房地產(chǎn)企業(yè)估值2011.doc

《房地產(chǎn)企業(yè)估值2011.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、8.2房地產(chǎn)企業(yè)估值問題：1.計(jì)算RNAV時(shí)，對(duì)于未開發(fā)的土地，是（1）按照土地的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，還是（2）假設(shè)土地被開發(fā)為樓盤之后，計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)并折現(xiàn)，以此計(jì)算土地的價(jià)值？2.物業(yè)持有類企業(yè)估值方法部分，對(duì)P/E、P/B、NAV、RNAV估值法的評(píng)論是否合適？是否有其他重要但未提及的估值方法？房地產(chǎn)企業(yè)從本質(zhì)上講，也屬于“生產(chǎn)制造型”企業(yè)。土地、鋼筋、水泥就是它的原材料，通過建設(shè)施工將原材料轉(zhuǎn)換成它的產(chǎn)品——樓盤。房地產(chǎn)企業(yè)將蓋好的樓盤賣出去或租出去，就是在銷售它的產(chǎn)品。但是，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)又有不同于其他行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，如融資

2、需求大、單個(gè)產(chǎn)品價(jià)值高、產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)等。正是房地產(chǎn)企業(yè)與生產(chǎn)制造型企業(yè)的這些共同點(diǎn)和不同點(diǎn)，使得其估值與一般生產(chǎn)制造型企業(yè)的估值既有相似之處，又有其獨(dú)特之處。除了傳統(tǒng)的P/E倍數(shù)法、P/B倍數(shù)法外，NAV（NetAssetsValue，凈資產(chǎn)價(jià)值）方法、RNAV（RevaluedNetAssetsValue，重估凈資產(chǎn)價(jià)值）方法等也是房地產(chǎn)企業(yè)估值時(shí)常用的方法。8.2.1房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)按業(yè)務(wù)類型大致分為兩類：房地產(chǎn)開發(fā)類和物業(yè)持有類。房地產(chǎn)開發(fā)類的企業(yè)，如萬科、金地等，主要從事購(gòu)買土地、建設(shè)住宅類樓盤、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

3、開發(fā)項(xiàng)目或者銷售商品房。物業(yè)持有類的企業(yè)，如北辰實(shí)業(yè)，主要從事商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)或出租。還有一些綜合類房地產(chǎn)企業(yè)兩種業(yè)務(wù)兼而發(fā)展，如招商地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)相對(duì)于物業(yè)持有類企業(yè)而言，因?yàn)闃潜P銷售滾動(dòng)快，所以資金回收效率高，具有較高的流動(dòng)性。而物業(yè)持有類企業(yè)定期收租，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。但無論是哪種房地產(chǎn)企業(yè)，通常都符合房地產(chǎn)行業(yè)的下列共性特點(diǎn)：1.土地供給的稀缺性在用于住房生產(chǎn)的所有資源中，土地是最稀缺的資源，可供開發(fā)住房的土地是有限的。隨著城市化的進(jìn)程，人們對(duì)城市住房的基本需求急劇上升。另外，大量投資資金的流入也使得城市住房的投資

4、性需求急劇上升?；拘枨蠛屯顿Y性需求的共同作用，使得可用于開發(fā)的土地更加稀缺。反過來，土地稀缺又導(dǎo)致基本需求和投資性需求之間的沖突日趨尖銳，從而導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)之間對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪更為激烈，地價(jià)逐節(jié)攀升。2.區(qū)域性顯著由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，房地產(chǎn)不可能像其它商品一樣，通過地區(qū)之間的流動(dòng)或者套利來使這種不平衡或差異縮小，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。這種影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，從收入角度看，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)不同。比如說北京、上海的商品房每平米的價(jià)格可以達(dá)到

5、三、四萬甚至更高，而在西部邊遠(yuǎn)城鎮(zhèn)，商品房每平米可能還不足三千。此外，價(jià)格的變化也因各城市發(fā)展差異而不同。在對(duì)不同地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)估值時(shí)，應(yīng)注意不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，給出相應(yīng)合理的價(jià)格假設(shè)。第二，從成本角度看，不同地區(qū)地價(jià)差異很大，但是建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本）相差不大，這就導(dǎo)致不同地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)不同，土地成本高的地區(qū)土地成本占總成本的比例顯著高于土地成本低的地區(qū)。第三，從行業(yè)壁壘角度看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的地區(qū)通常會(huì)遇到較大阻礙。當(dāng)?shù)卣鶗?huì)優(yōu)先批復(fù)土地給當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的、與政府合作關(guān)系良好的

6、房地產(chǎn)開發(fā)商，此類開發(fā)商在項(xiàng)目執(zhí)行上也更便利。因此，當(dāng)對(duì)一個(gè)計(jì)劃進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意其與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，給出相對(duì)保守、穩(wěn)健的預(yù)測(cè)。3.單個(gè)產(chǎn)品價(jià)值高一個(gè)樓盤就是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)產(chǎn)品，因此相比于一般生產(chǎn)制造型企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)單個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值是非常高的，通常在幾億元到幾十億元。這體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上就是擁有非常高的存貨價(jià)值，而一般生產(chǎn)制造型企業(yè)往往擁有較高的機(jī)器、廠房等固定資產(chǎn)價(jià)值。因此，在估值時(shí)，我們要考慮到其存貨價(jià)值高的特點(diǎn)，對(duì)存貨進(jìn)行詳細(xì)分析和預(yù)測(cè)。4.產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)

7、、施工往往耗時(shí)較長(zhǎng)，普通的開發(fā)項(xiàng)目需要1~3年，規(guī)模較大的要4~5年。按照正?！巴旯こ鍪邸钡匿N售模式在項(xiàng)目前期無法收回資金，因此開發(fā)類房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售的方式，從開盤時(shí)開始預(yù)售，不斷收回資金。由于直到樓盤完工“交鑰匙”后，預(yù)收的售樓款才能在會(huì)計(jì)上結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，土地、建安等費(fèi)用才能結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有當(dāng)期現(xiàn)金流與利潤(rùn)不匹配的特點(diǎn)。通常情況下，項(xiàng)目較少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)因項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間與結(jié)算時(shí)間的較大差異而造成銷售收入、凈利潤(rùn)等指標(biāo)在年度之間的大起大落。5.融資需求大房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地、建設(shè)樓盤需要投

8、入較多的資金。一般較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅土地的成本動(dòng)輒就要十幾億元甚至幾十億元。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有單個(gè)產(chǎn)品價(jià)值高、產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了支持新項(xiàng)目的開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇從外部融資，比如從銀行貸款或請(qǐng)其他公司一起投資。6.受政策影響大房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大