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)??深圳市物業(yè)管理公司成立，該公司的成立主要是從“管好房屋”的樸索理念出發(fā)°1990年，深圳市房產(chǎn)管理局提出“改革現(xiàn)行管理體制”,強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合管理職能，不僅管理厲屋，而且述負(fù)責(zé)管理治安、綠化、衛(wèi)生、水電、機(jī)電設(shè)施設(shè)備、社區(qū)文化等，形成了現(xiàn)代化物業(yè)管理的基本模式?？’‘一體化管理”模式。我省物業(yè)管理的發(fā)展主要是引進(jìn)深圳的物業(yè)管理模式。目前河

4、南眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用-體化的管理格局，設(shè)有屬于自C的若干專業(yè)的分公司或部門，對(duì)每一項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目都配備從管理員到清潔工、園藝工、維修工和保安人員等一套人馬，形成小而全的企業(yè)。這類企業(yè)往往因配套人員多人工成本增加而造成企業(yè)效益低下，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法留住高素質(zhì)人才，使得物業(yè)管理藥休管理質(zhì)量不高。其實(shí)物業(yè)管理行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層（電梯、保潔、綠化等作業(yè)）逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，從“一休化管理”模式向"管理經(jīng)營(yíng)型”模式轉(zhuǎn)變。二.管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的涵義所謂管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式對(duì)以從兩個(gè)角度來(lái)理解。笫一：從物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、的角度來(lái)看，它是指依托于社會(huì)分工的不斷細(xì)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)外包把一些具體的業(yè)務(wù)項(xiàng)目分包給專業(yè)公司，可以有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)最。第二、從行業(yè)的角度來(lái)看，它是指通過(guò)有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然-?體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域藥體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，竭盡全力發(fā)揮區(qū)域內(nèi)物業(yè)的幣體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。這種模式有效改變了物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)渡，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)。三.發(fā)展管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的策略（一）變革企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再直接向業(yè)主提供服務(wù)，而是通過(guò)管理整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。主要工作內(nèi)容為擬定策劃方案，制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)流程和管控方式，統(tǒng)籌安排物業(yè)管理活動(dòng)，各類具體的專業(yè)性工作分包給專業(yè)服務(wù)公司完成。物業(yè)企業(yè)將從勞動(dòng)密集型向技術(shù)知識(shí)烈轉(zhuǎn)變，這就耍求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在紐?織結(jié)構(gòu)上有一個(gè)全新的變革，通過(guò)加強(qiáng)合同的管理，來(lái)保證專業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。（二）制定統(tǒng)一的工作程序、服

7、務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為資源的收集者和整合者，怎樣做好"整體管理”的工作？這就要求各項(xiàng)具體的物業(yè)服務(wù)工作有程序，有標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)綜合管理制度，対所有物業(yè)從業(yè)人員行為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。（三）協(xié)調(diào)好各專業(yè)公司之間的關(guān)系物業(yè)管理涉及到治安、消防、保潔、綠化、房屋、設(shè)備設(shè)施等方血的管理服務(wù)。在管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式下，物業(yè)管理工作的開展需要多個(gè)專業(yè)公司的學(xué)校門衛(wèi)管理制度一、學(xué)校門衛(wèi)是學(xué)校安保工作的重中Z重，必須高度重視，嚴(yán)格管理，完備制度，責(zé)任到人，使學(xué)校門衛(wèi)管理逐步實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。二、學(xué)校門崗實(shí)行2

8、4小時(shí)有人值班制度，如缺勤、遲到、早退、值班不認(rèn)真,根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處罰。三、學(xué)校門衛(wèi)肩負(fù)維護(hù)校園秩序，保障師生安全的重任，在崗人員耍遵紀(jì)守法，堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格把關(guān)，文明值勤，努力將學(xué)校門崗建成展示學(xué)校良好形象的窗口。四、學(xué)校門衛(wèi)必