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《房地產(chǎn)行業(yè)：初顯降溫，維持行業(yè)低配評(píng)級(jí)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、SWSResearchCo.LtdisasubsidiaryofShenwanHongyuanSecurities.99EastNanjingRoad,Shanghai
2、+862123297818www.swsresearch.comIndustryResearchBringingChinatotheWorld2November2017Underweight初顯降溫，維持行業(yè)低配評(píng)級(jí)Unchanged房地產(chǎn)行業(yè)Analyst我們近期參加了旭輝控股和寶龍地產(chǎn)的反向路演，實(shí)地走訪了蘇州、杭州以及寧波三個(gè)KrisLiA0230511040076位于長(zhǎng)三角的二線城市。與我們
3、此前去珠三角地區(qū)的調(diào)研結(jié)論相仿，我們發(fā)現(xiàn)各個(gè)區(qū)域ARG379市場(chǎng)的冷熱狀況有一定差異，部分城市已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)冷卻跡象且城市邊緣項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始lihong@swsresearch.com出現(xiàn)降價(jià)促銷，而在市場(chǎng)熱情仍比較高漲的城市，政府仍在通過(guò)嚴(yán)格的限價(jià)措施抑制房?jī)r(jià)，沒(méi)有政策放松的跡象。蘇州—蘇州是去年930第一輪調(diào)控的16個(gè)重點(diǎn)城市之一，也是這一輪最先冷卻的城市RelatedReports之一，除了各項(xiàng)調(diào)控政策以外，2015-16年那一波房?jī)r(jià)上漲過(guò)快也是主要原因。去年10Tighteningpolicy,Sep25,2017月蘇州開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行新盤銷售限價(jià)，舊項(xiàng)目新一期均價(jià)
4、不能超過(guò)上期成交均價(jià)（開(kāi)發(fā)商Home-steady,Sep15,2017可以自己調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)），全新盤嚴(yán)格按照成本+10%毛利定價(jià)，政府會(huì)對(duì)土地、建Rentyield,Aug4,2017安、裝修、各種稅費(fèi)嚴(yán)格核查成本。我們參觀的旭輝與綠地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的全新盤吳門府，位于距離市中心較遠(yuǎn)的吳江新區(qū)，定位改善需求，今年9月23日首次開(kāi)盤，按照政府Hotproperty,Jul18,2017批準(zhǔn)的價(jià)格出售取得不錯(cuò)的成績(jī)，開(kāi)盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)超過(guò)7成去化率，月內(nèi)去化率超過(guò)九Pricingsignals,Jun20,2017成。但同一區(qū)域剛需盤競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，近期某知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的剛需樓盤，
5、此前定價(jià)Premiumproperties,Jun5,1.5-1.6萬(wàn)/平米，開(kāi)盤只有十幾套的銷售戰(zhàn)績(jī)，最近促銷定價(jià)1.2-1.3萬(wàn)/平米，賣掉了2017百來(lái)套。而在吳中區(qū)，今年旭輝拿了兩個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格比去年最熱的時(shí)候下降約15-Findingnewfinancing,May22,20%。因此看來(lái)，蘇州調(diào)控政策繼續(xù)加碼的可能性較?。壳岸资赘兑笃叱?，非本2017地人購(gòu)房要求兩年社保），但短期內(nèi)也沒(méi)有放松的跡象。另外值得注意的是，此前幾年Intensifyingconcern,May5,價(jià)格相對(duì)較低的土地存量?jī)H余400萬(wàn)方左右，按照現(xiàn)在的速度夠賣八個(gè)月左右，在此之2
6、017后高價(jià)地開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品將會(huì)陸續(xù)入市，明年的市場(chǎng)趨勢(shì)目前看不是很明朗。Pricerebound,Apr19,2017杭州—杭州也是去年930第一輪調(diào)控的16個(gè)重點(diǎn)城市之一，但市場(chǎng)回暖程度在此前弱Investmentpickup,Apr18,于蘇州，反而是在去年9月初的G20峰會(huì)召開(kāi)后加速走高，導(dǎo)致此后限購(gòu)限貸限價(jià)亦2017逐步升級(jí)，目前二套首付要求六成，非本地人購(gòu)房要求兩年社保，批預(yù)售證時(shí)要求價(jià)格Weakcore,Apr6,2017不能上漲。但酒店式公寓不限購(gòu)不限貸（首付五成，利率1.1倍，沒(méi)有燃?xì)馐褂秒姶艩t），導(dǎo)致該類產(chǎn)品受到市場(chǎng)追捧，價(jià)格直逼住宅。我們參觀的位于
7、蕭山市區(qū)的項(xiàng)目珺Reinforcedtightening,Mar20,2017悅府，整個(gè)盤去化速度較快，今年5月首開(kāi)均價(jià)2.4萬(wàn)/平米（292套售罄），但實(shí)際上當(dāng)時(shí)比這個(gè)項(xiàng)目更遠(yuǎn)離市中心的土地樓面價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)/平米，且尚未剔除需要開(kāi)發(fā)Decelerationonthehorizon,商自持的面積，此后9月份加推新一期的價(jià)格也維持不變（110套售罄），近期正在等Mar15,2017待新一批預(yù)售證，價(jià)格也沒(méi)有辦法漲，預(yù)計(jì)明年初就可以清盤。我們同時(shí)參觀了另一緊Momentumsplit,Mar2,2017鄰杭州濱江區(qū)但屬于蕭山的項(xiàng)目都會(huì)山，該項(xiàng)目四成為住宅，六成為公寓，
8、今年7月首Gettingwalledin,Jan6,2017次開(kāi)盤，住宅銷售均價(jià)3.42萬(wàn)/平米，公寓銷售均價(jià)2.7萬(wàn)/平米，公寓面積在30-50平米，總價(jià)低，當(dāng)?shù)刈赓U需求較強(qiáng)，投資回報(bào)率在5%左右，買家中七八成為投資客，近期會(huì)加推，住宅部分價(jià)格不能上漲，但公寓部分不限價(jià)，因此未來(lái)公寓與住宅的定價(jià)差距可能會(huì)進(jìn)一步縮小。Thecompanydoesnotholdanyequitiesorderivativesofthelisted寧波—寧波跟隨杭州市場(chǎng)的回暖，過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)亦顯著復(fù)蘇，目前亦有限購(gòu)限companymentionedinthisreport(“t
