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1、最新婦產(chǎn)科常見急診處理-藥學醫(yī)學精品資料第四章房地產(chǎn)交易法律制度房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)轉讓房地產(chǎn)銷售、交換、贈與、繼承商品房：房改房：指按照國家的房改政策，售房單位將供職工低價租住的原有住房或新建住房，按具有優(yōu)惠性質的標準價或成本價出售給原居住職工和具備分房條件的職工居住的房屋。集資房：單位職工內部集資建房。經(jīng)濟適用房：政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。第一節(jié)房地產(chǎn)轉讓法律制度一、房地產(chǎn)轉讓概述1、概念房產(chǎn)所有權人或地產(chǎn)使用權人通過買賣、交換、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。2、房地產(chǎn)轉讓的法律特征房地產(chǎn)轉讓行
2、為屬于民事法律行為房地產(chǎn)轉讓人必須是房屋的所有權人房地產(chǎn)轉讓的客體是房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權房地產(chǎn)轉讓是一種要式法律行為二、房地產(chǎn)轉讓的有效條件1、主體資格合法2、客體符合法律要求（P157－159）3、意思表示真實4、形式要件完備三、房地產(chǎn)買賣當事人的權利和義務1、出賣人的主要義務按照約定交付標的房地產(chǎn)，并使其取得房地產(chǎn)所有權承擔房地產(chǎn)瑕疵擔保義務2、買受人的主要義務按照合同的約定支付價金，并協(xié)助出賣人辦理過戶手續(xù)四、房地產(chǎn)買賣合同的主要內容（P107)標的物、價格、履行的期限和方式、保修責任、解除合同退房的條件、違約責任等五、房地產(chǎn)買賣的程序(P108)簽約申請審核繳
3、費登記發(fā)證第二節(jié)商品房預售一、商品房預售的概念和法律特征1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或部分價款的行為。2、商品房預售的法律特征預售主體的規(guī)定性：獲得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質；擁有土地使用權和期房所有權；具有商品房預售資格預售客體的特殊性：在簽訂預售合同時合同標的物并未現(xiàn)實存在合同形式的限定性二、商品房預售的程序1、申請《商品房預售許可證》商品房預售的條件預售人取得土地使用權證書取得建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證完成一定比例的投資，并確定施工進度和竣工交付日期。取得商品房預售許可證應向管理部門提交的申請材料2、核發(fā)《商品房預售許可證》3、公示《
4、商品房預售許可證》4、簽約并登記備案預售方在簽約之日起30日內持商品房預售合同到有關管理部門辦理登記備案手續(xù)。5、商品房交付與產(chǎn)權過戶三、商品房預售合同1、商品房預售合同的主要內容合同雙方當事人的基本情況房屋的基本情況房屋價格房屋價款的支付方式附屬設施物業(yè)管理違約責任合同糾紛的處理方式合同的文本、生效條件2、商品房預售合同登記與預售合同效力的關系登記不再是預售合同生效的要件四、商品房預售糾紛中常見類型案例4.1張某于2005年5月12日購買了某房地產(chǎn)公司位于西安某小區(qū)3號樓的一套面積為158m2的商品房。雙方約定：張某一次性支付購房款50.68萬元，某房地產(chǎn)公司于2006年5月12日交房
5、。由于張某早有買房的打算，所以學習了不少有關房地產(chǎn)買賣的知識，在簽約的當天，特別提出要看一下“商品房預售許可證”，售樓小姐一邊表揚張某知識淵博，一邊指著墻上掛著的預售許可證。由于張某以前也沒有見過預售許可證，加上售樓小姐的熱情和誠懇，他粗粗看了一眼便放心的簽了合同、交付款項。然而，意想不到的是，張某住進此房屋近一年，仍未拿到房產(chǎn)證。后來才得知，當時售樓小姐指給自己看的商品房預售許可證是屬于4號樓而不是3號樓的。為此，2007年8月10日，張某將該房地產(chǎn)公司訴至法院，請求認定雙方所簽訂的合同無效，房地產(chǎn)公司返還購房款，并賠償其各項損失共計46520元。法院在審理中查明，房地產(chǎn)公司在2007
6、年8月1日取得了3號樓的預售許可證。（一）預售方主體資格不合法1、“五證”的檢查《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》2、預售許可證的效力2001年，《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按照本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處已收取預付款1％以下罰款?！?003，司法解釋規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?、對違法預售的處罰案例4.22004
7、年9月，張老師駕車回家，遇到堵車，期間，有人從車窗外塞進了一張設計精美的樓書廣告。廣告稱某房地產(chǎn)公司為感謝父老鄉(xiāng)親多年的支持，最近推出特惠商品房，尤其對于教師購房價格優(yōu)惠5％。而且該樓盤“依山傍水，風景優(yōu)美，價格實惠，終生受益”。張老師當時正盤算著在這樣的樓盤中買一套住房，于是開車直奔售房部，在聽過售樓人員的介紹后與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同，交付定金2萬元，由開發(fā)商擔保辦理按揭，約定交房日期為2005年9月10日。開發(fā)商如期交了房
