恒基商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位.ppt

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1、新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司二零零九年二月項(xiàng)目背景項(xiàng)目地示意圖項(xiàng)目地項(xiàng)目簡介物業(yè)背景恒基·國際廣場(chǎng)原由江西恒基房地產(chǎn)公司開發(fā)，后因無力償還債務(wù)，恒基公司將恒基·國際廣場(chǎng)1-6樓商業(yè)物業(yè)及32套住宅產(chǎn)權(quán)折價(jià)4100萬元轉(zhuǎn)讓與江西金峰生物集團(tuán)有限公司，部分抵償債務(wù)，部分為金峰生物集團(tuán)投資，其中商業(yè)裙樓部分（含地下車庫）投資約3648萬元。目前，商業(yè)裙樓部分一層?xùn)|側(cè)和西側(cè)門面分布售出和出租，用于開設(shè)藥店和銀行。恒基·國際廣場(chǎng)位于新余市勝利南路團(tuán)結(jié)西路路口西側(cè)，是一棟33層商住兩用物業(yè)，其中1-6層商業(yè)群樓面積1.07萬平米，即將進(jìn)入商業(yè)策劃、招商營運(yùn)階段。為了對(duì)其商業(yè)裙樓發(fā)展

2、大型商業(yè)的可行性進(jìn)行分析并提供項(xiàng)目定位建議，寶騏機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡、深入的調(diào)研，將為該處物業(yè)的商業(yè)發(fā)展提供專業(yè)的策劃方案。1武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目背景江西金峰生物集團(tuán)公司是一家專業(yè)生產(chǎn)、銷售煙花鞭炮，并集化工原料、生物制品、建筑建材、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型民營企業(yè)。2001年8月經(jīng)外經(jīng)部批準(zhǔn)取得自營進(jìn)出口權(quán)，是國內(nèi)最大的花炮出口企業(yè)之一。投資者背景物業(yè)所有者發(fā)展商業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)點(diǎn)評(píng)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰且集中；產(chǎn)權(quán)所有者財(cái)力雄厚，且心態(tài)較平和，具有獲取商業(yè)地產(chǎn)長期收益的遠(yuǎn)見和耐心優(yōu)物業(yè)為被動(dòng)接受的現(xiàn)房，而非遵循商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律量身定制，其物業(yè)條件和周邊環(huán)境可能會(huì)限制商業(yè)功能的

3、選擇；產(chǎn)權(quán)所有者無商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)劣我司將結(jié)合項(xiàng)目的背景以及項(xiàng)目面臨的內(nèi)外部環(huán)境，對(duì)其商業(yè)規(guī)劃做出全面考慮，提供多套備選定位方案，并針對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。2武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告調(diào)研方法實(shí)地考察深度訪談普查入戶問卷調(diào)查交通設(shè)施實(shí)察交通流量監(jiān)測(cè)配套服務(wù)設(shè)施實(shí)察競爭商家實(shí)察調(diào)查范圍：周邊2km投入樣本量：330份有效樣本：306份調(diào)研方法1342統(tǒng)計(jì)局深訪規(guī)劃局深訪商務(wù)局深訪重點(diǎn)商家深訪周邊兩公里居民戶數(shù)普查新余市500平米以上零售商家普查新建樓盤普查3武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告分析方法SPSS13.0、EVIEWSExcel等描述性統(tǒng)計(jì)分析線性

4、回歸分析、相關(guān)分析四象限分析、交叉分析商業(yè)地產(chǎn)可行性研究模型商業(yè)地產(chǎn)定位模型分析模型分析方法分析軟件編碼給問卷所涉及的每個(gè)選項(xiàng)編碼；剔除無效樣本，遴選有效樣本。問卷輸入把有效問卷的內(nèi)容輸入電腦，并對(duì)錄入的數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯查錯(cuò)，以確保錄入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。數(shù)據(jù)處理針對(duì)錄入的數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，利用專業(yè)分析軟件進(jìn)行相關(guān)分析確定數(shù)據(jù)間的函數(shù)關(guān)系，設(shè)置相應(yīng)的字段；建立關(guān)系型數(shù)據(jù)庫；應(yīng)用SPSS11.5統(tǒng)計(jì)軟件中SYNTAX進(jìn)行編程；通過DescriptiveStatistics（描述統(tǒng)計(jì)學(xué)）的各種方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。其中涉及Frequency(頻次分析)、Descriptive（描述分析）、Crosstab（

5、交叉分析）等多種統(tǒng)計(jì)方法；經(jīng)過SYNTAX程序的運(yùn)算，得到所需相關(guān)數(shù)據(jù)；再使用SPSSHELP表單導(dǎo)出插件程序，保存導(dǎo)出文件。數(shù)據(jù)檢驗(yàn)使用MicrosoftVisualFoxPro6.0數(shù)據(jù)庫處理軟件進(jìn)行編程，程序運(yùn)算后結(jié)果與SPSS11.5導(dǎo)出結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)；使用MicrosoftExcel中數(shù)據(jù)透視對(duì)結(jié)果檢驗(yàn)。問卷調(diào)研分析技術(shù)4武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告報(bào)告框架城市發(fā)展研究商業(yè)發(fā)展研究項(xiàng)目立地分析競爭分析項(xiàng)目可行性及定位調(diào)研項(xiàng)目外部環(huán)境研究項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)分析物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析物業(yè)外部條件分析項(xiàng)目定位建議業(yè)態(tài)定位研究項(xiàng)目定位方案建議財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目經(jīng)營模式項(xiàng)目投資回收期分析風(fēng)

6、險(xiǎn)提示及應(yīng)對(duì)策略5武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目外部環(huán)境研究商業(yè)發(fā)展研究項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目競爭分析2341城市發(fā)展研究6武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告城市發(fā)展研究——城市概況新余市位于江西省中西部，是江西省重要的工業(yè)城市，素有“鋼城”、“小香港”之稱。新余市總面積3178平方公里，現(xiàn)轄“一縣四區(qū)”：分宜縣、渝水區(qū)、仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)、新余經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和仰天崗管委會(huì)，人口112萬。新余市區(qū)面積約60平方公里，人口約43萬；三面環(huán)山，一面傍水，孔目江、袁河繞城而過，形成“一城五區(qū)，兩江四岸”城市格局。內(nèi)外交通便利浙贛鐵路橫貫東西，京九鐵路傍市而過，贛粵

7、、滬瑞、武吉三條高速公路和四條省道在新余交匯，與周邊省市交通聯(lián)系極為便利，5小時(shí)對(duì)接長珠閩，1小時(shí)實(shí)現(xiàn)村村通。特點(diǎn)5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈旅游資源比較豐富，民辦教育發(fā)達(dá)，外來人口較多新余擁有國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和全省最大的城市生態(tài)公園以及其他眾多旅游資源，年接待國內(nèi)外游客約300萬人次。新余民辦職業(yè)教育享譽(yù)全國，是全國最大的藍(lán)領(lǐng)技術(shù)人才培訓(xùn)基地之一，擁有各級(jí)各類職業(yè)教育機(jī)構(gòu)52所，在校生近9萬人。7武漢寶騏市場(chǎng)咨詢有限公司新余恒基地產(chǎn)