第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場.doc

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1、第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)市場第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè)第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查?一、經(jīng)紀(jì)與市場經(jīng)濟(jì)?（一）、經(jīng)紀(jì)業(yè)及市場地位?1.經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業(yè)，充當(dāng)供需中介服務(wù)系統(tǒng)，傳播、運(yùn)用市場信息、勾通買賣，從中獲取服務(wù)報(bào)酬的一種行業(yè)。?2.市場經(jīng)濟(jì)需要通過經(jīng)紀(jì)人在市場機(jī)制下去實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源有效配置的改善和優(yōu)化。?3.有助于社會(huì)資源的帕雷托改善。?（二）、經(jīng)紀(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中的作用?1.經(jīng)紀(jì)業(yè)歷史悠久。?2.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是勾通社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種中介服務(wù)系統(tǒng)。

2、?3.經(jīng)紀(jì)具有咨詢、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。?4.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)市場機(jī)制的完善有一定的推動(dòng)和補(bǔ)充作用。?5.經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該有完善的管理制度。?統(tǒng)一的注冊(cè)登記制度；嚴(yán)格的經(jīng)營制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。?二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展及業(yè)務(wù)范圍?（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的三種類型?房地產(chǎn)管理部門成立的事務(wù)所；社會(huì)各部門和事業(yè)單位注冊(cè)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)；個(gè)人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。?（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍?主要從事房地產(chǎn)售讓與購買中介服務(wù)?經(jīng)營范圍也可以更大、更廣?三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)審查與管理?（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?1.房管部

3、門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理?2.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行資質(zhì)審查。?3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試執(zhí)業(yè)制度。?（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介制度?1.中介方的營業(yè)保證金制度。?2.經(jīng)紀(jì)人資格、培訓(xùn)制度。?3.中介傭金收取制度。?四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展?1.美國的房地產(chǎn)中介制度?法規(guī)：《一般代理法規(guī)》、《契約原則》、《州執(zhí)照法》、《專業(yè)倫理法則》、《不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法》等。兩大房產(chǎn)中介組織：美國不動(dòng)產(chǎn)師協(xié)會(huì)和全國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)?四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展?2.日本的房地產(chǎn)中介制度?以美國為藍(lán)本，更詳盡、具體?日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱為宅地建物交易主任

4、者，主要受《不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)法》、《誠實(shí)信用法則》、《執(zhí)業(yè)考試法則》等。?日本政府對(duì)職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導(dǎo)?指導(dǎo)與檢查；執(zhí)業(yè)資格評(píng)定；聽證會(huì)制度?五、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展?1.發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國特色的社會(huì)一景。?2.制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。?3.中介結(jié)構(gòu)良莠不齊，入行門檻低。?4.信用度低，交易糾紛頻繁。?一、房地產(chǎn)市場及其特點(diǎn)?1.市場：市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關(guān)系的總和。?2.房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)交換關(guān)系和房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的多層次、多方位、多元化的活動(dòng)與媒介關(guān)系的總

5、和。?3.房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：?地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：?3.房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：?⑴房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全開放的市場?①土地稀缺和國家對(duì)一級(jí)土地市場的壟斷?②房地產(chǎn)開發(fā)受國家政策、計(jì)劃和城市規(guī)劃影響大?③房地產(chǎn)市場受制于一個(gè)區(qū)域經(jīng)紀(jì)社會(huì)發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場的特性。?3.房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：?⑵房地產(chǎn)市場是一個(gè)多方位的市場?①市場結(jié)構(gòu)模式的多元化，一、二、三級(jí)市場等；?②流通方式的多元化，無形市場和有形市場（國內(nèi)市場、涉外市場等）?③交換價(jià)格的多元化；?

6、3.房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：?⑶房地產(chǎn)產(chǎn)品的多層次和多流通形式?①住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區(qū)別；?②出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式?③付款方式的多樣性，一次性付款；按揭付款；先租后買；每年付款方式等?4.房地產(chǎn)市場的時(shí)空矛盾?⑴房地產(chǎn)市場的時(shí)空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性與時(shí)間上的長期性的統(tǒng)一體。?⑵房地產(chǎn)交易費(fèi)資浩大，時(shí)間長，涉及面廣，是一項(xiàng)需謹(jǐn)慎對(duì)待的交易行為。?⑶房地產(chǎn)市場是一個(gè)投資性與投機(jī)性相結(jié)合的市場。?⑷房地產(chǎn)交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī)范化與違規(guī)炒作、市場公開化與營私舞弊等諸多矛

7、盾。?二、房地產(chǎn)市場的作用與意義?（一）作用?1.交換功能。?2.信息功能。?3.激勵(lì)功能。?4.協(xié)調(diào)功能。?5.帶動(dòng)功能。?二、房地產(chǎn)市場的作用與意義?（二）意義?1.深化房地產(chǎn)改革、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。?2.有助于城市房地產(chǎn)資源的有效配置。?3.有助于中國社會(huì)主義市場經(jīng)紀(jì)體系的發(fā)展。?4.滿足人民群眾需要，調(diào)動(dòng)人們的工作積極性。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè)?一、房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)絡(luò)?1.信息是事物存在方式、運(yùn)動(dòng)狀態(tài)及其對(duì)人們產(chǎn)生效用的綜合反映。?2.房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)品在市場交易過程中所形成的差異及其相互作用、相

8、互聯(lián)系并產(chǎn)生效用的綜合反映。?3.房地產(chǎn)信息內(nèi)容：房地產(chǎn)市場供求信息；房地產(chǎn)市場行情信息；房地產(chǎn)市場交易信息；房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境信息；房地產(chǎn)市場反饋信息等。?4.房地產(chǎn)市場信息→形成信息網(wǎng)絡(luò)→房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)?5.房地產(chǎn)市場信息搜集?⑴.房地產(chǎn)產(chǎn)品需求容量信息的搜集。?⑵.房地產(chǎn)價(jià)格信息的搜集。?⑶.房地產(chǎn)質(zhì)量信息