房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場

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1、第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀第二節(jié)房地產(chǎn)市場第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀一、經(jīng)紀與市場經(jīng)濟（一）、經(jīng)紀業(yè)及市場地位1.經(jīng)紀業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業(yè)，充當供需中介服務系統(tǒng)，傳播、運用市場信息、勾通買賣，從中獲取服務報酬的一種行業(yè)。2.市場經(jīng)濟需要通過經(jīng)紀人在市場機制下去實現(xiàn)社會資源有效配置的改善和優(yōu)化。3.有助于社會資源的帕雷托改善。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀（二）、經(jīng)紀在市場經(jīng)濟中的作用1.經(jīng)紀業(yè)歷史悠久。2.經(jīng)紀活動是勾通社會經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng)紀業(yè)是一種中介服務系統(tǒng)。3.經(jīng)紀具有咨詢、中介、代理三

2、方面作用。是交易成交的媒介。4.經(jīng)紀活動對市場機制的完善有一定的推動和補充作用。5.經(jīng)紀業(yè)應該有完善的管理制度。統(tǒng)一的注冊登記制度；嚴格的經(jīng)營制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展及業(yè)務范圍（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀的三種類型房地產(chǎn)管理部門成立的事務所；社會各部門和事業(yè)單位注冊成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)；個人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務范圍主要從事房地產(chǎn)售讓與購買中介服務經(jīng)營范圍也可以更大、更廣第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的資質(zhì)審查與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀管理1.房管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)進行行業(yè)管理2.對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行資質(zhì)審查。3.房地產(chǎn)

3、經(jīng)紀人考試執(zhí)業(yè)制度。（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀中介制度1.中介方的營業(yè)保證金制度。2.經(jīng)紀人資格、培訓制度。3.中介傭金收取制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展1.美國的房地產(chǎn)中介制度法規(guī)：《一般代理法規(guī)》、《契約原則》、《州執(zhí)照法》、《專業(yè)倫理法則》、《不動產(chǎn)執(zhí)照法》等。兩大房產(chǎn)中介組織：美國不動產(chǎn)師協(xié)會和全國不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展2.日本的房地產(chǎn)中介制度以美國為藍本，更詳盡、具體日本房地產(chǎn)經(jīng)紀人稱為宅地建物交易主任者，主要受《不動產(chǎn)交易業(yè)法》、《誠實信用法則》、《執(zhí)業(yè)考試法則》等。日本政府對職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導指導與檢

4、查；執(zhí)業(yè)資格評定；聽證會制度第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀五、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展1.發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國特色的社會一景。2.制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。3.中介結構良莠不齊，入行門檻低。4.信用度低，交易糾紛頻繁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場及其特點1.市場：市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和。2.房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)交換關系和房地產(chǎn)交易活動中的多層次、多方位、多元化的活動與媒介關系的總和。3.房地產(chǎn)市場的特點：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產(chǎn)市場的特點：第二節(jié)房地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的特點：⑴房

5、地產(chǎn)市場是一個不完全開放的市場①土地稀缺和國家對一級土地市場的壟斷②房地產(chǎn)開發(fā)受國家政策、計劃和城市規(guī)劃影響大③房地產(chǎn)市場受制于一個區(qū)域經(jīng)紀社會發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場的特性。第二節(jié)房地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的特點：⑵房地產(chǎn)市場是一個多方位的市場①市場結構模式的多元化，一、二、三級市場等；②流通方式的多元化，無形市場和有形市場（國內(nèi)市場、涉外市場等）③交換價格的多元化；第二節(jié)房地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)市場的特點：⑶房地產(chǎn)產(chǎn)品的多層次和多流通形式①住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區(qū)別；②出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式③付款方式的多樣

6、性，一次性付款；按揭付款；先租后買；每年付款方式等第二節(jié)房地產(chǎn)市場4.房地產(chǎn)市場的時空矛盾⑴房地產(chǎn)市場的時空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性與時間上的長期性的統(tǒng)一體。⑵房地產(chǎn)交易費資浩大，時間長，涉及面廣，是一項需謹慎對待的交易行為。⑶房地產(chǎn)市場是一個投資性與投機性相結合的市場。⑷房地產(chǎn)交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī)范化與違規(guī)炒作、市場公開化與營私舞弊等諸多矛盾。第二節(jié)房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場的作用與意義（一）作用1.交換功能。2.信息功能。3.激勵功能。4.協(xié)調(diào)功能。5.帶動功能。第二節(jié)房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場的作用與意義（二）意義1.深化房地產(chǎn)改革、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

7、的基礎。2.有助于城市房地產(chǎn)資源的有效配置。3.有助于中國社會主義市場經(jīng)紀體系的發(fā)展。4.滿足人民群眾需要，調(diào)動人們的工作積極性。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設一、房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)絡1.信息是事物存在方式、運動狀態(tài)及其對人們產(chǎn)生效用的綜合反映。2.房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)品在市場交易過程中所形成的差異及其相互作用、相互聯(lián)系并產(chǎn)生效用的綜合反映。3.房地產(chǎn)信息內(nèi)容：房地產(chǎn)市場供求信息；房地產(chǎn)市場行情信息；房地產(chǎn)市場交易信息；房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境信息；房地產(chǎn)市場反饋信息等。第三節(jié)房地產(chǎn)市場環(huán)境建設4.房地產(chǎn)市場信息→形成信息網(wǎng)絡→房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)5.房地產(chǎn)市場信息搜集⑴.